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內容來自sina新聞

土地增值稅是尷尬的公平稅收樣本

  屢起波瀾的土地增值稅,是稅收與土地的雙重錯位。

  11月24日,央視《每周質量報告》報道,長期關註我國房地產業發展的北京執業律師李勁松,根據國傢統計局、財政部及國稅總局公佈的房地產相關數據得出結論:自2005年1月1日至2012年12月31日,全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

  上述報道房企拖欠巨額的土地增值稅迅速引爆輿論,但看似離奇的背後隻是尋常。

  土地增值稅一直是預征為主,年年說清繳,年年難以清繳,關鍵在於漏洞太大,無法清繳。截至2010年,5年8次發文,土地增值稅仍然無法真正清算。據世聯地產估算,2009年有1878億元沒有清算,稅務部門清楚這一點。2010年5月26日,國稅總局發佈《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,當年6月3日再次發佈《加強土地增值稅征管工作通知》,劃定瞭土地增值稅預征最低限:東部地區省份預征率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%,並規定總體核定征收率原則上不得低於5%。一刀切的預征就是土地增值稅的現實。

  開發商沒有違規,算是合理避稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定:納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算,多退少補。三種條件應進行清算:一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;三是直接轉讓土地使用權的。換句話說,項目不竣工、土地或者不轉讓的,可以不清算。

  當然,對於符合另外四個條件的,如"已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的",主管稅務機關可以要求轉讓,但這樣的案例幾乎不存在。

  土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關,地方政府沒有動力清算。地方官員招商引資,辛苦引入大型開發商,一清算,開發商可能跑路。另一方面,地方財政半壁江山靠土地升值,大型開發商進入立馬提升周邊地價,不要說清算,就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

  問題變成瞭,地方政府在土地利益鏈條中的重要身份,與土地增值稅清算者的身份是矛盾的,考慮到目前激勵機制沒有改變,地方政府更註重土地收益、當地經濟發展,對於土地增值稅眼開眼閉、對於項目公司久拖不結大度容忍也就可以理解瞭。可以想象,稅務部門完不成任務時,開發商幫助完成的事也會存在,互利互惠。

  正因為土地增值稅彈性極大、漏洞極大、激勵機制不明確,才成為稅收領域的尷尬樣本。

  此次央視報道後,昨日(11月25日),深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍在接受21世紀網采訪時表示,"註意到瞭深圳幾傢大型房企被央視點名","(央視報道)概念搞錯瞭。"楊龍進一步解釋,土地增值稅屬於先預繳後清算的特殊稅收方式,報道中提到的"應繳未繳的土地增值稅"並不能定義為 "拖欠",而是亟待項目達到一定進度後進行清算。當然,楊龍沒有說預繳的部分幾乎等於實繳,因為清算之日遙遙無期,甚至清算之日就是空殼之時。

  與房產稅一樣,土地增值稅是累進稅制,征收成本極高,銷售物業所得款項減可扣減支出,包括土地使用權成本、借貸成本、營業稅和所有物業發展開支。清算提交的內容,包括房地產開發項目清算說明,涵蓋房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要瞭解的其他情況;項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單等等,全部成本算下來真要"累死稅官",因此統一預征也成為約定俗成的成本最低的辦法。

  土地增值稅體現瞭稅收漏洞、激勵機制扭曲、操作困難等弊端。如果要真實清算,房地產行業也得關張很長一段時間。

  為今之計,隻有把房地產稅收與土改結合在一起,以公平、高效、便捷的方式,按照不同區塊、不同類型的房產分成簡單的幾類預先征收,為以後的市場立規矩,為現在的市場找合法依據。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/07583756850.shtml

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