202104161356房市日常QA『買房投資,做隔間房出租可以嗎?』—安新建經幫你找答案

台灣的房價對多數人來說還是遙不可及,即便買不起房子,但卻不能不租房子,於是造就了房價越貴,租賃經濟越發達的現象。剛投入房地產這塊的新手房東,都會選擇小套房出租,理由是成本較低,還能穩定出租。但很多房東為了增加投資報酬率,使用隔間牆分隔空間,讓一戶變成好幾戶,這種房子叫做隔間房。在外人看起來這種出租方式所賺得的錢,實在可以稱為“暴利“,但這種出租方式真的完全沒有風險嗎?房東絕對穩賺不賠?其實投資根本沒有穩賺不賠的事情,即使做好了萬全的功課也只是將風險降到最低而已,那麼要投資隔間套房應該要做什麼樣的功課,又要如何把風險降到最低呢?這邊有三點要請各位注意:

一、合法隔間很難做?違法比較省事?

二、申請室內裝修所需文件?

三、隔間套房的投資報酬率如何計算?

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詳細解答:

一、合法隔間很難做?違法比較省事?

許多房東不願意做合法隔間,有很大的原因在於要符合法規所設定的條件,就必須花更多錢、更多時間來打造物件,改造完成後也不一定馬上租得出去,與其如此,不如把錢用在裝潢上,只要內部漂亮,一樣能提升出租的機率。

但根據法律規定只要是:

1、增設廁所或浴室。

2、增設 2 間以上之居室造成分間牆之變更。

有這以上任何裝修行為,就需申請室內裝修許可。

另外,民國84年以後,政府就修訂《建築法》第77條之2,規定業者做室內裝修時應該遵守下列規定:

(一)供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。

(二)裝修材料應合於建築技術規則之規定。

(三)不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。

(四)不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。

室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。

前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。

以直轄市為例,民眾檢舉違建後的處理方法:

(一)台北市:民國84年以後的違建「即報即拆」。

(二)新北市:民國98625日以後的違建「優先拆除」。

(三)台南市:民國991225日以後的違建「優先拆除」。

(四)台中市:民國1004月以後的違建「即報即拆」。

(五)高雄市:民國10142日以後的違建「即報即拆」。

(六)桃園市:依《桃園市違章建築處理要點》認定「優先拆除」物件。

*註:各縣市拆除違建,會因個案有不同做法,詳細情況可詢問當地建管處。

除了拆除違建之外,根據《建築法》規定,屋主還必須繳納6~30萬元的罰緩,奉勸各位投資客還是依程序申請合法隔間,否則容易得不償失。

而合法隔間的要求有很多,但簡單來說就是要有「安全」、「宜居」的居住環境,針對逃生通道、防火避難設施、防火建材、環保建材、通風、採光、格局等等的使用及建置都有法律規範。

除此之外,若要讓每一戶隔間房都有獨立門牌,還需向建管處、戶政單位申請「戶數變更」,申請時需注意最小居住樓地板面積限制為13.7平方公尺(以一人為例),台北市另有規定,每一住宅單位還需配有一廚房、一廁所。如此裝修下來,一間合法隔間套房(以4房為例)的裝潢費至少要200多萬左右,雖然費用昴貴,但好處是可以長久穩定地出租,不怕回不了本。

 

二、申請室內裝修所需文件?

1、室內裝修申請書

2、原建築核淮平面圖(可向建管處申請)

3、建築物所有權證明文件

4、裝修圖(包括位置圖、平面圖、剖面圖)

5、消防圖說

6、直下樓層屋主同意書(台北、新北、桃園限定)

*註:室內裝修規範會因各縣市的法規而有所不同

收集到必需文件後,可向審查機構申請「室內裝修許可證」,在裝修完工之後,還得再拿到審查機構核發的「室內裝修合格證明」才算是真正的合法隔間哦!

*以上文章內容與圖片出處轉載: https://54aming.com/articles/19f3e0

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