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京東要開始賣房瞭!劉強東要怎麼做這門生意?

京東房地產的定位既不是開發商也不是買傢,而是服務商。換言之,京東要做的是房地產電商,並不會涉及房地產開發。




京東正式入局房地產電商!

9月18日,原搜狐網副總裁、搜狐焦點總經理曾伏虎向全天候科技確認,其本人已於7月底正式加入京東,擔任京東房地產部總經理。該部門於近期組建,目前正在招兵買馬。京東也將在其電商版圖中加入一項新的業務——房地產。

今年8月,京東以38.5億元拿下北京亦莊經濟開發區一塊商業用地,9月又宣佈投資300億元在東莞市鳳崗鎮建設“京東都市人工智能產業新城”;財報顯示,截至2016年底,京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地,合5850畝——此前,由於在土地市場上的頻繁亮相,外界對於京東進軍房地產存在種種猜測。

但據曾伏虎透露,京東房地產的定位既不是開發商也不是買傢,而是服務商。換言之,京東要做的是房地產電商,並不會涉及房地產開發。亦有京東內部人士對全天候科技表示,京東已有的土地主要是配合電商主業,如用於辦公、倉儲和物流,京東不可能發展房地產業務。

京東房地產部總經理,原搜狐網副總裁、搜狐焦點總經理曾伏虎

房地產電商是一種於2012年前後逐漸變得火熱的O2O模式,較早成立的搜房網、安居客等是房產電商1.0時代的代表,房多多、愛屋吉屋、好屋中國等在移動互聯網端起傢,被視為房產電商2.0版本,房產電商的主要目的旨在用互聯網手段切入房產交易,爭奪線下房地產交易的流量和市場蛋糕。曾伏虎表示,涉足房地產領域後,京東會從新房入手,未來向二手房、租房、文旅地產、海外地產等業務擴展。

此前,曾伏虎在房地產網絡媒體及房地產電商領域均有豐富的行業經驗。公開資料顯示,曾伏虎於1999年加入搜狐,歷任搜狐新聞中心總監、商務拓展部總監、搜狐焦點網總經理等,2014年晉升為搜狐網副總裁。2016年,曾伏虎從搜狐離職後出任海航雲商運營總裁,於今年7月離開並加入京東。

值得註意的是,目前房地產行業正處於史上最嚴的調控周期比基尼線除毛價格|台北比基尼線除毛價格中,房地產電商的盈利模式也被認為面臨巨大挑戰,曾經的行業“獨角獸”愛屋吉屋、房多多等公司陷入裁員、模式轉型等困境。此時入局房地產電商,劉強東的真正意圖隻是爭搶房地產蛋糕這麼簡單嗎?

京東特供房來瞭

全天候科技從京東內部獨傢獲悉,京東商城即將推出一批“京東特供房”,目前正在與開發商對接線下資源。

該產品的推出還將運用到百度的流量資源。8月10日,京東與百度聯合推出“京度計劃”,在手機百度的App內開設一級購物入口“京東特供”,以利用百度的產品矩陣和京東的電商數據,幫助京東平臺上的商傢實現精準投放。

知情人士透露,京東房地產首先將開放新房銷售平臺,邀請開發商入駐京東商城,通過POP模式打通線上與線下。POP模式即Platform Open Plan,是指平臺引入第三方賣傢。據瞭解,目前商傢入駐京東商城有兩大模式,一是京東自營的采銷模式,另外一個就是POP模式。

一些地產界人士認為,與傳統房產電商相比,京東平臺擁有著廣闊的用戶群體,其自身的大數據積淀和AI等技術的成熟將對傳統房產電商形成巨大沖擊。

但是,京東並不打算顛覆房地產。曾伏虎稱,劉強東強調京東的價值觀是“客戶為先”,希望客戶能在京東平臺上獲得更好的收益和更好的市場占有率。因此,京東定位自己為房地產交易中的服務商,要做的事是“降低成本、改善服務、提高效率,“不太可能把(房地產)這個行業顛覆”。

