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??為避免此種外資井噴投資現象加劇房地產業泡沫,2006年7月,國務院同意建設部、商務部、國傢發展改革委員會、人民銀行、工商總局、外匯局六部門聯合擬訂的《關於規范房地產市場外資準入和管理的意見》,這道“限外令”很快便發揮瞭作用,外資在房地產開發投資領域的額度迅速從高峰期的每年千億元降到400億元左右。

??此次國傢發展改革委員會針對外資投資房地產的“去限令”,被輿論普遍解讀為意在吸引外資提振低迷的樓市,對此,劉衛民分析稱:“取消外資投資房地產業的限制,並非僅僅因為樓市低迷。之前限制外資過度投資房地產,是為防止樓市因投資投機性行為產生泡沫,如今我國的房地產市場正逐漸回歸理性發展階段,正由過去的行政幹預轉向市場化調節,繼續限制外資投資該行業的意義已不大。房地產業的內在需求還很強,尤其是在細分市場,市場化手段更有利於目前我國房地產業的健康發展。更重要的原因還在於,為促進公平競爭,我國改革開放的力度還將繼續擴大,這也是全球經濟一體化的胸懷體現之一。”




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內容來自sina新聞



??張大偉的分析,或許能從“去限令”施行後,依然在持續減少的外資投資額得到局部印證。尤其是為大眾熟悉的,李嘉誠傢族自2013年8月起開始加快拋售內地房產,進入2014年後拋售行動仍在繼續,今年1月以來,李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3棟寫字樓,累計套現金額達到97.8億元。2月10日,李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心……11月7日,李嘉誠旗下和記黃埔公司,以38.2億港元(4.93億美元)的價格,將旗下的房地產開發公司和記港陸有限公司71.4%的股權,出售給中國泛海控股集團。11月10日,李嘉誠旗下的香港匯賢產業信托宣佈,將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業,收購重慶大都會廣場全部權益。據不完全統計,若重慶大都會項目順利完成交割,李嘉誠今年或將通過拋售內地物業獲得累計167.5億元的套現總額。



??一直到2011年,國傢發展改革委員會修訂的《目錄》中,外商在“土地成片開發(限於合資、合作),高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營,房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”等領域的投資仍然被嚴格限制,擬從事上述產業須經商務部門嚴格審批。對此,中原地產市場研究部總監張大偉在接受本報記者采訪時分析認為,地方政府出於招商引資和財政對房地產業的過度依賴,使得外資很容易便能避開限制條款,“但最重要也是最根本的因素,還是受當時投資房地產業的高額收益率影響,才會導致外資爭相進入國內的房地產市場”。

??將樓市的調控還歸市場,這也是適應李克強總理在博鰲亞洲論壇2014年年會上提出的“在與國際市場更深度的融合中,不斷提升對外開放的層次和水平”,更好適應“新一輪高水平對外開放”新形勢。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-17/14505950874568792260730.shtml

??日前,一年一度的中央經濟工作會議剛剛結束,但在整篇會議通報中,隻字未提房地產,甚至連保障房、棚改房也未涉及,令不少業界人士尤其是開發商甚感意外,也在購房者中引起瞭不少關於房價漲跌的議論。同時,國傢發展改革委員會近日發佈的《外商投資產業指導目錄》(以下簡稱《目錄》)修訂稿中對外資投資房地產的全面解禁,與最近的2011年《目錄》相比,新《目錄》中針對外商投資房地產業的“限制類”條款幾乎全都刪去。《目錄》在意見征集階段便成瞭輿論關註的焦點:會不會導致熱錢再次大量湧入房地產業?會不會進一步加劇樓市泡沫?



