變更瀏覽模式

201201091110開場白+設定主題+更新簡訊(7/27轉載並答覆讀者詢最大允建強度,修第七講。0721配合近期開課修第3~6單元,6/12+5/19更新19,20單元,2/18更新查法規單元,內詳)

您好!這是一個以土地開發」為主題的部落格。我是王英欽,「土地開發實務作業手冊」一書的作者。為回饋讀者,並與同業、學界交流,乃配合101年本書上市設此部落格,作為一個公開研討的平台,期望對業界、學界都有所幫助。內容更新簡訊:7/27修第七講。0721,10配合近期開課,更新第3~6單元。7/5配合北市修容移法修第七講,6/22~24配合本書2014年版上市,修第 2 單元。6/12+5/19配合法規更迭更新第19,20單元。4/30,24配合近期開課更新單元3~6,4/14將所有近期研習+講座開課資訊彙整於第 3 單元,

(繼續閱讀)

201209111038新版上市:2014年版+先前各版('14.06.24修,'14.06上市,'12.09.12發布)

配合本書 2014年版於103年6月上市(本單元原為配合2012年版於'12.09.12上市而新增,之後隨後續各版陸續上市,而改為本書後續各版專屬的上市說明專用單元),相關說明如下:('14.06.24修,'12.09.12發布

(繼續閱讀)

201201091105第一講 土地開發概論('140116修,'130409新增本講教材)

土地開發,從房地產業的角度簡單的說,就是把土地加工蓋成房子來銷售,這是我們建設公司永續經營的核心事業。其中從篩選土地資料,到各項調查,再針對適合公司開發的標的,進一步規劃、評估,到簽約購地的土地開發關鍵作業,是我們土地開發人員的主要業務,也是本書設定的講述範圍。在進入各項實務作業之前,本講「土地開發概論」先從土地、土地開發的定義說起,到土地開發的流程,闡明本書往後各講的範疇與相互關連,藉以全盤掌握後續實務作業。'14.01.16修,'13.04.09新增本講教材。'12.05.03二修

(繼續閱讀)

201201091104第二講 現地勘查作業 ( '140118修,'120109發表)

「看現場」大概是篩選土地資料後的第一步土地發開作業。土地長得怎樣?鄰地有無狀況?小環境又如何?有哪些影響開發的正面或負面的因素?適合公司開發嗎?一連串的問號,總是要先到現場看看,才有初步的答案。本講「現地勘查」除了說明勘查的意義,也詳述應勘查哪些東西,及應如何進行勘查。'14.01.18修,'12.01.09 發表

(繼續閱讀)

201201091103第三講 地政調查作業('14.02.01修,'12.01.09發表)

「查產權」可說是調查階段老闆最關心的一件事了!「產權清楚」是購屋的首要考量,也是我們買地的先決條件!本講「地政調查」除了說明我們土開人應如何處理地籍圖、土地登記謄本等基本的土地資料,藉以確定其產權狀況外,並針對一般人較容易遺漏的,包含市地重劃、區段徵收等「地政作業」加以說明,期以購入讓大家都能放心的土地。'14.02.01修'13.07.21增列“補充資料”,'12.01.09發表

(繼續閱讀)

201201091102第四講 市場調查作業( '140118修,'120111發表)

「跑市調」是一項極特殊的工作,除了設法從市場取得我們要的資料之外,還可從投身市場中,瞭解市場,進而開發市場,可說是當老闆的必經之道。本講「市場調查」除了說明一般市場調查所指的「新推案資料調查」外,並針對配合後續規劃階段產品定位所須的「規劃案調查」、銷售階段售前講習所須的「銷售案調查」等一般業者較常作的市場調查類型,作業的程序加以說明,使市調工作更能切合實務的需求。'14.01.18修 01.11發表)

(繼續閱讀)

201201091101第五講 法規調查作業( '140118修,'120119發表 )

「查法規」應該是各項調查中最常借助建築專業的一項作業。一塊地能不能蓋(禁/限建)?能蓋甚麼(用途管制)?能蓋幾坪(強度管制)?這是這塊地要不要買?值多少的關鍵。除了請建築師代為查核之外,我們土開人也該有基本的了解。本講「法規調查」從相關的法規體系,與規範的重點,來說明法規如何規範土地開發。並從查核的程序與可運用的工具,來說明如何查核的實務作業。('14.01.18修01.19發表)

(繼續閱讀)

201201091100第六講 開發構想

經過前述四項調查之後,將適合公司開發的土地交給建築師規劃時,我們要指定他規劃甚麼樣的產品?幾房?幾坪?配比如合…等有關「產品定位」的「菜單」,好規畫出我們要的規劃案。至於「推案時機」與「投資區位」,兩項更關鍵的公司經營議題,則是在產品定位之前,公司決定在此時、此地購地推案的重大決策。('120601修0119發表)

(繼續閱讀)

201201091100第七講 規劃配置作業('140727回讀者詢最大允建強度。0323配合中市容移修法,更新該摘要表,'120119發表)