例如,房產電商平臺一直存在“價格不透明”、“虛假房源”、“飛單現象頻發”等問題,“使得新房的信息更加透明,京東不久就能實現這個事情”,曾伏虎說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴全天候科技,京東佈真空除毛費用|台北真空除毛費用局房地產,總體上符合其“互聯網+”戰略,但也要警惕線下資源不充足的風險,近期部分電商的運營出現瞭困難,後續在房源資源整合等方面需要新的創新。

選擇在房地產市場遇冷之時進入該領域,曾伏虎則表示,“市場好的時候談不上模式創新,因為開發商的營銷費用較為充足,但是目前市場出現很大變化,開發商在營銷層面遇到很多困難,而且政策調整可能是長期的,因此,轉變模式進行新的嘗試才是出路”。

劉強東的三張牌:流量、交易工具、供應鏈

在9月初的一場地產圈交流活動中,曾伏虎闡述瞭京東佈局房地產電商的“三張牌”——流量、交易工具與上下遊供應鏈。

其中,流量是線上平臺碾壓傳統房產銷售模式的“王牌令箭”。據京東2017第二季度財報,截至2017年6月30日,京東過去12個月的活躍用戶數為2.583億,同比增長37%。目前,京東活躍用戶規模約為阿裡的1/2,但後者增速隻有5-10%左右。2015年以來,京東連續與騰訊、今日頭條、百度展開“京騰計劃”、“京條計劃”及日前的“京度計劃”,業內認為,京東未來的用戶流量還有增長空間。

此外,曾伏虎表示,京東有交易和支付的工具,還有京東白條,“基本上能想得到的金融工具都能拿出來”;在上、下遊,京東有十幾萬供應商和100多萬客戶,涉及傢電、裝修等與房產有關的消費,京東也因此有瞭一手的線上交易數據。

京東金融的互聯網理財產品促銷活動吸引投資者(圖片來源:視覺中國)

例如,京東金融日前發佈的8月“中國線上消費指數”顯示,在地產相關的六大終端消費品中,硬裝(基礎建材、廚房衛浴、廚衛大電、燈具)增速明顯快於軟裝(傢具、傢紡),但增速差呈現逐步縮小的態勢,或預示網上消費者精裝修的比例相較於簡裝修而言正在逐漸增多。

今年6月,一則“朝陽法院將在京東網絡拍賣77套房產”的新聞在網上引起瞭熱議。據悉,6月18日上午10點,朝陽法院受理的71件被執行財產在京東司法拍賣平臺開拍,71件拍品中,涉及房屋77套,評估價值超過6.6億元。

這不是京東第一次進行“房地產+互聯網”的嘗試。早在2014年“雙11”期間,京東金融就聯合遠洋集團開展互聯網營銷,試水房地產眾籌;2015年,京東在6.18店慶當天,推出千套特價房,其中涉及萬科、首開、中信等43傢開發商的80個項目。

“京東一直在思考怎麼做好房地產,這需要上下遊,需要協作,現在這個協作的條件越來越成熟瞭。”曾伏虎說。

京東的房地產圖謀:擴品類、增利潤

61.3%,這是2017年上半年京東在3C傢電線上銷售的市場份額。在這一品類上,京東已坐穩全渠道最大零售商的地位,而在京東商城上線房產品類意味著靠3C起傢的京東,如今在擴品類的路上越走越遠,幾乎無所不賣。

“無所不賣”的京東商場(圖片來源:視覺中國)

對於手握三張好牌的京東來說,涉足汽車、房地產或許是戰略必選項。據京東內部一位核心人士透露,京東要做全品類電商,早前已戰略入股易車網(2015年1月至今,京東聯手騰訊、百度已對易車網累計投資近10億美元),打通線上汽車銷售環節,房地產是其繞不開的巨大市場。

鏈傢研究院數據顯示,2016年全國房產銷售總規模在20萬億,其中二手房的規模在6萬億左右,二手房租賃占2萬億,而新房的交易規模達到12萬億左右,規模占比最大。

從京東的品類結構來看,截至2016年底,其日用百貨及其它商品的占比已達51%,超過瞭3C傢電品類的占比。今年以來,京東平臺的品類不斷豐富,加快瞭在消費品、生鮮商超和傢居服飾上的拓展。業內認為,京東從3C傢電品類發展成為其它品類超過一半的平臺,下一個階段的京東將更加有生命力。

