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房地產稅改革或增投機者養房成本 對房價影響不大

日前,匿跡已久的房地產稅改革終於再度走進百姓視野,隨即引發社會輿論的廣泛關註和討論。在8月5日公佈的十二屆全國人大常委會立法規劃中,明確提出瞭房地產稅立法的規劃,從房產稅改革正式上升為房地產稅體系建設。

有專傢認為,房地產稅收制度改革方向是減輕交易環節稅負、增加持有環節稅收;同時,對“房姐”一類的投機性住房持有者,將通過稅收進行適度調節。

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從“房產稅”到“房地產稅”

傳言已久的房地產稅終於迎來確切消息。5日,最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公佈,包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中,這意味著備受關註的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。

建國初期1951年,政務院頒佈的《城市房地產稅暫行條例》中,房地產稅包括房產稅和地產稅。1986年10月1日,《房產稅暫行條例》正式施行。房產稅被界定為以房屋為征稅對象,以房屋的計稅原值或租金收入為計稅依據,向房屋產權所有人征收的一種財產稅。

“當時,在土地無償劃撥的情況下,房產原值可以近似理解為地上建築物的建造成本,不包括土地獲取費用,或認為土地獲取費用為零。個人所有非營業用的房產免繳房產稅。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉告訴中新網記者。

從“房產稅”到“房地產稅”的演變,雖然僅一字之差,卻在征稅對象、稅制體系等方面有著本質區別。

隨著國內房地產市場的發展,稅制問題愈發突出。劉洪玉直言,一個比較嚴重的問題就是,大部分房地產相關稅收是在開發和交易環節中征收的,對持有環節征稅比重很小,導致住房市場交易成本高、效率低;持有階段稅負低甚至無稅負,最終導致瞭住房資源有效利用率偏低。

經過數年的討論,2011年房地產稅率先在上海、重慶兩地開展向居民住宅征收的試點。兩年後台中市辦門號拿現金,十八屆三中全會將房產稅改革上升為房地產稅體系建設,提出加快房地產稅立法並適時推進改革。

談及房地產稅在滬、渝兩地的短暫試點,劉洪玉認為,雖然當時取得瞭抑制住房需求的效果,但在2014年下半年以來市場需求不足的情況下,征收房地產稅就很可能難以為繼。因此,房地產稅應該是一種長期制度,而不應該是一種短期調控市場的工具。

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稅負向持有環節側重 調節投機性住房

對普通老百姓來說,更加關心稅制改革後,個人納稅總額會不會形成較重的經濟負擔?

“房地產稅立法其主要目的是完善我國財稅體系,對普通百姓來說,改革後,房地產稅的納稅負擔不會太大,” 中央財經大學稅務系教授湯貢亮向中新網財經記者表示,而對於那些房產較多、個人擁有住房面積較大的群體來說,確實會增加一定的“養房”成本。

記者采訪的多位專傢均表示,“為什麼要征收房地產稅”是立法初期階段首要考慮的問題。劉洪玉直言,如果僅僅從市場調控或增加政府財政收入的思維出發,就可能出現稅負過重或不公平等問題。

針對房地產稅落實數年後,市場很可能接近“買房容易、養房難”的說法,劉洪玉給予瞭否認:“我國非常重視穩定住房消費,對於居民自住住房來說,絕對不會、也不應該形成此類局面。”

劉洪玉認為,對投資和投機性住房,也要區別對待。一般來說,對“房姐”等投機性住房的持有者,應該主要用個人所得稅和契稅來調節;對“房嬸”等將住房出租給居民傢庭使用的投資性住房持有者,為瞭不增加承租傢庭的稅負,甚至還可以給予稅收優惠。

至於房地產稅立法存在免征額,即有“征”有“免”的猜測,還可從上海2011年試點辦法中尋得蛛絲馬跡。據瞭解,上海試點房地產稅的征收對象為增量房,即本市居民二套房及非本市居民新購房,且人均不超過60平方米的新購住房暫免征收房產稅。

“以60平方米作為全國統一施行的免稅額,並不是十分合理,”中國社科院財貿所財政研究室主任楊志勇對中新網記者解釋稱,因為不是全國所有城市都像北京、上海等人口密集城市一樣,人均住宅面積偏小;在我國某些二三線城市,很多本地居民都擁有多套住宅。

改革影響

房地產稅改革對房價影響有限

在此次公佈的立法規劃中,房地產稅法被列為第一類項目,即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。由於本屆人大任期是到2017年底,因此,多數專傢預計房地產稅法最快將在2017年底前通過。

未來,房地產稅法將會給國內樓市帶來怎樣的變數?楊志勇認為,開征房地產稅的影響程度取決於市場的發展狀況,如果說,在市場岌岌可危的狀況下施行,即使稅率不高,也會在一定程度上打擊市場信心。

“房地產稅正式立法實施還需較長的一段時間,需要多方全面的調研和探討,施行的時機也很重要。”湯貢亮如是說。

談及對國內房價的影響,劉洪玉表示,這不是房地產稅立法要考慮的主要問題。因為征收房地產稅不能過分影響房價。開征房地產稅,應該建立在大部分人就此形成共識的基礎上,否則征收管理的難度就很大,征收成本就非常高昂,甚至得不償失。

湯貢亮也認為,長期來看,房地產稅是對地方政府財政收入的一個重要補充;對樓市的調節作用非常有限,尤其是對城市房價,供求關系起決定性作用,稅收並不是最重要的因素。(完)







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150809/3279252.shtml


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