202104211507房市日常QA『我想把房子賣了,但租客不搬該怎麼辦?』—安新建經幫你找答案

一、若屬到期未續約,引發下列二種情況:

房客在租約到期後,若未與房東續約卻續住的話,會出現二個情況:

1.公證租約,可以請法院強制執行:若合約在簽訂完後經過法院公證,將來任一方違約,他方可以免透過上訴程序,直接請法院強制執行,發公文通知房客離開房屋。

2.未公證租約,變不定期契約:若合約是沒有經過公證的合約,而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話,房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下,要和房客解約就會變得比較麻煩,但仍然有辦法,例如像阿惠要把房子收回自住的情況,就可以依《土地法》的規定要回房子。

二、不定期契約,可用《土地法》解法:

根據《土地法》第100條規定,有下列情形者,出租人可向承租人收回房屋(僅限不定期契約適用):

1.出租人收回自住或重新建築時。

2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

4.承租人以房屋供違反法令之使用時。

5.承租人違反租賃契約時。

6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

綜上所述,阿惠可依《土地法》第100條第1項的規定,寄發存證信函,告訴房客要將房子收回來自住,並約定相當期限,請房客在期限前搬家走人,否則就要上法庭調解。

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