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內容來自sina新聞

北京二手房五一僅成交31套 南四環房價直降40萬

  今年五一期間,偌大的北京,二手房僅成交瞭31套,而去年同期則成交瞭172套,同比大降82%,創下2009年有網簽記錄以來的歷史新低。不僅如此,春節過後至今,北京二手房市場仍未回暖。自住型商品房分流和信貸收緊是重要原因。

  二手房

  探訪 南四環房價直降40萬

  近日,有媒體報道稱,"東三環雙農地二胎代償貸款全省皆可處理井合生國際137平方米三居,市價750萬元,現在600萬元急售。房屋總價直接跳水100多萬元,房屋還是無人問津。"

  二手房成交遇冷、房價跳水再度成為人們關註的焦點。記者在日前的走訪調查中發現,直降四五十萬元,甚至百萬元的房源確實存在,在買漲不買跌的心態作用下,購房人觀望加劇,成交冰封。

  在南四環附近門店工作的小李(化名)告訴記者,他們門店上個月成交瞭一套宏大南園90平方米的兩居室,市場價大約為260萬元左右,業主甩賣,直降40萬元,以220萬元的價格成交。"這個降價幅度目前在我們店是最高的,不過據我所知,有的區域降價幅度更大。前幾天,我有個顧客定瞭勁松一套大兩居,當時業主降50萬元,非常合適。"

  據小李介紹,西紅門附近一些大戶型降價幅度比較大,"一般總價在五六百萬元的房源有的能降三四十萬元。"

  記者在通州等區域采訪時發現,剛需戶型也在降低售價,隻是幅度低於大戶型。臨河裡地鐵站附近某門店的經紀人小張表示:"如果房子長時間賣不出去,我們肯定會讓業主降價。上個月有業主最高讓瞭8萬元,雖然和三環動輒百萬的降幅不能同日而語,但我們這兒的房子總價低,都快到六環瞭,對於一個100多萬元的房子來說,降8萬元已經不少瞭。"

  統計 五一成交量大降八成

  鏈傢地產、中原地產等多傢機構的統計數據顯示,北京二手房價格從去年12月以來就連續陰跌。而二手房房價跳水的直接原因是從年初至今成交萎縮,剛剛過去的五一小長假就是成交遇冷的縮影。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,五一期間,北京市二手住宅網簽量僅為31套,與去年同期相比下降82%,成交量為近6年來最少。通常五一期間二手房日均成交量與4月相比會下降70%-80%,而今年這一降幅度達到95.8%,與去年相比下降幅度增加瞭21個百分點。此外,4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套,為近11個月以來最低水平。

  從新增房客源變化情況來看,五一期間日均新增房源量與節前三天水平相比基本持平,客源量也並未出現明顯回升,部分區域客源量還出現瞭一定程度的下降,市場冷清的狀態依然持續。

  延伸 春節後市場仍未回暖

  今年的前4個月,北京的二手房市場同樣表現不佳,其中,4月份延續瞭3月成交疲軟的態勢。根據鏈傢地產市場研究部統計,4月北京二手住宅成交7616套,成交量環比3月下降14.8%,成交價格漲幅也基本處於停滯狀態。當前復雜的市場形勢使需求陷入較為濃重的觀望情緒當中。從新增房客源情況來看,4月日均新增房源量與3月相比出現瞭比較明顯的下降,降幅達到13.4%;日均新增客源量較上月下降2.7%,與去年同期相比下降18%。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為,按照往年慣例,春節過後3、4月份一般為市場回暖期,但從今年的市場情況來看,需求觀望程度不斷升級,春節後市場持續疲軟,至今未現任何回暖跡象。

  為瞭促進成交,中介會定期清理報價高的房源。據房屋經紀小張介紹,他所在的門店守著通州一個體量非常大的樓盤:"這個樓盤裡還有新房在賣,二手房業主的預期難免會跟著新房走,但按照新房的價格根本賣不出去,所以我們店現在基本不接兩居室230萬元以上的價格,我們不賣瞭,賣不動。"

