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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  除瞭立體城市和中國中心,馮侖另外一個創新的重點在於"輕資產"模式轉型。作為較早看淡住宅市場的房企掌門人,馮侖較早將業務重心向商業項目傾斜,由於後者資金沉淀較大,馮侖先想到瞭"凱德模式",希望通過類似REITs(房地產信托投資基金)的方式解決資金問題,然後通過自持物業、出租以獲取收益。

  盡管嘉華築業有意加強對萬通地產的管控,但目前尚無跡象表明,執掌萬通20年的馮侖,有意向讓渡股權、移交控制權。一些觀察人士猜測,馮侖也許是換瞭一種姿態,繼續掌舵萬通。截至記者昨晚發稿時,馮侖本人和萬通方面對此仍保持緘默。

  對於"所涉及的事項",萬通地產在8月11日的公告中有過解釋:近日,有些媒體出現瞭萬通地產"去馮侖化"的相關報道,為瞭避免其股價的異常波動,保護投資人的合法權益,萬通地產正在對這些報道進行核查,公司股票將於 2014年8月12 日停牌。

  嘉華築業的確對萬通地產表現出瞭強烈興趣。知情人士對記者表示,嘉華築業曾於今年春邀請咨詢機構進行座談,討論萬通地產的戰略與產品線問題,研究如何通過管理方式更新實現業績增長。

  控制權風波:嘉華系謀上位?

  關於董事會席位為什麼從7席變為6席,坊間也有諸多猜測。實際上,早在2011年前後,馮侖對董事會規范化就有過一些思考,在他看來,董事會人數略有變化,公司章程就得跟著變更,因此他認為董事會成員的增減有時會是一件"大費周折的工作"。

  萬通控股持有萬通地產51.1%股權,作為母公司,萬通控股本身股東構成主要是三方力量,最大單一股東是占股25.9%的天津泰達集團(下稱"泰達"),其次是有23%股權的北京嘉華築業實業有限公司(下稱"嘉華築業"),創始人、董事長馮侖通過一致行動人股權控制瞭近30%的股權,是萬通控股的實際控制人,同時控制營業收入占比超過98%的子公司萬通地產。

  留在萬通地產董事會的"老人"中,姚鵬被認為是馮侖系人馬,趙震被認為代表泰達,馬健則被認為代表嘉華築業。盡管被認為是嘉華系力量的孫華也離開瞭董事會,但此次董事會改組,仍被解讀為嘉華築業整體上位,甚至有傳言稱,馮侖已減持部分股權,萬通控股控制權可能生變。

  風波源於8月8日萬通地產董事會改組。當天下午,萬通地產召開2014年度第五次臨時股東大會,晚上公告宣佈瞭新一屆董事會名單。這份新的名單裡,姚鵬、趙震、馬健不變,但萬通地產原董事長許立、總經理雲大俊以及鄭沂都被替換,"新人"江泓毅、塗立森和李虹加入,另外,原董事孫華離席,董事會席位由7 人減少至6人。

  這種分歧,與馮侖的一些"埋怨"不謀而合。在萬通控股2013年年報的董事長致辭中,馮侖也說:"站在今天看來,經過這樣的摸索和把握,我認為也有一些方面似乎過於保守。比如,負債率的過低,實際上在給公司轉型註入新的增量資源表現得不夠。我們該適度踩一點油門,讓速度加快一點。速度加快必須要有增量的資源,得有油,有人,有錢,有業務,有項目方向,這些都是轉型必備的一些增量資源。"

  2011年卸任萬通地產董事長時,馮侖曾說過:"我不做萬通地產的董事長瞭,但作為大股東,還是有董事的提名權,對董事會有實質性的影響力。"

  年報顯示,截至2013年年末,萬通地產在施項目總共13個,在施面積126萬平方米,銷售面積23.3萬平方米,簽約額40.49億元。這意味著,這傢成立於上世紀90年代初的老牌房企,以不足百億的規模,排在瞭中國房企50強之外。

  2014年,房地產市場進入調整期,8月8日,北京萬通地產股份有限公司董事會重組的消息傳出,董事席位從7人減至6 人。這次重組夾雜著"馮侖可能減持"的傳言,迅速發酵,被一些媒體解讀為"股東嘉華築業集體上位、萬通系控制權生變"。

萬通地產走到十字路口 馮侖要理想不要生意?

  在馮侖看來,董事長和總經理的分工是,總經理管當年財務業績,董事長"做未來",要建立一些在未來可能成功的機會,他認為立體城市、臺灣和紐約的投資機會等,這些都是在做未來。

  公告稱,萬通地產就該公告所涉及的事項,向其控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱"萬通控股")繼續作瞭溝通,萬通控股目前正在就相關事項核實。

  方向之辯:創新與固守本分



  另有知情人士對《第一財經日報》記者透露,馮侖在立體城市、紐約中國中心等項目上的嘗試,並未得到其他大股東的理解或支持,此次的董事會重組背後,管理層思路上的分歧也浮出水面。

  對於未來的萬通地產控制權何去何從,萬通方面尚未作出回應。但可以肯定的是,賺錢與花錢、職業與事業、利潤與方向、短期與長期、形而下與形而上、稻粱之謀與理想情懷,這些二元對立帶來的碰撞,或許將馮侖推向瞭職業生涯的第二次戰爭。