??外資抄底可能性小

??房地產業的“被冷落”與外資投資房地產業的全面解禁有何關聯?對房地產業下一步的走勢有何影響?對此,國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛民在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時分析稱:“這次的中央經濟工作會議通報中沒有單獨提及房地產,主要原因在於當前我國房地產業下行調整期對經濟產生的沖擊始終在可控范圍內,同時也是將房地產業由過去的依靠行政手段調控交給市場自行調節的正常表現。中國房地產業經歷10餘年粗放式高速度、高利潤增長後,發展方式須從規模速度型增長轉向質量效率型增長。”

??從20世紀90年代末到21世紀初,外資在中國樓市的表演可謂熱火朝天:每年成立上千傢企業、投資額超過千億元、成為名符其實的購房主力軍,連續數年導演瞭“縮量空漲”的現象,尤其是在2005年~2006年,低迷的樓市與外資的大舉進入形成瞭強烈反差。雖已過去數年,但至今依然令人記憶猶新。直到2006年,建設部等六部門聯合施行的“限外令”,中國房地產業的外資獨大現象才開始降溫。但以成立外資房地產公司或參股開發房地產項目的流入方式依然在繼續,在非居民境內購買商品房中,則以境外房地產基金在境內大量購買商業樓盤和高檔住宅為主。







??毫無疑問,當下中國的房地產業正處於自2007年以來前所未有的市場低迷期。11月13日,國傢統計局發佈的《2014年1~10月份全國房地產開發和銷售情況》顯示,全國房地產開發企業土地購置面積,除10月份外,一直處於負增速狀態。而1~10月份,商品房銷售面積同比下降7.8%。其中住宅銷售面積下降9.5%,辦公樓銷售面積下降9.9%。與此相伴的是住宅銷售額下降9.9%,辦公樓銷售額下降20.4%。隻有商業營業用房銷售面積與銷售額有所增長。

??“去限令”顯胸懷

??如今,我國房地產正處於下行調整期,正處在市場細分的十字路口,加上近期樓市新政疊加效應開始凸顯以及房企為完成全年銷售業績而促銷去化,諸多利好因素促成瞭一個歲末購房窗口期,此際去掉外資投資房地產的這道“緊箍”,會不會導致大量熱錢再次流入房地產業“抄底”從而加劇樓市泡沫?張大偉在接受本報記者采訪時稱:“可能性很小”。



??原因在於國內外房地產投資回報率和利潤率的差距正在快速縮小,投資誘惑力正在消失。加上外商本身對整個房地產市場環境更敏感,有更多市場化的背景以及大數據作依據,對中國的市場環境以及房地產市場的分析並不樂觀,進入會很謹慎。即使過去的限制條件不放開,介於資本本身固有的逐利性,外資也會千方百計地進入。現在全面放開,風險加大和利潤空間縮小,外資也不會輕易涉險。市場致勝,限與不限,本質區別並不大。



??對於外資投資房地產業的解禁,劉衛民分析認為,如今國傢在房地產市場方面的規范已比較成熟,如果繼續限制外資投入,既不利於國傢經濟整體上的可持續發展,也不利於房地產業自身的轉型升級,同時,這也是國傢經濟自信和進一步改革開放的體現,“不分內資外資,充分發揮市場的作用,在細分市場精耕細作,將成為房地產業的新常態”。



??對此,戴德梁行華北區投資及顧問服務部主管劉兵稱:“目前外資對中國房地產的投資處於‘衰減期’,這既緣於高度不確定性的宏觀政策和行業政策,也有近兩年來震蕩強烈的行業形勢的原因。”



??其實,在全球經濟一體化的時代,無論是房地產業,還是其他行業,資本早已沒有“內外”之分,外資的去留取決於對市場的把握和對自身利益的考量,有利可圖時,想限也難,風險加大瞭,想留也留不住。國傢發展改革委員會的這紙“去限令”,隻不過順應時代和市場發展的大趨勢罷瞭。在保障和改善民生的保障房建設進展順利後,房地產業,將徹底邁入“內外一體”的市場化時代。誰拋售、誰代書二胎代償托盤,幾傢歡喜幾傢愁,都屬正常的市場行為和表現。平常心,也是一種新常態。







樓市邁入市場調控新常態

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