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內容來自sina新聞

多地新城遭業主拋棄成為空城 房地產泡沫蔓延



【梅溪湖未來長沙大河西城市中心】

  近日,記者在采訪中發現,一些城市在新型城鎮化建設中熱衷於造"新城",動輒規劃數十平方公裡的新區、新城。不可否認,城鎮化進程使更多人享受到城市生活的便利。然而,由於缺乏合理規劃,不少"新城"成為"空城"。房地產泡沫蔓延的風險、土地資源浪費的陰影、過分依賴土地財政的隱憂,也漸漸浮現。 "一線海景"、"拎包入住"......8月28日,記者在某海濱小鎮看到,東西長達21.3公裡的濱海大道靠山一側,已經開發建設瞭200多個樓盤。雖然天氣悶熱,卻沒有海濱度假區的人流和喧嘩。

  記者走進某小區,發現小區內的棋牌室、蛋糕店、理發店全部大門緊閉,唯一營業的商鋪是一傢房屋中介公司。一位工作人員說,這個擁有5000餘套住宅的小區現在入住率不足20%。鄰近小區的一位居民也反映,即便在旺季,他居住的小區入住率也不過三成,"住瞭幾年一直沒有集中供暖,因為秋冬季節連20%的入住率都無法達到。"

  空置率高,配套設施不齊全,業主紛紛拋棄新城

  在東部一省份的某縣,記者瞭解到,新城5平方公裡的建成區內,居住人口僅三四萬;建成5年的住宅區,入住率不到三成;建成8年的商業街上,店鋪大門緊閉。一位幹部告訴記者,去年該縣成立瞭新城繁榮辦公室,"就為瞭解決人氣問題"。

  空置率高的同時,還有很多業主準備拋棄新城。

  在某海濱小鎮,地產中介小徐告訴記者,小鎮海景地產過度開發,房價上漲十分緩慢。這兩年,不少炒房客大量甩房;而一些購置住宅用於養老、度假的業主,也因配套設施不齊全選擇拋房。

  類似情況,也發生在北方一個號稱"中國第一生態城"的新區。"我多少錢買的多少錢賣給你,隻要不賠錢就行。"幾年前在生態城買瞭房子的曹女士說:"買這房子後悔死瞭,附近什麼配套設施也沒有,想賣也賣不掉。"

  這座生態城總體規劃80平方公裡,擬打造成世界一流的生態宜居城市。然而,8月28日,記者在這裡看到,一片尚未建成的別墅區早已停工,鐵柵欄銹跡斑斑,建材凌亂地堆放在地,規劃中2010年建成學校、醫院的目標毫無眉目。

  一位和生態城有業務往來的銀行工作人員說:"地方政府的如意算盤打錯瞭,生態城周邊是填海吹沙造的地,地方政府以為把地造出來,就可以賣大價錢瞭。但沒想到根本沒有人來生活,結果花巨資造瞭個無人島。"

  新城建設嚴重依賴土地財政,GDP導向催生"造城"熱情

  新城建設往往耗資巨大,那麼,巨額資金從哪裡來呢?

  記者瞭解到,新城建設中,賣地建城成為一種常見的開發模式。賣地獲得土地出讓金;銀行貸款,抵押靠土地;融資、還債也靠土地--一切都來自土地。

  以某縣為例,新城於2005年啟動建設,規劃面積14平方公裡,除此之外,還有一個2.97平方公裡的片區是通過圍填海建造的,計劃投入16億元。該項目2011年報批,2012年開工建設,至今都是政府在投資。

  該縣一位幹部告訴記者,當地為新城籌措建設資金,主要通過由一傢國資公司融資,建設基礎設施,然後出售土地遞次開發的方式。

  "比如說,我們老城區政府大樓的土地值100萬一畝,而新城隻有40萬每畝,那麼通過置換就可以解決蓋樓資金不足的問題。"那塊圍填海的片區,"整個人工島占地4500畝,如果能有3000畝土地出售,按100萬元一畝的價格計算,將來光土地收益就可達30億元,資金應該不成問題。"對於未來的收益,當地幹部很有信心。

  為瞭建設新城,不少地方不惜承擔債務。專傢分析說,地方利益和以GDP為導向的發展思路是"造城"的重要動機:借新城建設推動土地升值,地方政府獲得高額土地出讓金;大規模的基礎設施建設帶動投資,拉動GDP增長,也是漂亮的政績。

