201806021017 3月北京樓市成交量略回暖 降價是前提整體走勢仍低迷

3月北京樓市成交量略回暖 降價是前提整體走勢仍低迷

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降價是前提:陽春三月北京樓市成交量略有回暖

21世紀經濟報道記者王營北京報道

導讀

在剛過去的2018年1季度,北京樓市成交繼續低迷,疊加春節因素影響,整體市場新建商品房住宅成交量刷新歷史最低記錄。而隨著調控深化,北京二手房價格普降15%-20%,前期積累的房價泡沫得到消減,房產價值重新進入合理區間,吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流;另一方面,北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂,並於今年3月頒佈實施,至此,一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局,未來二手交易的成本增加將成必然,在一定程度上起到擠壓二手置業需求的作用。

“鏈傢3月最後一天成交量544套,創出近期新高。每個月底都是高峰期,月初前兩天都是低谷,因為經紀人的作業習慣有關,類似的還有新房的建委網簽圖譜,也取決於售樓超越智慧財產權事務所|商標申請|台中商標申請|台中商標申請流程|台中商標註冊|台中商標註冊推薦處置業顧問是否勤快。但不管怎麼說,從去年12月以來成交量溫和放大是事實。”一位房產中介高管在購房群裡如此表示。

“317”政策執行已長達一年之久,隨著二手房價格的調整到位,蟄伏已久的剛需及改善性住房需求開始逐步走出觀望,剛剛過去的三月,北京樓市銷量明顯升溫。

據思源地產統計顯示,2018年3月,北京新房市場共成交1033套商品住宅,成交面積13.81萬平方米,環比2月,成交套數、面積分別上漲瞭73.3%和52.4%。21世紀經濟報道記者在鏈傢地產APP也註意到,最近六個月,北京市新增房源量保持穩定,但鏈傢地產的帶看次數卻從2月跌落谷底之後一路攀升。

3月成交量回暖

自去年北京實施“317”新政以來,相關主管部門陸續采取瞭限購、限貸、限商、限價、限售的“五限”政策嚴格管控樓市,大力抑制投資投機需求的同時,也不可避免地造成剛需客群產生觀望心態,引發北京房地產市場銷量重挫,二手房價格也出現大幅回落。

然而,這一現象在今年3月已經悄然發生改變。思源地產數據顯示,2018年3月,北京二手房簽約量達到12104套,繼2017年12月和2018年1月之後,二手房月度銷量再破萬套大關,此外,這一成交量也創下自2017年4月以來,近12個月銷量新高。

思源地產首席分析師郭毅分析,隨著北京新房市場趨向高端化,買舊換新成為市場主流,二手房的簽約數字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個關鍵性指標。月售萬套以上,意味著北京樓市正在逐步走出低谷,恢復正常的交易水平。

上述接觸市場一線的房產中介高管表示,“目前市場的表現是成交量逐步放大,市場會產生分化,低總價、高性價比(業主急用錢)、好房子(好地段好戶型好物業)等被消滅得很快。”他對前來咨詢的購房豪美科技|多鏡頭行車記錄器|多鏡頭行車紀錄器推薦|行車紀錄器多鏡頭|行車紀錄器多鏡頭推薦者建議是,“可以積極進場,抽貸是控制房價的利器,但並不是消滅瞭需求,而是延緩瞭需求進場。你如果像我一樣每天接觸無數購房者,就知道多少改善需求面對政策的無奈。”

郭毅認為,3月樓市回暖由多重因素構成。首先,隨著調控深化,北京二手房價格普降15%-20%,前期積累的房價泡沫得到消減,房產價值重新進入合理區間,吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流;其二,近日深圳二手交易“三價合一”政策的實行引起廣泛關註,其實北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂,並於今年3月頒佈實施,至此,一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局,未來二手交易的成本增加將成必然,在一定程度上起到擠壓二手置業需求的作用。

此外,郭毅認為,盡管調控形勢依舊保持嚴格態勢,但北京公家機關水肥清運樓市的基本面其實沒有發生改變,而隨著北京人口政策出現定向寬松,有利高精尖人才的引進,此舉也將為樓市帶來穩定的剛性購房需求。與此同時,由於二手與新房之間相互依存的關系,二手成交量的升溫,也將有助於向新房市場輸送置業需求,催使新房市場在未來一段時間裡出現同步回暖的成交走勢。

整體走勢仍低迷

3月成交量回暖受多重因素影響,但如果拉長到季度周期看,整體市場仍然呈現低迷態勢。

中原地產研究中心統計數據顯示:在剛過去的2018年1季度,北京樓市成交繼續低迷,疊加春節因素影響,整體市場新建商品房住宅成交量刷新歷史最低記錄。1-3月新建商品房住宅不含保障房,合計簽約隻有2723套,同比跌幅61%,這一簽約量也是全面網簽來的歷史單季度最低值。二手房成交量也繼續維持在2017年第2季度以來的低迷狀態。2018年一季度簽約29044套,連續2個季度低於3萬套。這也是2014年4季度市場反彈後的連續低值。

“目前的市場情況是,符合市場價就好賣。如果業主心理報價過高,就隻能看緣分。”鏈傢一位中介告訴21世紀經濟報道記者。21世紀經濟報道記者梳理瞭通州一些小區成交房源特征發現,這些房源相比去年下半年均有一定程度降價。

中原地產首席分析師張大偉認為,從2018年一季度整體數據看,房地產市場仍然處於低迷狀態,市場依然受到北京共有產權、租賃政策等市場預期的持續打壓。過去一年,北京樓市政策發佈密度創造全國及北京歷史記錄,一年內發佈瞭超過30次各種調控措施。經過連續接近一年的連續樓市調控,隨著政策進入平穩周期,市場逐漸進入低谷徘徊、預計後續市場將繼續在低位運行。另外,整體二手房價格調整非常明顯,從2017年4月開始到現在10多個月累計跌幅超過15%,部分區域房源價格接近20%。

值得註意的是,在各類產品中,最為低迷的是商辦類物業。限購一年整,整體市場成交全面降溫,商住公寓簽約隻有3589套,環比調辦公用品控前一年的67013套,跌幅達到瞭94.6%。市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。

張大偉註意到,商辦市場目前看,除瞭個別區域,調控一年接近0成交。歷史最嚴格的商辦限購政策,對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯,整體市場全面冰凍。與調控前相比,整體市場成交量全面萎縮,2017年3月調控前,商住簽約單月接近萬套,而在調控後,剔除通州個別項目的商務公寓,市場整體接近0成交。不僅僅交易市場出現瞭明顯的降溫,土地市場商辦類也出現瞭明顯的退燒:商辦限購後出讓的數宗商辦地塊,溢價率明顯下調,特別是最近更是歷史多年未出現的流標現象再次出現。限購前商辦土地平均溢價率115%,而最近一年溢價率隻有12.39%。

“從平均價格看,商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%,部分二手房商住甚至出現瞭價格跌幅超過40%。”張大偉表示。


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