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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  在不少專傢看來,對房屋托管業務,現在更需要厘清的是概念和門檻。究竟什麼樣的代理才算是房屋托管?要從事房屋托管業務需要具備什麼樣的條件?對房屋托管業務要制定怎樣的規范要求,如何有效監管?

  提起房屋托管,傢住北京市西城區的陳先生很有感觸,他覺得這種業務幫他解決瞭很多麻煩。

  在張大偉看來,目前我國房屋租賃市場上的房屋托管業務根本不能稱之為托管業務,實際上是變相的雙邊代理,中介公司已經不是提供居間服務,而是兩邊賺錢。

  2010年,大連一傢經營房屋托管業務的房地產中介公司突然關門停業,而在此之前這傢公司已經拿到3000多套房屋的托管權,這些房屋業主的租金無一例外都被卷走。

  據瞭解,房屋托管業務早在上世紀30年代就在美國出現,如今已經發展成為一個非常成熟的市場。在美國,由於房屋托管業務的發展,租賃市場得到瞭細分,比如出現學生公寓、老年公寓等等,對市場需求的滿足更加有針對性。

  其實,這樣的房屋托管業務多年前就已經在國內開展。其目標群體就是那些想出租房屋但又怕麻煩的人。從事這類業務的主要有三種機構,房地產中介公司、房屋托管公司和物業公司。這其中,房地產中介公司是最主要的經營者。

  今年5月初,北京一位任姓女房主就將房地產中介公司告上法庭,原因就是她將房屋交給中介公司托管,結果卻發現自己這套三室兩廳的房子又被打瞭三個隔斷,連廚房都住上瞭人。

  "以前我也想把多餘的房子委托給中介出租,簽合同的時候,我說不允許群租,結果中介公司說那樣就不代理瞭。"劉女士說。

  5月24日,《北京市房地產經紀管理辦法》(征求意見稿)結束征求意見。已經在北京房地產租賃市場開展多年的房屋托管業務將何去何從?

  "在國外,房屋托管賺的是托管費,就是業主將房屋委托給一傢機構來打理,需要支付一定的費用,但房屋出租的租金則全部交給業主,雙方是透明的。而且這傢托管房屋的機構在將房屋出租時是不收取中介費的。"張大偉說,但我國現在的房屋托管則是為瞭賺差價,業主並不知道委托出去的房屋實際租金是多少,租戶還需要向中介支付一筆中介費。

  就我國目前的房屋托管來說,基本的操作模式是,房地產中介公司與業主簽訂委托代理合同,一年設置一到兩個月的空置期,空置期不支付房租。其餘時間由房地產中介公司尋找租戶,並負責收取租金、維護房屋,以及按照租戶的需求對房屋內的傢具傢電進行添置。

  "不論是國有的機構來做還是市場化的機構來做,房屋托管業務本身並沒有錯,該動腦筋的是如何監管這個市場,而不是一刀切地禁止。"汪利娜說,政府部門總是想當然地認為自己制定的政策是合理的,但放到市場上往往發現行不通,或者被市場的力量化解。如果政府什麼都能做,還要市場幹什麼?

 禁止還是完善

  租金最大化的理念導致很多中介公司都有將房屋用於群租的動力,將一套月租金3000元的房屋打出多個隔斷用於群租,每月就能多得到一兩千元的租金,這多出的租金就落入中介的口袋。

  在陳國強看來,以機構的方式將房源組織起來統一打理,能夠把存量房市場盤活做大,還能夠細化市場。美國的市場化運作就是最好的范例。但是,房屋托管業務如果得不到有效的監管,很容易出現問題,比如群租、損壞房屋等等。

  "在我看來,目前我國市場上欠缺的恰恰是房屋托管業務,還缺少以機構方式提供的房源。"中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強說,以機構的方式提供房源能節約社會成本,是市場成熟的表現。美國的存量房市場就是托管機構逐漸做大的,已經成為房地產金融的載體。

  這其中,業主雖然不用與租戶見面就拿到瞭租金,但可能並不知道自己的房子最終是以什麼樣的價格租出去的。

  市場對房屋托管有需求,但也有人對這種方式深惡痛絕。

  讓陳先生卸下包袱的是小區物業。可能是看陳先生這套房子長期空置,物業公司致電陳先生,說陳先生可以委托物業公司將房子出租,日常房子的打理由物業公司來做。

  也許,對這些問題的回答要比"禁止"兩個字更有利於租賃市場的發展。

  也許正是出於對房屋托管業務存在隱患的擔心,北京市才在5月13日出臺的《北京市房地產經紀管理辦法》(征求意見稿)中加上一條,禁止房地產中介機構代收代付房屋租金業務。

 房屋托管的利與弊

  北京的劉女士就一肚子的不滿。在她看來,所謂的房屋托管就是房地產中介公司用來做群租的掙錢模式。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-27/08152231357.shtml

