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內容來自hexun新聞

如何買房子【房貸信貸是什麼免費貸款諮詢管道】如何買房子房貸信貸是什麼年息缺錢急用哪裡借錢上海農莊資本新寵的風險

資本湧入上海農莊4月11日,上海市發佈的《上海農業旅遊發展報告》稱,2011年上海已建成各類農業旅遊景點近200個,其中年接待規模萬人以上的農業旅遊景點90個。據統計,2011年該市涉農旅遊總人數約1500萬人次,同比增長12.5%;直接帶動各類涉農旅遊總收入22億元,帶動農民就業約4.5萬人(包括季節性就業)。上海農業旅遊景點的最主要組成部分就是農莊。作為距離市區最近的郊縣,閔行區農莊的增長可以視為滬上農莊增長的一個縮影。閔行區農委農業發展科的張曹民對《中國經濟周刊》介紹說,閔行的農業旅遊項目是從2007年開始的,當時大量政府的扶持資金投入。2008年以後,各路民間資本開始大規模進入。目前,閔行有13個已經建成投用的農莊項目,其中絕大部分是2008年以後建成的,此外還有5個在建項目。在上海,像房地產、IT、生物醫藥等資金狀況比較好的企業,甚至專門成立瞭投資部去郊區尋找土地和項目。而不少區縣的農業主管部門,因為投資商蜂擁而至以及規劃控制的原因,已基本不再審批新的項目。“一方面,近年來食品安全事件一再刺激公眾神經,消費者希望找到安全、健康的食品,對高品質食品的需求呈現穩步增長趨勢,市場前景廣闊。另一方面,在政策上,"十二五"規劃綱要明確提出,在工業化、城鎮化加快發展的過程中,要同步推進農業現代化。今年的中央一號文件更是將科技興農、發展現代農業放到瞭顯著位置。”上海多利農莊創始人張同貴分析說,“這些因素都吸引到瞭市場上越來越多的企業投入到綠色、有機農產品的生產中來。”在農業投資領域有深入研究的上海博蓋企業管理咨詢有限公司總經理高劍鋒,將目前市場上投資農莊的資金劃分為三類:首先是房地產商,這部分人主要沖著便宜的土地而來,主要目的是,將來如果土地政策有所松動,能在農村土地市場分得一杯羹;其次是餐飲、酒店業人士,隨著城市消費向鄉村消費轉移而轉移;第三則是以IT業為代表的新興行業,“現金比較充沛,他們投資農莊純粹以投資回報為目的。”“尤其在房地產市場遭遇宏觀調控的大環境下,越來越多的開發商轉投農業和農莊。”東方菲尼克斯國際鄉村俱樂部(下稱“東方菲尼克斯”)董事長俞斌告訴記者,房地產開發商已經成為瞭如今上海投資農莊的主力軍。一傢在松江投資農莊的投資公司負責人給記者算瞭一筆賬:一畝農業用地的租金平均在每年1500元左右,由於國傢每年還要反哺800元左右的農業補貼,實際每畝土地的租金隻有700元。也就是說100畝農地的租金隻有7萬元,“這相對於建設用地動輒上億的轉讓金,簡直是九牛一毛。”“雖然農莊的基礎設施投資巨大,但即便將來不搞瞭,或者遭遇拆遷,基礎設施都可以作價轉讓或者得到賠償的,加之土地使用成本如此低廉,搞農莊還是一筆劃算的買賣。”一位農莊經營者說。隻有5%到10%的農莊在贏利俞斌應是較早進入這個市場的投資者之一,他所經營的東方菲尼克斯,是上海近郊罕見的莊園式俱樂部,與常見的“農傢樂”刻意營造某種“土”的度假狀態截然相反,東方菲尼克斯無論是整體設計還是細節佈置,都很“洋氣”。作為上海最早一批投資進入農莊領域的私企,地產商人出身的俞斌幾乎將自己在房地產行業上積累的資金都投瞭進去。據他估算,開張至今,僅土地租金和硬件設施的投入就達到瞭5000萬元,而隨著三期工程規模擴大到1600畝,投入將更大。在俞斌的莊園產業中,農莊的度假功能隻是其中很小的一部分,大頭則是一套班子的另一塊牌子——“中穗有機農業”,這是俞斌所追求的贏利點。