200902121006成屋履約保證

<< 成屋履約保證 >>

即為保障雙方交易安全過程中所付的任何購屋款,全數暫交由銀行保管.

過戶程序&驗屋無誤完成交屋後屋主才能拿到所有的款項

一 、買賣房屋的安全保證 為了維護交易的安全與秩序,房屋仲介業者及建設公司特別和銀行合作共同推出「成屋履約保證制度」,凡是購買的不動產物件,皆提供給您此安全保障制度,讓您購屋好安心;履約保證的銀行會站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任,在簽約時會給予買賣雙方一份保證書,為您的買賣交易安全做更嚴密、更安全的把關。

、保證責任安全範圍

 () 對買方的保證: .過戶前房屋價款由銀行專戶保管,不怕過戶中房屋被查封或無法過戶;免除賣方一屋二賣的風險。

賣方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依「成屋履約保證制度」約定方式完成催告並解除買賣契約者,保證銀行即將您為履行買賣契約已給付之價金(扣除稅額)返還於您。

()對賣方的保證: 銀行專戶保管,不怕買方反悔不買,不怕過戶拿不到尾款。

買方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依「成屋履約保證制度」約定方式完成催告並解除買賣契約者,保證銀行保證您可回復不動產所有權;惟如因故致您無法回復所有權者,保證銀行確保您可收到全額買賣價金。

『價金履約保證』與『成屋履約保證』是一樣的只是說法不同

履約保證可以選擇要與不要,但必須在買賣雙方共識之下,為契約的一部分

房屋交易金額較龐大~動輒數百萬~數千萬元,買賣雙方都非常害怕交易過程出狀況,房仲業者因而推出交易安全機制,即「成屋履約保證」,以保障買方為主;日前銀行也推出新的「指定撥款委託書」,確保賣方在交屋後能夠順利取得尾款。

◎成屋履約保證保護買方信義房屋表示,房屋交易時如果買方自行與屋主交涉,記得要求比對賣屋者與房屋權狀上登記是否為同一人,同時應要求代書提供「成屋履約保證」服務,以減少被詐騙風險。

所謂履約保證,指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方,在交易過成中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方;如此,可免除詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金就會被凍結在中間人的帳戶,不至被賣方取走。

高雄市房仲公會理事長楊耀龍就表示,現在越來越多買方,擅自取走貸款後拒不出來交屋;或常見自售屋主遭買方詐騙,買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃。永慶房屋法務部副總吳朝發說,過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方為所有權人,根本不管貸款是支付賣方尾款用途,如果發生買方取得貸款後捲款潛逃,或買方取得貸款後以房屋有瑕疵拒不付款,這對賣方都造成交易安全的不確定性。

◎指定撥款委託書保障屋主房屋仲介公會全國聯合會法規會,針對這個問題,努力研擬解決辦法,並且獲銀行公會善意回應,制定買賣雙方共同簽署「指定撥款委託書」,提供各銀行防範詐騙、糾紛控管的新機制。

謂「指定撥款委託書」,是保障不動產交易過程中,買方貸款的用途及流向,讓賣方能順利取得交屋尾款。

吳朝發提醒民眾,「指定撥款委託書」目前並非強制性制度,有些銀行甚至不會主動告知與提供,並且簽定委託書並不需要手續費,但只要雙方簽訂,對能提供更進一步的保護。

吳朝發呼籲民眾,一定要主動向代書、銀行提出簽訂「指定撥款委託書」的要求,同時在將「指定撥款委託書」交給銀行時,記得把影本讓銀行簽收,並妥善保存好簽收的影本,以確認銀行已收到委託書正本,避免日後發生爭議

◎指定撥款委託書四項約定供選擇「指定撥款委託書」買賣雙方共有四項約定可供選擇:

一、指定貸款匯入賣方戶頭

二、指定貸款匯入履約保證專戶控管

三、指定貸款用以清償賣方貸款

四、由買賣雙方共同約定的其他撥款方式。

當買賣雙方選擇其一並約定後,銀行將依據雙方之約定來辦理,且除非雙方重新約定,否則不能任由一方片面修改,如此就可確保賣方尾款的安全。

房屋交易金額相當龐大,不能有些許差錯,,履約保證就是保障買賣雙方的一種交易保障方式

一般在買賣成立時,會經過:訂金.簽約.用印.完稅.交屋五個步驟!!

