201704150512解析北京區域市場之亦莊 亦莊價值的認知才剛剛開始



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解析北京區域市場之亦莊 亦莊價值的認知才剛剛開始

  專訪遠洋天著項目副總經理徐海倫

  《安傢》:隨著亦莊區域的風生水起,地價已經進入三萬時代,越來越多的品牌開發商在這裡列土封疆,是什麼原因吸引他們紛紛進入亦莊?

  徐海倫:對於品牌開發商企業來說,除瞭亦莊本身作為經濟技術開發區擁有的企業引進優勢以外,更多的是從區域價值因素、消費者需求角度考慮。

  首先從區域價值角度來看,北京過去充分發展瞭西邊、北邊,已近飽和狀態,而南邊相對處在價值窪地,亦莊軌道交通已通車、政府將再投南城3960億的投資,第二機場也開建在即,區域內還擁7大城市公園,人均綠地面積可達到53平米,是北京市人均綠地面積的3-4倍,諸多利好因素決定瞭亦莊房地產市場發展潛力巨大。其次從消費者需求角度來看,大興區、亦莊本地大量的企業員工、住戶,以及環繞亦莊的朝陽區、豐臺區、東城、西城等大量區域人口的首置、升級置業需求,都是品牌開發商進駐的理由。

  《安傢》:據悉很多購房者將亦莊的項目作為第一居所,主要購房人群是哪些?

  徐海倫:首先是地緣性客戶,對於亦莊來說,大興區及亦莊本地人,認可亦莊宜居的生活環境,不願遷徙的土著人群是第一居所的購房人群之一。其次是朝陽、豐臺、東城、西城等周邊區域的客戶,亦莊距離市中心環線較近的距離決定其與城區的通達性較好,因而更多周邊區域的人願意將亦莊作為第一居所。最後還有部分在北京工作生活的外地人,以居住舒適度,居住環境為第一要素的客戶,以及看到亦莊目前相對處於價格窪地,看重亦莊新城未來發展的居住兼投資型客戶。

  《安傢》:亦莊的居住價值相對於其他新城有什麼獨特的優勢?

  徐海倫:除瞭此前提到的區域發展前景、地緣、交通和環境等優勢外,選擇亦莊作為第一居所的理由、也就是亦莊項目所具有的居住價值還有亦莊全面的公共資源配套服務。目前區域已引進瞭北京二中、北京八中、十一學校、同仁醫院、市120急救中心等優質公共服務資源,還引進瞭沃爾瑪購物廣場、高端商務酒店、連鎖餐飲企業等。在生態環境建設方面,建成瞭南海子公園、企業文化園等7個公園,形成瞭一個組合的生態環境。呈現"綠色園廊綿延相連、高端產業鑲嵌其間"的美麗風景。

  《安傢》:地價的連連攀升,對亦莊的項目在產品品質、類型等方面產生瞭哪些影響?

  徐海倫:對於開發商來說,地價攀升,意味著必須有更高品質、更符合客戶需求的產品才能有溢價空間。因此總體上說,地價攀升有利於整體提升亦莊項目的產品品質、加強產品類型的創新。

  以亦莊代表性別墅項目遠洋天著為例,其恰是憑借東南五環唯一城市別墅的稀缺資源、超低密度的建築規劃、周邊完善的配套、創新型的產品設計等諸多高端別墅屬性,從而備受北京高端客戶的追捧。其他諸如亦莊的方興金茂悅項目、保利融創的楓丹壹號項目基本都是高品質的高端項目代表。因而整個亦莊區域隨著地價攀升,其產品品質和產品類型必將更加高端化、創新化。

  《安傢》:您覺得這片區域內的地產項目還存在哪些不足?

  徐海倫:亦莊在公共設施和基礎服務方面有瞭很大的發展,但是和本地居民的需求還有一些距離的,比如說亦莊購物休閑娛樂相對較為單一,作為國際化高端產業新城應該多建設一些高檔次的購物娛樂場所,在文化生活等市政配套等方面也略顯薄弱。因而對應到亦莊區域內的地產項目,在商業、文化娛樂配套方面會稍顯薄弱。

  《安傢》:現在亦莊區域的住宅,包括別墅、公寓、洋房等產品的價格如何?請您預測一下未來價格走勢。

  徐海倫:亦莊地價攀升破三萬後,房價確實也有奔四望五的趨勢,隨著融創地王的誕生,未來售價突破5萬也是意料之中。目前來看,亦莊別墅市場的價格在4-5萬/平米,公寓洋房的價格在3-4萬/平米,再以遠洋天著為例,目前遠洋天著聯排別墅(280-560平)1300萬/套起,創新平墅(230-400平)900萬/套起。花墅部分(160-180平)500萬/套起。

  市場上總會對短時間變熱的區域給以特別的關註,如果對比下北京西、北五、六環的房價,就知道亦莊這樣的價格實屬正常,亦莊區域的住宅價格隻是在過去長期被低估,目前開始被認知,未來仍有較大空間。從整體市場走勢看,目前北京的庫存減少狀態很難得到緩解,亦莊區域一度被低估,伴隨著北京西、北區域的土地市場基本飽和,房價也已相對較高,沒有更多的土地用於開發,亦莊的房價也將伴隨著幾大品牌開發商新拿地塊的開發建設,穩步上漲。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/10412506955.shtml
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