201612180018二胎利率 二胎利率 地價變化滯後於房價變化 莫將地王樓王混為一談

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內容來自sina新聞

地價變化滯後於房價變化 莫將地王樓王混為一談

  到底是地價推高瞭房價,還是房價推高瞭地價?圍繞地價與房價,業內外爭論已久,正如"雞生蛋,還是蛋生雞",講不清,道不明。過去幾個月,全國主要城市地王頻出,地價推高房價的觀點,似乎略占上風。為瞭防范房價繼續高漲,近期國土資源部也提出,年內禁止再出地王,並將嚴防高價地作為穩定市場的首要目標。

  首先,從外在現象看,房價與地價有一點相似之處:同向運行。無論是上行周期,還是下行周期,其方向是一致的。比如,去年下半年以來,房價與地價,同步上漲。而在2011年下半年至2012年上半年,房價與地價基本同步降溫。

  然而兩者也有不同之處。一是地價波幅大於房價,漲時漲幅更大,跌時跌幅更大。比如今年前8個月,根據國傢統計局數據,全國開發企業購地均價上漲16%,而全國開發企業商品房銷售均價僅上漲9%。在土地市場,有時可以看到這種事:同樣一塊地,土地市場低迷時(如去年初)可能會流標,沒有企業願意以底價購買,而換個時間(如當前),就有房企願意以50%的溢價率購置。實際上,近幾個月,部分城市的單價地王,溢價率高達100%左右。

  二是地價變化滯後於房價變化。回顧過去十年,會發現一條規律:房價變化在先,地價變化在後。比如,2009年二季度房價就開始上漲瞭,當年四季度相當火爆;但直到2009年下半年,地價才開始反彈,直至2010年一季度,地王才開始頻現,並且一直持續至2010年年底。去年以來,亦是如此。去年下半年房價開始上漲,但直到今年,才逐漸出現高價地,今年3月份房價環比漲幅最大,直至今年8、9月份,才出現地王潮。

  其次,從內部聯系看,地價與房價之間,到底有什麼相互影響的傳導機制?從成本構成分析,房價主要由地價、建安成本、稅費、財務成本、管理成本、企業利潤等構成,其中地價是重要部分,而且是最具可變量的部分。人們一般都認為:面粉貴瞭,面包也會貴。所以,地價貴瞭,房價也會貴。從長期來看,地價上漲,確實增加瞭房價成本,進而推高房價。但短期而言,比如說某塊地貴瞭,會否使這塊地上建的房價也會同步貴?不妨深入分析和探討一下。

  從經濟學上分析,這一命題,在兩種條件下是成立的。一是在壟斷市場或寡頭壟斷市場條件下。比如,一個城市的商品房市場由一傢或幾傢開發商控制,隻要他們從政府手中購地價格高瞭,就一定會提高房價華南名人巷社區,以獲得平穩的或更高的利潤;二是商品房生產周期很短。舉個其他行業的例子:這周面粉漲價瞭,下周面包就會跟著漲,經營者可以很快根據原料價格變化而調整成品價格。

  然而,事實是上述兩種條件都不具備。當前我國任何一個城市的商品房市場,都不屬於壟斷市場或寡頭壟斷市場,沒有什麼開發商可以隨心所欲地制定價格,一般隻能隨行就市,況且二手房供應與開發商無關。商品房的生產周期遠遠長於面包的生產周期,一般從購地到賣房需要一年左右(現階段少數可縮至6個月)。這就有可能出現一種情況:購地時市場尚比較景氣,開發商以較高溢價率拿地,但賣房時市場已經降溫,要想以市場價順利賣房,也就難以獲得購地時預期的較高利潤,甚至反而虧錢。比如,2012年一季度就有這樣的虧錢樓盤在賣。如此,某一高價地並不能保證賣出高價房。從這個角度看,地王並不等同於樓王。

  最後,從地價與房價的各自形成機制看,土地市場和房屋市場,是既有內在聯系,又相互獨立的兩個市場,一般稱為房地產市場體系中的一級市場和二級市場(二手房市場稱為三級市場)。從經濟學理論分析,價格是由供求關系決定的。

  地價是由土地供應(地方政府)和需求(開發商)決定的。一旦有地王被報道,人們傾向於批評地方政府貪心,其實在市場經濟條件下,成交價是由供求雙方共同決定的,並沒有人強迫開發商一定要購買地王。至於開發商為何要購買地王,一般與當時樓市溫度較高,以及企業預期未來房價還將上漲有關。

  當然,我國城鎮房地產開發用地的供應,由地方政府壟斷,這是造成地價較高的原因之一。但也別把高地價的"錯"都算在壟斷供應身上,因為廣大三、四線城市地價並不高,土地供應充足。而土地供應非壟斷的國際大都市,比如紐約、倫敦等,同樣存在高價地、高價房現象,這與土地供應制度無關,而主要與經濟、人口等有關。

  同理,房價主要是由商品房供應與需求關系決定的。如果需求旺盛,而供應偏緊,房價必定上漲,甚至會遠遠超出開發商購地時的預期;反之,如果需求萎縮,而供應放量,房價一般會下跌,或者趨於平穩,而市場不會考慮一年之前的地價水平有多高。

  總之,地價與房價的關系很密切,而且存在相互影響。地價貴瞭,會增加未來房價的成本,而且還會強化當下購房者的看漲房價的預期。地王出來後,周邊房價立漲,就是一種典型反應。房價貴瞭,會刺激開發商以較高價格去買地。但是,大傢一定要明白,"面粉貴瞭面包一定貴",這一命題並非絕對正確。畢竟,地價與房價,主要由各自的市場供求關系決定。 上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/10262469608.shtml
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