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內容來自sina新聞

別墅之王之北京別墅簡史

  別墅銀行2胎房貸條件,被視作最理想的人類居住方式,以及置業購屋的終極形態。沒有人買別墅僅僅是膚淺地為瞭彰顯財富。那麼,居住在別墅的目的究竟何在?是為瞭傢庭?為瞭花園?為瞭寵物?為瞭那開窗即觸手可及的山林水灘?或僅僅是享受安靜而不受打擾的私人世界生活?

  答案是:隨心所欲,whatever you want. 或許隻有在別墅裡,才能實現上述多數人喜愛和追求的生活方式,進而完美詮釋人生和傢庭的理想范本。因此,別墅的價值從表面上看在於其對資源的占有;其本質則是滿足夢想:更多閑適,更多自在。

  伏爾泰就曾認為:"每一個英國人從本質上都是鄉村人",他認為標準的英國式生活方式就是在結束喧囂的都市中的工作之後,回到寧靜的鄉村別墅間,照顧傢庭,服務社區,在興趣指引下開展業餘學術研究,再把大把的時間用於諸如園藝、馬術、打獵等有益身心同時能夠培養紳士情懷的娛樂活動上。身為一名法國人的伏爾泰,對這種生活方式發自內心地表示瞭認可和贊同。

  發掘物業價值,是專業地產傳媒的責任。有一種聲音認為,對於別墅而言,獨棟的,才是正宗的。因此,在追尋北京市場上血統最為純正、價值最值得被珍視的"別墅之王"的過程中,我們首先將目光放在瞭獨棟別墅領域。

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  北京別墅的發展史,可以追溯到上世紀90年代初期。由於中國決定堅持和擴大改革開放政策,特別是加強開展與國外的經濟合作,因此以與中國大陸有較深淵源的香港臺灣地區商人率先進入內地大規模投資辦廠,而滿足這部分人的居住需求成為中國首批高端住宅、尤其是別墅項目的外部催化劑;另一方面,經濟的發展自然會促生出一批富裕人群,如民營企業傢、文體明星、以及從經濟轉軌過程中獲得超額利益的特定階層等,在購買力許可的前提下,住在別墅裡,就成為滿足其對於海外生活想象的最直接的渠道。

  北京最早的兩個別墅項目,麗京花園和玫瑰園,分別在順義區溫榆河畔和昌平區八達嶺高速沿線一帶生根發芽。作為"別墅"這一新興事物的先行者,它們分別有著不同的吸引點:麗京花園因其著力復制海外生活的范本而受到當時被視作高不可攀的海外富豪人群--港商群體的廣泛青睞,玫瑰園則請來瞭大概是首次把"炒作"概念引進中國大陸的營銷教父鄧智仁操刀,從而令開眼看世界未久的國人年為之傾倒;加上宏觀面持續向好,富裕階層對於未來普遍抱以樂觀態度,所謂"房地產泡沫"更是遠在天邊的聞所未聞的陌生事物,於是天時地利人和之下,兩個項目很快在北京一炮而紅。

  由於市場反響良好,更多別墅項目隨之跟進,富人們紛紛傾囊購買,進而刺激瞭有門路的開發商繼續圈地蓋樓,"小產權別墅"、"村民自建別墅"等也混雜其間,雖然一時景象頗為混亂,但也不失生機勃勃、欣欣向榮,在諸多項目的集聚效應之下,溫榆河與八達嶺高速沿線遂各自地自發形成一片別墅項目成片的區域,此後被命名為"中央別墅區"和"亞北別墅區"。

  在"雙軌制"管制思路主導下,早年的高端住宅大多被劃入"外銷房"范疇,理論上隻有包括港澳臺居民的外籍身份持有者方可購買,同時他們並不能購買所謂"內銷房"的普通住宅,因此這部分人群中很大一部分隨之流向瞭租賃市場,從而給投資者帶來瞭豐厚的收益,加速促進瞭中央別墅區的發展和繁榮。

  一個值得回憶的細節是,當年北京別墅的價格一度飆升至每平米2500美元這一當時看來高不可攀的"天價"。數年後馮小剛導演的電影《大腕》中那句膾炙人口的對房地產的調侃"2000?每平米至少4000美元起!"正是當時人們對豪宅那看似不可思議價格的嘲諷式反應。

  1995年是中國別墅發展史上首個重要的年份。當年國務院開始整頓土地違規濫用問題,以"度假村"等名義修建別墅的現象成為被整治對象之一,中央有關部門遂發文要求對這一市場進行控制,要求各地"停止別墅立項"。這或許是中國開啟現代化進程以來政府首次對房地產進行直接調控的舉措。

  此後在亞洲金融危機、以及接連而來的美國互聯網泡沫破滅等因素的影響下,投機氛圍日漸濃厚的高端住宅市場頓時陷入低谷,當年赫赫有名的玫瑰園也身陷爛尾危機,鄧智仁兩進兩出,終究未能挽救該項目,最終黯然離開。

  2002年後,隨著WTO帶來的經濟大增長,北京別墅市場再度迎來復蘇,在原有的兩大別墅區(隨著北京申奧成功,原"亞北別墅區"也隨之順理成章地升級為"奧北別墅區")的市場上,香山腳下又興起一片別墅區,在優異的自然條件、以及傳統的區域認知的影響下,香山別墅區後來居上,成為北京市場上的一大亮點。

  京城別墅市場的大爆發,背後的根源在於社會經濟的高速發展,而這也帶來瞭北京別墅市場客群的變化。此前以海外客戶為主的格局已被打破,本土客戶所占比例大幅提升。據某中介機構的統計,2004年以後,北京別墅市場上國內購房者的比例已達到80%以上,其中常駐北京工作生活的本地客戶所占比例超過50%,除瞭傳統的企業主和演藝明星等先富階層外,包括國有或外資企業高級管理人員、高級專業人士、富有成就的藝術傢以及一批自由職業者也成為新一批別墅業主圈層。

  爾後,無論是2003年國土資源部下發的要求"停止別墅類用地的土地供應"的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》,還是71號令的"8.31大限",都反而成為刺激別墅市場勃興的加速器。由是之,此前隱藏在民間的北京周邊的土地儲備的價值日益受到重視,新項目層出不窮,大型品牌房企也加入到這個細分市場當中,激烈競爭下產品品質出現明顯提高,進而進一步提升瞭北京別墅市場的整體檔次。

  2006年後,隨著傳統三大別墅區區域內未開發土地日漸枯竭,物業價格日漸高昂。為瞭滿足數量更為龐大的購買力尚未抵達富豪層次的殷實傢庭購買別墅的需求,潮白河、通州泛CBD、京城南部乃至遠郊區縣也有大量別墅產品湧現,從供應量來看各個新興別墅區已有超越傳統三大別墅區的勢頭。但從口碑和居住氛圍上看,傳統三大別墅區仍受到市場的高度認可,而別墅區內的居住生活氛圍同樣需要假以時日方能培養成熟。種種因素作用之下,目前北京別墅市場"三大主流別墅區+諸多新興別墅群"的格局最終形成,持續至今。

  值得註意的是,在2011年北京市土地供應計劃中,首次提出"禁止容積率小於1.0的住宅用地供應",替代瞭以往比較籠統的提法:"禁止供應別墅類用地"。這一政策口徑的改變,以及今年以來建設主管部門對銷售許可證發放的嚴格管制,是否意味著此前業內人士普遍心照不宣的多種規避禁令、以擦邊球方式進行別墅開發的做法被徹底關上瞭大門?京城別墅莫非已成絕響?對此我們隻能拭目以待。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/14052262769.shtml
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