此外,除瞭擴充品類和擴大營收規模,京東也在深化現有業務,提升自己的盈利能力。

京東2017年第二季度財報顯示,京東Q2營收932億元,同比增長43.6%,逼近千億大關;而歸屬於普通股股東的凈利潤(GAAP)轉負,虧損3.8億元,比去年同期減少1.3億元。

據上述人士透露,今年以來,劉強東特別看重京東的盈利指標,並在年會上提出:“關鍵的不隻是收入,而是我們的利潤、凈利潤也必須進入(全球前500強的)TOP10。”

一位房地產電商資深從業人士告訴全天候科技,目前房地產電商平臺的盈利來源主要表現為開發商投放廣告、向中介收取端口費以及向購房者收取電商服務費(或團購費)。目前尚不得知京東與合作商約定的合作方案,但相比零售電商,房地產向來是利潤更高的行業。

一位券商海外分析師對全天候科技表示,在零售電商中,服飾是利潤較好的品類,毛利率在20%以上,而電腦、手機等3C產品的毛利率均在個位數。相比之下,房地產及房地產電商有著更高的利潤率。根據有關機構統計的房地產企業盈利數據,2016年內房股企業的平均毛利率、凈利潤率分別為27.6%、12.4%。根據新三板上市的主打“互聯網+房地產”概念的服務商——華燕房盟(證券代碼:831496)公佈的財報,其2017年上半年的毛利潤由2016年的15.04%提升至29.27%。

京東VS阿裡的下一個戰場:租房市場?

京東設立房地產事業部之前,其老對手阿裡巴巴早已在房地產領域佈好瞭“棋局”。全天候科技獲悉,阿裡房地產電商的切入點有兩塊:新房市場與租房市場。

馬雲、劉強除毛- 擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣ 真空除毛推薦 ~ 聖雅諾美學診所東出席2014世界互聯網大會(圖片來源:視覺中國)

在新房市場,淘寶早已開通瞭房產頻道,2015年已與50多傢開發商簽訂合作協議。據淘寶房產總經理江沙介紹,2015年,約有2億元購房資金進入餘額寶,購房成交總金額達到270億元。

淘寶房產定位為“貼心、實惠、放心的買房平臺”,據其官網顯示,目前淘寶房產主要開通瞭60多個城市的新房銷售業務。此外,淘寶房產頻道正在改版,即將推出租房平臺。

8月9日,杭州市房管局和阿裡達成戰略合作,杭州市將借助阿裡的技術和資源,打造全國首個“智慧住房租賃平臺”,把公租房、商租房、開發企業自持房源、中介房源、個人出租房源全部納入平臺管理。據悉,淘寶和閑魚今後或將成為杭州租房的重要平臺。

阿裡還將大數據、人工智能與金融信用註入房地產行業。今年3月,支付寶宣佈接入蘑菇租房,用戶的芝麻信用分超過650分,就可以在第三方提供服務中找到“租房”入口,並獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗。來自芝麻信用方面的信息顯示,目前使用過信用租房的已有近600萬人,覆蓋城市30多個。

京東金融對標螞蟻金服,京東物流對陣菜鳥網絡,目前京東與阿裡已進入全方位競爭。嚴躍進認為,在房地產板塊,雙方下一步的競爭將在租房領域,“京東房地產的後續佈局,一定會和阿裡有正面競爭”。

據鏈傢研究院發佈的《租賃崛起》報告,預計到2025年,中國的房屋租賃市場規模將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。

此外,住建部正在提倡大力培育住房租賃市場。據嚴躍進統計,今年7月各地出臺的33個房地產政策中,有9個政策直接或間接涉及瞭租賃市場的內容,這與上半年頻頻收緊的購房政策相比,形成鮮明對比。



本文來源:華爾街見聞

責任編輯:杜豪_NF2080
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