而到完稅時,稅單的錢一交給政府的同時,權狀的名字就會變成購買人的名字。

不再是原屋主的名字,這時候如果買方和代書有勾結,權狀拿到就跑掉,就虧大了。

而屋主只拿到成數不足的價金,豈不是欲哭無淚?!

相對的若在稅單繳納之前,權狀還沒改所有權人的姓名,這時候屋主拿到買方付的一部分價金,買家一樣吃虧。

所以要避免以上的問題,我們找一個公正的第三者---------銀行。

在銀行內開個專戶,把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管,等到交屋的時候。

銀行確認無誤後,將新的權狀交付給買家,把保管價金交付給賣方,以銀行作為履行契約的保障方稱之為"履約保證"

履約保證分為兩種:

一種是買賣價金履約保證 也就是說 如果交易失敗 而有一方已經取得非法利益 銀行會把剩下的價金或物品補齊給受損失的一方 這種履保要收萬分之6的手續費

而另一種是已收價金履約保證 也就是說銀行只對已收之價金做保證的動作

交多少賠多少 服務費依房屋公司與銀行協議之金額做依據 100~2000不等

房屋履約保證 提供不動產交易安全 何謂履約保證?  

履約保證,提供不動產交易安全,確保消費者所購買的房子是可成交 ,主要是建商已體認到,在交易完成前的過程中,部份代銷業為了業績,對於建設公司及購屋者的權利與責任沒談清楚,後續的交屋就會產生不必要的糾紛,而影響到建商或購屋者的關係,因此,「成屋履約保證制度」成為建商與購屋者的橋樑。

一 、買賣房屋的安全保證 為了維護交易的安全與秩序,易屋易特別和銀行合作共同推出「成屋履約保證制度」,凡是在易屋易網站上所購買的不動產物件,易屋易皆提供給您此安全保障制度,讓您購屋好安心;履約保證的銀行會站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任,在簽約時會給予買賣雙方一份保證書,為您的買賣交易安全做更嚴密、更安全的把關。

二 、保證責任安全範圍

() 對買方的保證:

過戶前房屋價款由銀行專戶保管,不怕過戶中房屋被查封或無法過戶;免除賣方一屋二賣的風險。

賣方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依「成屋履約保證制度」約定方式完成催告並解除買賣契約者,保證銀行即將您為履行買賣契約已給付之價金(扣除稅額)返還於您。

()對賣方的保證: 銀行專戶保管,不怕買方反悔不買,不怕過戶拿不到尾款。

買方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依「成屋履約保證制度」約定方式完成催告並解除買賣契約者,保證銀行保證您可回復不動產所有權;惟如因故致您無法回復所有權者,保證銀行確保您可收到全額買賣價金。

 ()易屋易線上交易安全+成屋履約保證=買賣交易安全 經由成屋履約保證制度,由銀行當公正的第三方,來保障雙方交易的價款及產權之安全。

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 何謂不動產交易安全制度  

Q1: 什麼是不動產「交易安全制度」?

: 不動產「交易安全制度」必需掌握二道主要安全關卡:

1)第一道安全關卡 --- 總部特約代書: 所有加盟店仲介成交案件之簽約及產權移轉手續一定要經由總部特約代書全權辦理,以確保買賣雙方的權益(因每位總部特約代書皆提供200~300萬擔保品質押在總部作為買賣雙方擔保,如可歸責伊造成之損害,總部可逕行將其擔保品執行清償)。

2)第二道安全關卡 --- 承作履保制度: 買賣雙方為進一步確保相互間權益,可再承作「履約保證」制度,由履保公司出具保證書來保障雙方的交易安全。

Q2: 不動產「交易安全制度」之對象?

 : 不動產交易之買賣雙方。

Q3: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分由誰保證?

: 由銀行作擔任保證,並承擔無過失之一方,就不動產交易價金收受或返還之風險。

Q4: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分對買方有何好處?

: 買方給付價金後因賣方違約,致無法取得產權時,價金可全額返還。

註:已付之稅費,「履保公司」會協助以法律途徑向另一方求償。

Q5: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分對賣方有何好處?  

: 確保賣方可回復不動產所有權,或收到全額價金。

Q6: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」之費用為多少?由誰負擔?

: 不動產交易之買賣雙方。

: 每筆費用為成交總價款萬分之六,由買賣雙方各負擔萬分之三。

Q7: 不動產「交易安全制度」無法承作「履約保證」之案件?