  原因 自住型商品房分流明顯

  據記者瞭解,造成二手房市場萎靡的諸多因素中,自住型商品房的分流不可小覷。

  根據鏈傢地產統計,自去年10月自住型商品房概念提出以來,至今已有8個項目入市,總供應量達到近1.5萬套。自住型商品房因其價格優勢受到瞭購房者尤其是剛需購房者的追捧。張旭表示,從政府目前對自住房的供應計劃來看,未來一段時間,供應力度將不斷加大,這不僅分流瞭一部分剛性購房需求,也造成目前需求觀望程度不斷加深。

  中原地產首席分析師張大偉也認為,已經入市的自住房合計供應住宅高達14700套,對市場的影響明顯在加大。

  另據中原地產統計,截至目前,北京累計出讓含有自住房地塊項目達40多宗,涵蓋11個區域,其中朝陽區最多,達到瞭8個項目,海淀區2個,順義區合計達到瞭6個項目。"累計36個地塊可供應自住房項目達到5萬套,預計這些項目大部分可以在2014年入市,也就是在2014年北京將成交200萬元左右價格的自住房達到4萬-5萬套左右。"張大偉說。按照1:5的比例,4萬套自住房將在今年鎖定20萬購房者的需求。

  信貸收緊加速市場冷卻

  除瞭自住型商品房分流需求之外,今年以來的信貸收緊也成瞭抑制成交的重要因素。

  據"偉嘉安捷"數據顯示,4月北京個貸市場的交易量環比上月下降35%,伴隨著各銀行信貸的持續收緊,二手房市場再次陷入瞭新一輪的觀望期。"偉嘉安捷"指出,一方面,受銀行房貸放款情況緊張的影響,不少急於出手的二手房業主舍棄接受貸款而低價全款拋售房產,似乎在釋放著議價空間加大的信號,因此不少購房人也在等待著入市的時機,陷入觀望情緒。另一方面,盡管各銀行都在正常接單,但首套房的利率已全部調整為基準或基準再上浮5%,首套房利率的收緊及放款的緊張也給購房人造成瞭入市壓力,導致市場交易量的下降。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示,受市場成交結構的影響,在市場偏冷情況下,購房人群主要是需求較迫切的剛需人群,二手房因具有配套、區位等優勢因素,總價、均價往往比新房偏高。由於目前銀行信貸從緊,二手房貸款難度較大、利率也較高,使得購房人對房價更為敏感,或被迫放棄二手房。

  新房

  五一成交量創7年來最低值

  繼4月樓市成交量價雙跌後,剛剛過去的五一小長假,北京樓市成交繼續遇冷,亞豪機構、中原地產等機構統計數據顯示,5月1日至5月3日,北京商品住宅僅成交169套,創下瞭自2008年五一恢復三天假期以來7年的最低值。

  過去7年間的五一小長假,北京商品住宅成交的高峰值出現在2009年到2011年,連續三年五一成交量均保持在千套以上,低峰值則出現在2008年,成交套數為410套。然而,今年5月1日至5月3日,北京商品住宅僅成交169套,成交面積為1.89萬平方米,成交套數、成交面積不但相比去年同期分別降79%、74%,更是創下瞭自2008年五一恢復三天假期以來7年來的最低值。

  從成交價格看,根據中原地產統計顯示,五一期間,北京新房成交均價為20997元/平方米,相比4月的23433元/平方米有所下調;而亞豪機構統計顯示,5月1日至5月3日,北京商品住宅的成交均價也出現下行,僅為20836元/平方米,對比上一個三天小長假--清明期間,價格下探幅度高達18%。

  整體市場價格可能進一步下探

  事實上,成交低迷一直是今年樓市主題詞,春季樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉變開始出現恐慌性觀望。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京新房大部分項目的供需結構出現瞭變化,2013年北京單價在2萬元左右的剛需項目供需比基本是1:4,但目前看已經逐二胎貸款 期數漸降低到1:2。隨著部分項目的搶跑消化,供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場一旦出現恐慌性觀望,很可能需求會突然銳減。從目前市場情況看,5月份也很難升溫。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為,自住型商品房供量激增,對普通商品房項目形成銷售競爭壓力,加上對樓市預期持續下行,市場供過於求的形勢將無力扭轉。而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高,難以背負高庫存造成的資金沉淀,未來樓盤打折促銷現象將會增多,整體市場價格也存在進一步下探的可能。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/07452715802.shtml

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