201704150513陳小平開發商想回到黃金時期是做-白日夢-



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陳小平開發商想回到黃金時期是做"白日夢"

  作為一個主要佈局在三四線城市的開發商,中南控股有限公司董事、中南地產集團總裁陳小平在"博鰲(樓盤)·21世紀房地產論壇"上接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,房地產市場已經發生根本變化。此時,開發商如果再幻想回到黃金時期是做"白日夢"。

  陳小平認為,本輪房地產調整,與此前有著明顯區別。"以前幾個周期都是在政府出瞭國幾條後,中國的財稅、金融和消費政策緊跟著出臺,在政策的調控下由盛轉衰,然後又由衰轉盛。但這次不同,已經從政策調整轉為由市場調整。其中最重要的表現,就是各個地方集中出現供求關系大幅度逆轉的情況。"

  陳小平分析稱,供求關系發生變化,是由於前幾年大量土地進入市場,供應增大,而需求又在調控的背景下大幅下滑。本輪房地產調控另一個重要表現是,市場分化明顯。比如,中南建設所佈局的三線城市表現就是千姿百態。

  "有的城市供應量不斷下滑,需求量卻在增長,整體市場形勢是不錯的,例如常熟,存量去庫存不到10個月。中南建設在常熟半年就賣瞭20億。常熟的市場很健康。但蘇北的城市太興就出現瞭一些問題。那個城市需求相對穩定,甚至有小幅的上揚,但供給增長非常快。普遍來說,一、二線城市的市場表現共性大於個性,三、四線城市個性大於共性。"陳小平說,一二線城市需求主要靠外來人口,而三四線城市需求主要來自於城鎮化。

  "三四線城市的需求,一方面來自於當地的改善性需求,但更大一部分是來自於周邊下一級鄉鎮的進城需求。而一般有良好的產業支撐的城市,容易成為人口導入型城市,而缺乏產業支撐的城市則會成為人口流出型城市。這樣的城市就比較危險。"

  陳小平從實踐觀察到,"市場真的變瞭,這種變化是由政策調控市場變成供求關系調整市場後帶來的,這也將是未來房地產市場的常態。房地產市場好的時候,政府來調控,我們告訴他們,要走市場的道路,市場的歸市場,政府的歸政府。但現在,市場的力量發揮瞭作用,政府不吭聲瞭,開發商呼籲政府要出來救市,這樣做也是不合情理的。好的時候不要管我,不好的時候來救我。問題是,現在的房地產市場已經不是政府一道命令和一個文件就可以扭轉的,所有的開發商都要做好這樣的準備,冬天將成為一種常態。"

  陳小平認為,房地產行業目前正處於洗牌,逐漸走向壟斷競爭的階段。競爭是殘酷的。作為企業,跑不過熊沒有關系,但要跑過其他人。"房地產行業已經發生根本性的變化,喧囂時代已經過去。土地紅利已經沒有瞭,那種隻要做房地產就可以賺錢的時代已經過去瞭,整個行業要回歸競爭的本質。房地產行業的競爭,以前取決於土地、政府和資金,現在要轉變為價值、價格以及客戶之爭,這是行業真正發生的變化,也是我們要研究和應對的。"

  陳認為,當前房企最應該關註的是價格、價值以及運營三方面。所謂價格,就是成本控制。比如,恒大、碧桂園就是成本控制的典范;價值就是提升品質、發現客戶的個性化需求,並通過差異化滿足需求;運營追求的則是高效,還包括營銷渠道的改變。

  "舉一個例子,原來高增長的模式錯瞭嗎?沒有錯,但是資金的成本越來越高,如何控制成本,就是短期周轉速度要加快。如果我們比同行開盤周期快1/3,等於你的資產周轉提升瞭1/3。以前房地產做營銷很簡單,賣房就是線上做廣告,消費者到現場體驗。當市場改變後,以前的營銷方式已經不適合。大傢都在想辦法,如何讓客戶聚集,找到他們,告訴他們,這就牽涉到營銷渠道的問題,這已經成為房地產營銷的核心問題。"

  陳小平稱,中南建設目前不會考慮轉型。公司相信,住宅領域還有很多機會。有些其他開發商轉型商業地產、養老地產的做法,有點像"一會抓蝴蝶、一會釣魚"的做法,最終有可能"什麼都做不好"。

  陳透露,作為此前主要在三四線城市佈局的開發商,他們目前正在加強一二線城市的配置,豐富城市佈局。中南建設今年拿的土地主要在二線城市以及一線周邊城市。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-20/08344305128.shtml
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