:

1)取得或出售不動產所有權之資格證明文件不齊備者。

2)賣方應納稅費、債務及仲介報酬合計總額高於買賣總價,而賣方未能於簽約同時補足差額者。

3)非簽約中心總部特約代書辦理者。(4)其他顯有礙交易安全制度推行者。

Q8: 保證書多久可核發? 答: 買賣契約簽訂時當場核發,不受任何限制。

Q9: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」案件賣方得否先行收受部分價金? 答: 原則上賣方不能先領取部分價金,但若出售總價扣除賣方總債務(含仲介服務費及應繳交稅費)還有剩餘,就剩餘額度內經買方書面同意者不在此限。(買賣雙方相對亦應降低保證額度)。

Q10: "履約保證"案件,賣方就收受專戶價金所指定之匯款帳戶,是否一定須本人之帳戶,可否指定他人帳戶?

: 不行,只能銀行轉帳入本人帳戶或開立期票交付本人。

Q11: 賣方對於買方所存(匯)入專戶中之各期價金,應如何查詢?

: 可經由履約保證公司或其存放專戶價金之銀行查詢。

Q12: 賣方之增值稅如何繳納?

 : 均由專戶中代為扣繳。

Q13: 買方不貸款時,為何須將尾款於完稅之同時先行存(匯)入專戶?

 :

1)為避免產權過戶至買方名下後,藉故拖延尾款之給付影響賣方權益。

2)買方所付之價金係存於銀行專戶內並非交給賣方,並無損及買方之權益。

3)買方貸款額度低於尾款金額者亦同,應將該差額先行存(匯)入專戶中。

Q14: 點交時應簽立之文件?

: 買賣雙方須於點交時簽立房地產權點交書。

Q15: 結案時應準備何種資料始可結清專戶撥付尾款?

:

1)買賣雙方、仲介公司、經紀人及代書等相關人員必需於「點交證明書」完成簽結。

2)賣方於「收支明細表」完成簽名確認。

Q16: 「履約保證」專戶中之價金其利息如何計算?

: 不予計息。

Q17: 若買賣雙方有任一方未依約履行義務時,其所須負之損害賠償是否在「履保公司」保證範圍內?

: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分係針對買賣交易之價款總額予以保證,至於買賣雙方因違約所須負擔之損害賠償(逾買賣價款之部分,例如懲罰性違約金)不在保證範圍之內。

Q18: 可否由買賣方自己找土地登記專業代理人辦理登記事宜(即外簽)?

: 不可,必須為總部特約代書。

Q19: 不動產「交易安全制度」對仲介公司之好處?

 : 保障交易雙方之安全,減少買賣糾紛,引導交易過程正常化,降低加盟店因不良案件可能發生之損失,使事業的經營趨向穩健。

Q20: 賣方如要清償房屋貸款,如何確認其餘額?

: 由代書向銀行詢問當日餘額以便清償。

Q21: 應於何時確認對保及貸款額度?

 : 代書最遲應於完稅前完成對保手續及確認貸款額度。

Q22: 買方須辦理貸款時其擔保本票如何開立? 答: 不動產交易之買賣雙方。

: 買方須於簽約之同時即開立與貸款金額相同之商業本票,本票之抬頭為賣方,由買受人與產權登記名義人共同簽發並禁背。

Q23: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」專戶能否代償前順位?

: 能,但必須符合下列條件:

1) 產權已移轉至買受人名義。

2) 專戶中之餘款足以清償前順位。

Q24: 申請保證之買受人非將來產權登記之權利名義人時可否申請「履約保證」?

 : 可,辦理產權移轉登記時,有關登記權利名義人,得由買受人指定;但其所指定之登記權利名義人須與買受人共負連帶債務責任。

Q25: 買賣任一方發生違約情事,專戶價金如何處理?

: 須待買賣契約解除(法定解除、約定條件成就而解除或判決解除),並經「履保公司」確認無誤後,即可執行專戶價金之撥付。

Q26: 產權移轉過戶前發生違約情事並解除買賣契約時,專戶價金如何付?

 : 不動產交易之買賣雙方。

1)若係買方違約,則賣方依約得沒收買方已存匯入專戶之價金,但應扣除賣方應支付之仲介費用。

2)若係賣方違約,則由「履保公司」將買方已給付之價金全數返還之,並協助法律 程序求償。

※本文係由朋友轉寄之mail轉載,原出處不可考!!

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Bryan(布萊恩)是土生土長在地台北南港人,前於金融機構從事房地產鑑價與放款業務12年。
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