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去年對西安人來說,感受最深的變化之一就是房價上漲。關於房價上漲的原因,眾說紛紜。不過,陜西省統計局近日公佈瞭一組2017年西安房地產市場相關數據,其中,最值得關註的是,去年三月和四月,外地購房者占到所有購房者的比例高達62.5%和78.6%。

四月份西安房價上漲加快

外地人購房占比將近80%

國傢統計局數據顯示,去年3月西安房價同比漲9.5%;4月商品住宅價格同比漲11.7%;5月西安新房房價同比漲11.9%;這三個月也是去年西安房價漲幅最快、最猛的三個月。陜西省統計局公佈的數據顯示,這三個月外地人在西安購房可謂是真正的主力軍:三月份外地人購房占比62.5%、四月份占比78.6%、五月份占比58.2%。

也就是說,四月份每新生兒衣服禮盒10個在西安買房的人,就有將近8個是外地人,僅有2人為西安市民;同期,西安商品房銷售面積也是高速增長。7月及之後,市外購房者占比總體回落,到10月,市外購房者占比回落至四成。

房地產圈子一位人士說,從統計局公佈的這些數據來看,顯然西安房價是被外地人給炒起來的。另據西安一傢地產代理銷售公司的田經理介紹,所謂的“外地炒房團”確實影響瞭近兩年以來西安樓市,這一波外地人大量湧入西安買房,是在2016年底開始顯現,持續到2017年三、四月份達到高潮。但是,“購房團不等於炒房團”,選擇在西安購房的外地人也許看重的是西安的城市環境、未來的發展潛力、教育資源等等因素。

房價上漲後西安人大規模跟進

八九十月呈現明顯上行走勢

華商報記者從這張圖上看到,三、四、五月外地人占據購房者的比例一直高於西安本地人,到瞭八、九、十月本地人占比明顯高於外地人。另有數據顯示,去年1-4月西安商品房銷售面積增速高達40.1%,為全年第二增速高點(第一高點為1-2月的43%)。隨著“6.18”和“9.13”西安兩次最嚴房地產市場調控政策的先後出臺,商品房銷售面積增速逐漸回落,趨於平穩。7月份以後商品房銷售面積增速均維持在27%以下,其中10月份回落至18.9%。

10月,西安市外購房者占比回落明顯。市房管局10月數據顯示,全市10月份備案購房者0.53萬人,較9月減少0.47萬人,其中,市外購房者占比由3月份的62.5%降到10月的40.9%,回落21.6個百分點,進一步抑制瞭外地購房者在西安投資購房的需求。

一位不願具名的西安房地產業內人士分析,從數據可以很明顯地看出,西安三、四月份房價還比較低的時候,大量外地購房者湧入西安,房價隨之上漲,然後西安本地人開始買進。

當然,影響房價上漲的原因是多方面的。市場研究機構中商產業研究院認為,2017年是“大西安”發展元年,各項利好消息不斷,“史上最寬松落戶政策”、西成高鐵開通、陜西省自貿試驗區建設等,這些消息都利好西安樓市,進而推高西安房價。

西安房價近期依然堅挺。11月份,西安新建商品住宅價格環比上漲0.5%,同比上漲12.3%。二手住宅價格指數環比上漲0.5%,同比上漲8.4%。目前由於購房剛需依然很大,部分品質好的項目開盤去化率維持高位。

辦公樓庫存增長高達10倍

待售壓力分化明顯

數據顯示,政策調控效應正在逐步凸顯,下半年新房源放量低於供應計劃,西安房價漲幅也逐漸收窄,整體市場日益趨於平穩。

華商報記者註意到,1-11月,西安市房屋竣工面積再創新高,全市房屋竣工面積1408.15萬平方米,增長37.9%,竣工總量創歷史同期新高。值得註意的是,截至11月末,在全市商品房待售面積為409.42萬平方米中,住宅減少2.34萬平方米,辦公樓大幅增加22.71萬平方米,增長高達10倍,待售壓力分化明顯。

房價的上漲、房屋竣工面積再創新高等,顯示出開發商在去年上半年對西安樓市信心十足。一傢大型房產西北區域公司負責人杜先生表示,2017年上半年西安商品房供不應求,屬於補漲狀態。各品牌開發商加速佈局西安市場,為西安房地產市場帶來更好的預期。

陜西房地產研究會會長王聖學分析,從數據來看,西安的商品房增速依然是購銷兩旺。雖然連續出臺的調控政策已經給樓市“降溫”,但對於西安這樣以剛需為主的市場,預計不會引起房價以及銷售太大的波瀾。

小規模房企無力推新項目

房價趨於穩定

去年9月13日出臺的限購令對市場影響較大。從1-11月數據顯示,銀行貸款226.58億元,下降3.1%。從21傢重點企業監測情況看,半數以上企業對房地產市場持謹慎態度或表示憂慮,認為限購政策的不斷出臺,對房地產開發市場影響較大,後期市場走向存在不確定性,小規模企業因資金基礎薄弱,不斷收緊的信貸政策,無力推動新項目的規劃與建設。

不過,有觀點認為,外地人在西安買房以投資為主,對市場影響不大。田經理表示,“購房團”是對西安城市價值的認可,給西安帶來的是人口、投資等等。而“炒房團”在短期獲利出手之後,是在助推城市的房價上漲、留下的是空置率。從西安房價下半年的表現來看,上漲後基本維持平穩,沒有出現大幅度回落,因此,可以判斷,外地人在西安購房,還是以居住為主。西安市場以剛需為主,投資類的購房比較少,或者說不是炒房而是住房,這是西安房價穩定的基石。

雖然面臨剩餘開發投資存量不足、新開工面積持續下降等現實,但統計局報告認為,全市房地產開發市場將平穩發展。預計隨著“大西安”奮鬥目標加快實施,房地產開發市場將逐步企穩,市場供應逐步回升。

中商產業研究院預測,西安房地產市場在一段時間內不會有大起大落。地價拉高房價,從已經公開的樓面地價來看,未來1-2年內西安房價可能至少13000元/平以上,甚至更高一些。 華商報記者 王靜 劉百穩

(作者:王靜 劉百穩) (出處:華商報 2018年01月04日)











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