「排厝間、算坪數」是土開作業中最專業,也是我們土開人最具挑戰性的一項作業。土開作業須有配置圖可檢討,有面積可評估,這些都是本項作業的重點。本講「規劃配置」除了講述其意義與作業程序,藉以說明如何實務作業之外。同時以較大的篇幅,逐條解讀算坪數最重要的工作—如何求得「土地最大利用強度」、相關的法規,以及如何將之彙整為「可售坪數」與「成本建坪」。最後再各以一大樓、透天的實例來比對,以拉近法規與我們土開人的距離。('14.07.27轉載並答覆讀者詢最大允建強度。0705修北市容移規定,03.23修正台中容移內容+補充資料新增第3點'13.04.06補齊七大都會區(新竹待補)獎勵( 開空,停獎,都更 )與容移規定彙整摘要表。0107新增營建署函釋【規則§162】中「都市計畫法規規定基地容積」之認定標準

(繼續閱讀)

201201091059第八講 投資效益評估( '13.11.15新增 ppt表2 張,'12.01.19發表)

「算毛利」是土開最關鍵的作業。各家公司算法不同,是公司的商業機密。本講「投資效益評估」從「收益」、「成本」與「毛利」三大項目的構成因素、各因素一般公司的算法,由簡到繁,加以說明。並以業界主要的籌資方式,分為採用土建融資、無融資(資金全自有)兩種方式,分別評估其毛利。同時反算符合公司需求的地價,作為向賣方出價的依據。最後再以前講的大樓、透天實例來作業,供我們土開人參考。('13.11.15新增課堂中 2 張ppt表,07.01新增課堂中 2 張 ppt 表,'12.07.03回應留言一則,06.20修,0119發表)

(繼續閱讀)

201201091058第九講 土地簽約作業('130120新增補充資料)

「簽土地」是我們土開人最開心的時刻,但也是最須小心處理的時刻。雖然這時我們不見得能坐在台前與賣方當面比劃,但之前的前置作業卻少不了要我們準備,簽約時有時也需在一旁支援,之後的後續作業更得負責善後。本講「土地簽約作業」分簽約前、簽約時與簽約後等三階段,分別說明各階段作業應注意的細節,與應處理的事項,並提供「作業查核表(附件24)」控管,希望能幫我們土開人順利過關,歡喜收割!('13.01.20新增補充資料01.19發表)

(繼續閱讀)

201201091057附註:本書各講附註標題(共120則)。'130925補齊,'120111發表。

本書共計九講,各講分主文與附註兩部分。主文扼要陳述該講內容,以掌握該項作業全貌。至於文中須進一步解說者,則另以附註說明,以免思緒中段,讓主文閱讀一氣呵成。全書附註共計120條,每一附註,都針對一個課題,以問答方式詳細解讀。但也因篇幅甚大,故未放入本部落格中。但若須任一附註的內容者,可留言由筆者答覆提供'13.09.25補齊,'12.02.10修,'12.01.11發表

(繼續閱讀)

201201091054附表+附件('140402彙整各講新增圖表於本單元三,'120201發表)

本書各講相關內容,有的整理成表(共14附表),有的則以附件(共26附件)處理,以方便快速核對套用。('14.04.02起將配合授課於各講新增的圖表,另行(陸續)彙整於本單元三、《 新增圖 》中, 以便查詢。'130624~27,'120612,0610分別回應留言各一則。'12.02.01發表 )

(繼續閱讀)

201201082119案例-大樓、透天各一(配合2012新增版於0912上架,同步新增大樓案新版)

除中央頒定的全國性法規外,各地方政府也多自定地方性法規來規範其轄區的土地管制與建築使用。此外,土地開發更須先依循其所屬的都市計畫區的相關細部規定。因此,每一宗基地的土地開發多是獨立的個案。本單元以兩宗基地為例,詳列其規劃配置(排厝間、算坪數)與投資效益評估(算毛利)作業如下:(配合2012增訂版上架,'120912新增大樓(新,22/B3案),'121019新增透天反算地價計算式解析,1018應讀者要求,更換較為清晰的附件18-10414增透天案例,0404發表 )

(繼續閱讀)

201201082117上網查法規:搜尋網址,要逕+查基地屬何都計區與說明書( '14.06.12更新部分內容,內詳 )

土地開發須依相關法規的規範,而法規常會不定期的修法,因此除了應跟上修法的進度外,其內容是否與如何影響土開,則是我們應該隨時注意的重點。本書將土開涉及的法規,彙整成「法令網址與途徑彙整摘要表」,且註明本書引用版本的日期,以便上網核對是否修法,以修改的條款若為本書引用者時得同時自行配合修改本書內容(本部落格也會於 “後記”中揭示更新內容)

(繼續閱讀)

201201082116後記:更正+更新+新增+QA+迴響('140519修,'130911將QA列本單元一,'120331新增)

本單元除針對讀者來函詢及相關問題,彙整於本單元之一 QA外,主要針對本書各版後續更正、更新、新增的內容提供售後服務。更正如「更正表」,更新(主要配合法規新修)、新增(補充本書內容)以及迴響(各方對本書的看法)整理如下:('140519修,'120331更正新增

(繼續閱讀)

第一頁  上一頁  1 下一頁  最後頁 
關鍵字
    沒有新回應!





Powered by Xuite