  但一些股東更看重當下。"一些股東和員工認為,馮侖創新的方向是對的,但想法不夠實際,沒有把公司做大作為目標。"知情人士告訴記者,在萬通內部,這種分歧由來已久,萬通一些管理層認為,馮侖推崇的理念並沒有錯,但作為管理人員更看重風險控制,以及細節上的可操作性。

  早在2008年,馮侖就提出,將凱德置地作為學習標桿,提出"濱海新區、美國模式、萬通價值觀"的發展戰略,力爭用5~10年時間,完成向房地產投資公司的轉型。2011年初,他正式對外宣佈,將"萬通實業"更名為"萬通控股",形成"大萬通"佈局。

  從業務板塊來看,萬通控股的業務包括房地產開發、工業地產南庄鄉農地貸款率利最低銀行比較、基金管理和資產管理等四大領域。其中,萬通地產代表的是傳統房地產開發業務,貢獻瞭98%以上的營業收入。盡管如此,馮侖近年來的主要精力都在立體城市、海外投資等創新業務上。

  馮侖將萬通核心價值觀定為"守正出奇",即"法無定法、出奇制勝",希望能"做好人、辦好事、掙好錢"。但在房地產告別黃金時代、陷入調整期的大環境下,已經錯過快速規模化機會的萬通地產,"掙錢"都顯得很吃力瞭。

  這表面看來是萬通地產的變化,但實際上與其母公司萬通控股不乏關聯。

  2013年,該公司實現營業收入32.99億元,同比減少18.95%,實現歸屬於母公司所有者的凈利潤3.81億元,比上年同期略增1.55%。2014年上半年,萬通地產營業收入為3.37億元,同比下降52.43%,凈利潤為4837.23萬元,同比下降59.83%。

  而馮侖的創新業務,進展也頗為緩慢,紐約的"中國中心"就是例子。

  2011年,在紐約世貿中心原址重建工程中,馮侖正式租下其中的1號樓(自由塔)64~69層,租期20年,預計2015年初開業。據馮侖測算,開業後五年投資回報率在8%~11%。

  盡管"中國中心"被馮侖視為萬通走向世界的一個夢想,但並非所有人都看好這一項目。一位曾長期在紐約生活的房地產投資基金人士對本報記者分析稱,世貿中心曾被香港知名風水師判定為風水欠佳區域,且"911"事件之後,一些大型公司開始搬離瞭世貿中心所在的華爾街,轉至曼哈頓"中城"區域辦公,從那裡往返公司高管們聚居的上東區也更為便捷。上述人士因此認為,"中國中心"所處地段相對有些沒落,馮侖希望在此打造高端商務俱樂部的想法,實現起來似乎並不容易。

  "很多中國開發商都希望在美國摸索項目經驗,但操作中仍保留著自己老套的做法,難以融入美國環境,如果是在美國,'中國中心'這種項目,一般會在方案可行性報告通過瞭再去租,而不是方案都沒做好就先租下來。"該人士評價道。

  這是馮侖的"先見之明",但遺憾的是,這也制約瞭前幾年萬通在住宅土地市場的作為,讓公司錯過瞭規模化擴張的機會。

  一位房地產基金管理人士曾對本報記者表示,目前國內REITs相關稅制等政策仍未落地,加上萬通目前的資金實力及盈利能力有限,萬通目前還不具備走輕資產模式的條件。

 管理層分歧:做生意與寫書

  投資紐約、建造"立體城市",馮侖的創新進行得不算順利,但同時這些項目都占據瞭馮侖的精力,也占用瞭萬通的資源。在盈利能力欠佳、規模有限、創新項目前景不明的現實下,萬通股東內部的困惑和分歧浮出水面。

  上世紀90年代,馮侖打過一場仗。當時,在財務壓力下,合夥人對前景的判斷出現分歧,最終在困惑中分道揚鑣。那次兄弟分傢讓馮侖反思良久,此後他花瞭很多精力來研究董事會構成。但遺憾的是,20年後,一則控制權生變的傳聞再次席卷而來。

  對於董事會成員是單數還是雙數,馮侖在《理想豐滿》一書裡有過這樣的論述:"董事會人數到底應該設計成單數還是雙數,這件事很重要,因為它牽扯到董事會投票的藝術。大傢普遍認為應該是單數,這樣可以自然產生多數和少數,而董事會的投票規則通常是多數投票過半就有效。但後來我們也是設計過雙數,在這種情況下,董事長在贊成票數與反對票數相同的時候可以多投一票,也就是說他有兩票,這樣的設計就加大瞭董事長的權重。"

  繼8月12日股票交易停牌後,8月29日,萬通地產董事會再次公告稱,該公司將繼續停牌,並將依據相關法規,遵循公平披露原則及時履行信息披露義務。

  "萬通高層覺得,馮侖確實在做生意方面放瞭太少的精力。他們評價他是'修仙'的狀態,一直在寫書、增加自己文化底蘊。"上述知情人士說,與萬科掌門人王石隻是負責用人、將決策權給管理層不同,對於公司事務,馮侖仍參花蓮哪裡可以汽車貸款與決策,但不管執行,也並不足夠放權。

  管理層則希望做大規模、提升業績,馮侖則希望找準方向,投入資源尋找未來的"增量",實現"理想"。這原本並不矛盾,但當"做生意"與"修仙"成為一種身份標簽,在公司自身資源有限的情況下,怎樣用這些資源,似乎各有各的思路。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/07432896799.shtml

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