  "你當市長,建瞭項目大傢都看得到,花瞭多少錢或者欠瞭多少錢,一般沒人追究。"一位專傢直言:"前任市長建項目,配套設施還沒建人就調走瞭,繼任市長不願管,隻管上新項目。新城越建越大,配套卻不完善,就更發展不起來。"

  中國改革基金會國民經濟研究所常務副所長、資深研究員王梅說,對地方官員來說,建新城的資金來自財政收入、銀行貸款等,不是自己的錢;而且現在出口低迷,消費不可能在短時間內有大的增長,投資拉動GDP增長的作用比較關鍵,所以地方政府對投資的沖動就更大一些。至於決策方面,一些政府官員不懂投資,項目不經過科學論證就上馬,造就瞭不少"拍腦袋"的新城、新區。

  透支經濟發展潛力,地方政府債務高企,房地產泡沫蔓延

 &農地2胎代償利率多少免費諮詢試算emsp;"造城",在一些地方如火如荼地進行。但上述種種跡象表明,"造城"並沒有給很多地方帶來預期的繁榮。

  有地方幹部告訴記者,"造城"資金嚴重依賴土地財政,但新城建成數年,工商業發展不起來,居民區入住率又低,資金無法回流,地方壓力極大。

  "這很讓人擔憂",王梅說,城市大小應取決於有沒有規模效應。現在很多地方建的新城,既沒有足夠的人口聚集效應,也沒有交通樞紐或者產業支撐,"在沒有合理動態需求的前提下,為瞭建設而建設,很多是面子工程,造成投資無效、資源浪費,透支瞭經濟發展的潛力,地方政府債務高企。"

  審計署日前公佈的審計結果顯示,隨著土地出讓收入增幅下降,地方償債壓力也在加大。2012年底,4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元,為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

  房地產泡沫蔓延銀行房屋二胎免費估貸任何問題免費諮詢的隱憂也已浮現。記者在調查中發現,一些三、四線城市建設雖然投資巨大,但產業空心,市場需求不足,隻能留下大量爛尾項目。

  "部分三線城市和四線城市、縣城再按這樣的模式發展房地產,恐怕在擴張到一定程度時會導致崩盤。"國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵說。

  "新城建設其實有很成功的例子,比如上海的浦東",王梅說,關鍵在於要科學論證。一些中西部城市,三、四線城市都是人口流出的地方,"這些地方再建一個新城,不是浪費嗎?"

  賣地建房的開發模式,加上規劃缺失、供過於求、配套不足,除瞭催生房地產泡沫,加重地方對土地財政的依賴,還消耗著有限的土地資源,"上屆政府賣下屆政府的地"的現象在一些地方非常突出。此外,一位專傢指出,部分地方政府將城鎮化看成一次圈地"良機",以新城建設的名義,將大量農業用地劃為建設用地,造成土地使用效率下降,侵占耕地、侵害農民利益的情況也時有發生。

  盲目"造城"脫離瞭城鎮化本意,新城建設應回歸以人為本

  記者註意到,不少地方在建造新城時,都有意無意地以推進新型城鎮化建設為契機,將城鎮化簡單理解成圈地、蓋樓、"造城"。采訪中,多位專傢指出,這種做法絕不是城鎮化的本意。

  不久前召開的中央政治局會議提出,積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化。中央也多次強調,城鎮化要放在與工業化、信息化、農業現代化同步推進的發展視野中來謀劃。

  "城鎮化的問題核心是改革,而不是投資。"李鐵說,要在城鎮化的過程中註重從數量型增長向質量型增長的轉變,從粗放擴張型發展向資源集約型發展轉變,要強調以人為本的發展觀。

  "與其造新城,不如把現有的城市變得更好,"王梅認為,很多地方應該考慮的是提高現有城市的質量和承載能力,增加其規模效應,而不是去攤大餅。

  至於新城建設,同樣要回到以人為本的道路上來,與產業規劃相結合,綜合考慮現實需求和未來發展。

  王梅認為,遏制不理性的新城建設,首先要有透明的決策機制和監督機制,讓土地資源的開發受到監督。其次,要改變官員提拔時以GDP為主要考核目標的問題,政府的績效應成為考核的核心。此外,要提高官員的執政能力,特別是選擇、監控和管理項目的能力。"新城需不需要建,建多大?建的標準要多高?都要經過充分、細致的調研論證。"

  城鎮化不是盲目"造城"。記者采訪過程中,多位專傢提醒,"貪大求快、盲目'造城'之風有可能造成巨大的浪費和風險,需要及時加以遏制。"



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-03/09173537117.shtml

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