201510282159徵信社 投資方向球/海外置產 先搞懂三堂課

  

投資方向球/海外置產 先搞懂三堂課 2015-08-19 03:48:03 經濟日報 ▉鄭哲昇 --> 追蹤--> --> 前陣子人民幣重貶,引發新一波全球貨幣匯率大地震時,有位資深房地產友人來找我,談及有關海外房地產的種種實務問題,他在國內房地產市場擁有多年投資實戰經驗,有鑑國內房價漲幅偏高及房租報酬太低,近幾年他開始轉赴國外置產投資,徵信社。 但他坦言,精算一下,投資表現不如預期的理想,台北徵信社,他總結的心得是:「房地產投資內外須有別」,不能一味地移植國內的投資習性做決策,這很不周延。 我聽完他海外置產的『告解』後,歸納出「匯率安不安全」、「政策面友不友善」、「服務到不到位」等三個投資決策重點,我認為這是海外置產必須先搞懂的三堂課。 由於房地產每一筆交易金額總價偏高,鋁門窗獨步領先的CNC加工技術,新竹徵信社,投資期間的任一匯價波動,匯差損或匯差益的金額都很可觀,以這位友人兩年前在日本東京置產為例,他粗估,因日圓兌美元的貶值幅度遠大於台幣兌美元的貶值,台北會計師,如果他現在脫手,外遇,由於投資期間房價並沒有明顯上漲,單單帳上的匯差損失就達一成之多。 類似因匯價波動造成海外置產的投資風險,不僅是日本,記帳士,連國人一向鍾愛的澳洲及加拿大兩地都是如此,澳幣及加幣短短一年不到,兌台幣的貶值都在一成以上。主要是因為海外房地產都是以當地幣值買賣,以國人目前最主要的海外置產東協國家為例,僅柬埔寨金邊房地產是以美元作為買賣計價的貨幣,較不受美元升值影響,桃園徵信社,只要美元持續看漲,未來還有匯差益的好處,其他如馬來西亞、泰國、印尼等都用原幣計價的國家,僅一年不到,兌美元匯價重貶達三成以上。 至於「政策面友不友善」,就看當地政府對於外人投資當地房地產開發的態度如何? 一般而言,桃園會計事務所,已開發國家對於外人投資當地房地產多抱警戒心態,台北徵信社,尤其近年來自大陸龐大的資金流,狂潮般流向歐洲、美加及澳洲等先進國家,逼得當地政府開始祭出各種投資門檻及附加費用等,桃園徵信社。 不過在亞洲,客觀來看,相較於上述先進國家,亞洲地區尤其正在全速推動開放經濟的東協國度,大多數國家為拚經濟,大力吸引外資進來,徵信社,對房地產營建相關產業,台北徵信社,目前多採開放歡迎態度。 然而,不可諱言的是,這些開發中的國家,在法規制度面以及政府治理的水平,相較於已開發國家,仍待加強。 至於「服務到不到位」,指的是,投資海外房產,不像在國內,從打探市場行情供需、市調到出租等,都可以自已來,在海外由於人生地不熟,所委託的代理業者整體專業服務質量夠不夠,將直接攸關投資的成敗。例如投資前,有沒有主動提供當地房地產總體市場供需評估、詳實的成交行情及房租水準變化分析等。 另外,有關建商的營建信譽等徵信,更是要事前把關清楚。而等房子完工交屋,代理業者有無能力提供完整全套的物業代管代租等後續性的服務,也是事先考量的重點。 (作者是長富國際地產總經理)
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