內容來自sina新聞

  不僅是將代理的房子用於群租產生矛盾,在一些城市,還出現中介公司倒閉拖欠房租的情況。

  "原想是否該把房子賣瞭,但後來遇上房地產政策調控,三亞限購,又覺得把房子賣瞭不值得。"陳先生告訴記者,如果把房子租出去,自己人在北京,不可能為瞭租房子動輒趕到三亞去。為此,陳先生一籌莫展。

  什麼才是房屋托管的良性運作

民雄鄉農地貸款期數房屋托管業務面臨抉擇 現有運作模式隱患不斷

  2008年,陳先生在三亞買瞭一套房,當時想的很好,每逢節假日可以過去度假。但等買瞭之後他才發現,自己一年能過去度假的次數不會超過兩次,每次最多也不會超過一周。房子絕大多數時間就那麼空置著。

  對中介公司來說,租金最大化是其最關心的問題,而業主對出租房屋不僅考慮租金,還要考慮房屋本身的維護、對鄰居是否有影響等等因素。

  5月13日,北京市出臺《北京市房地產經紀管理辦法》,並向社會征求意見。在這個辦法中,最為引人註目的一條就是禁止房地產中介機構代收代付房屋租金業務。

  "如果不讓群租,中介就沒有動力去做房屋托管瞭,因為賺錢太少。"張大偉說,這其實正是我國房地產租賃市場發展過程中的一個階段。一些中介公司在這其中扮演瞭不光彩的角色,對租金上漲起到瞭推波助瀾的作用。

  如果你有多餘excel~不藏私成功借貸秘訣分享的房子想出租但又不想直接面對租客,你可以選擇將房屋委托給房地產中介公司來打理。但今後,房地產中介機構在北京還能否從事房屋托管業務,將是一個疑問。

  在我國,這還是一個正在興起的市場,但已經出現不少隱患。

  "最讓人反感的就是把代理的房屋用於群租。"中國社科院經濟研究所研究員汪利娜告訴記者,有多餘房屋的人會有需求,希望有一個機構能幫助打理房屋,這種托管需求是正常的。但經營這種托管業務的機構靠什麼賺錢?是靠托管費還是靠吃差價?有的中介吃差價吃的很多,幹脆就是蒙業主,這在國外都是難以想象的。

  在汪利娜看來,我國還處在房地產建設高速發展的階段,有很多不規范的行為充斥在這個市場上。房屋托管在國外已經是最成熟的地產業務,對房地產市場的做大起到瞭非常關鍵的作用,但在我國的興起過程中卻有些偏向,對業主造成瞭很多風險。

  張大偉告訴記者,目前我國的房屋托管業務看起來正是風生水起的階段,但卻如劣幣驅逐良幣,正規的做法被擠出瞭市場。目前隻有一些有口碑的物業公司比較規范地經營著房屋托管業務,但量很小,隻是面對小區內業主的一項增值服務。

  兩年下來,陳先生覺得省瞭不少心,還得到瞭穩定的租金收入。

  這是一個矛盾的現狀。

  一方面,市場上對房屋托管業務有著自發的需求,而另一方面,不規范的操作大行其道,讓很多業主利益受損,也讓監管者頭疼。

  面對這種局面,該如何做出選擇?

  房屋托管的市場規模有多大?目前還沒有官方的數據。有一種說法稱,北京市房屋托管市場價值5億元。北京中原地產市場總監張大偉告訴記者,目前在北京的房地產租賃市場上,大概有近3成的房屋采取的是托管的方式。

  "但市場上的混亂並不是房屋托管業務本身造成的,而是監管不到位造成的。"陳國強說,北京市也許是為瞭避免房屋托管業務市場上的混亂,幹脆做出瞭禁止的規定。這樣做的思路是有欠缺的,政府部門更應該思考的是如何在規范化管理上做文章,而不是遏制需求。

  其實,在北京,並非所有的房屋托管業務都不規范。此次出臺的《北京市房地產經紀管理辦法》(征求意見稿)中禁止中介從事這項業務,但對於什麼樣的機構可以從事這項業務卻沒有明示。

  去年5月31日,北京市曾出臺《關於進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》,其中曾提到官辦中介的想法。其文件是這樣表述的:鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構,接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托,集中開展房屋租賃經營,並對受托租賃經營房屋進行日常維護等服務。

  這就是說,在一年前,北京市還試圖成立國有的房屋租賃經營機構,開展房屋托管業務。一年之後,國有的房屋租賃經營機構還沒有出現,北京市就出臺文件禁止房地產中介機構從事房屋托管業務。

  劉女士的不滿不是沒有依據。在北京市,已經出現多起糾紛,原因就是房地產中介公司將代理的房屋改造後用於群租,從而與業主產生矛盾。

  而在這個管理辦法出臺後,北京市住建委相關負責人就表示,目前這種房屋托管方式其實是雙邊代理,中介的目的是"吃差價",並非經紀行為,而且存在風險。

  "在去年的一次座談會上,北京市住房和城鄉建設委員會就提到過要禁止中介公司經營房屋托管業務,當時說的理由是要規范租賃市場。"張大偉說。

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