從去年11月拿到國傢有機認證以來,“中穗有機”已經發展瞭數萬名客戶,通過有機農產品的會員制配送,營業額也已經達到千萬元級別,俞斌夢想中的“俱樂部+農莊”的復合體模式已經成型。“相比以前投資房地產的回報,雖然眼下已經開始逐步贏利,但農莊的投資回報率簡直不值一提。房產是賺快錢的,而農業肯定是賺慢錢的,至少5到10年才有回報。”俞斌說。事實上,從2008年以來,上海郊區呈爆發式興起的農莊,超過九成並不贏利或處於虧損狀態。日前在上海市農委召開的一個關於農業旅遊的內部會議上,不少與會的農場主甚至表達“想退出”和“被套住進退不得”的想法,這與正想進入這個市場的外圍者形成瞭鮮明的對比。吳方衛告訴記者:“絕大部分農莊是不賺錢和虧損的,比例非常高。”俞斌等幾位農莊經營者都曾經對上海的農莊做過調研,他們告訴《中國經濟周刊》,隻有5%到10%的農莊在贏利,很多農莊都在苦苦支撐。據瞭解,除瞭農莊本身投入大、成本回收慢等特點外,最為阻礙上海農莊良性發展和贏利的還有政策性風險,即農業用地的土地性質。去年5月,上海出臺瞭《上海市設施農用地管理辦法(試行)》。以經濟作物用地為例,一畝地算上倉儲、管理等用途,隻可以配建6.7個平方米的用房,比例隻有1%。以一個規模為500畝的生態農莊計算,僅可配建3300多平方米的地面建築,分攤到用作餐飲和度假的面積更少。“因此出現瞭不少打擦邊球的現象,例如在玻璃大棚裡造餐廳等。即便造瞭,因為是違規建造,農莊也面臨被拆除或證照難以辦理的風險,給企業增加瞭大量風險和灰色經營的成本。”一位業內人士說。高劍鋒則表示:“國傢在確保18億畝農業用地的紅線上隻會越來越嚴格,所以這一政策性風險隻會越來越大。”如何改變生存狀況如何改變上海郊區農莊贏利難的生存狀況?吳方衛建議,上海應該將農莊旅遊納入到城市旅遊的整體體系中,進行綜合規劃。“現在農莊的問題不是有沒有投入,而是沒有進入上海的旅遊體系中,是割裂的。大傢到上海旅遊,幾乎沒有專門去郊區農莊的線路,應該把上海的農莊旅遊作為城市旅遊的一條線路、一個產品。”對於眼下農業旅遊最為棘手的土地問題,吳方衛認為短期內還沒有政策可以突破,建議農莊可以采用非永久性的設施,來彌補服務設施不足的缺憾。位於浦東、以有機農產品配送為主要模式的多利農莊,是業內公認的“帶頭大哥”,除擁有1750畝有機種植用地之外,去年年底又簽下瞭4000多畝有機農業用地。據其創始人張同貴介紹,多利農莊的經營模式以有機農產品為主業,而農村生活的體驗和展示作為有益的補充,不需要在度假和餐飲上投入太多的財力和精力,有效地避免瞭土地的政策性風險。不過在高劍鋒看來,多利的模式難以復制。他表示,多利模式雖然非常好,但並不會成為主流,因為需要大量的資本進行前期投入。自從2005年創業以來,多利農莊已經獲得瞭兩輪分別為1000萬美元和3000萬美元的投資。此外,一些經營者認為,如果不把投資農莊作為一個賺取快錢的項目,而升級為追求一種穩定長期的回報,也許更利於農莊更好地發展和生存。據業內人士介紹,投資農業和農莊,雖然最初幾年並不贏利,但其第一產業以及和第三產業混合的屬性,使之會成為一個有長期穩定收益的項目。通常經營穩定後,獲取每年5%?10%左右的收益並不太難。據瞭解,目前如遠大、正泰等國內知名的制造業企業也已經投身到這一行業中,除瞭對食品健康的追求之外,已經把農莊作為企業分散風險的一種經營方式。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-05-03/141006512.html
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