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  回顧上半年,商品住宅供應量偏少,市場依舊供不應求。主要由於2011年末-2012年初受房地產嚴調影響,開發商拿地熱情不高,新開工面積減少,而隨著樓市回暖,市場需求強勁,供應量卻無法立刻跟上。因此下半年,房企前期開工不足將繼續影響後市供應,商品住宅供應量依然偏少。

內容來自sina新聞

  除此之外,限價限售也造成瞭階段性供應不足。此前,有些樓盤因定價高於政府指導價而未能拿到預售證,新貨推遲入市,而部分則變作合法捂盤,導致供應量下降。但隨著時間的推進,房企將逐漸適應調控並找到應對辦法,因此預計下半年這種情況會有所緩解,此外也要特別關註政府是否會采取措施打擊合法捂盤。

  而受供應結構影響,一方面,下半年中小戶型供應仍然不足。上半年廣州一手樓成交套均面積為110㎡,而目前存量住宅套均面積卻在140㎡左右。換句話說,目前廣州市商品住宅成交以中小戶型居多,但未售的卻以大戶型為主,再加上下半年大戶型供應比例依然較大,存量增量相加,中小戶型供應將繼續緊缺。另一方面,區域存量不平衡。目前全市存量可售時間為6月多月,一般來說,若存量消化時間低於6個月,則會造成房價上漲。而蘿崗區和南沙區存量就更加緊缺,可售時間分別僅三個多月和四個多月。

 需求穩定下半年樓市平穩發展

 供應量偏少中小戶型供應不足

  政策方面,上半年政府相繼出臺瞭"國五條"、"限價"等政策,房產稅擴圍也一直吹風,但也難以改變樓市火熱的基本態勢。首先,"國五條"的出臺讓市場無所適從,最終20%個稅等最嚴政策僅在北京實施,實則無疾而終。其次是"限價政策",限價政策在被房企以"雙合同"等方式化解後,樓價僅在數據上下跌,卻不能使房價真正下降,更甚的事,限價政策無形給房價上漲打瞭保護傘。以往房價上漲顯而易見,而政府迫於公眾壓力也會立刻采取措施平抑房價,但如今房價均在偷偷上漲,真正漲瞭多少沒人清楚。最後,房產稅擴圍在上半年一直是關註熱點,但由於政策實施偏向於對新增住房而不是存量住房,涉及面較窄,因此房產稅的實施對房價打擊力度不大,加上房產稅的實施將伴隨著限購的放開,但目前市場上供需矛盾依然嚴峻,放開限購恐怕會使得房價繼續上漲。

  上半年,即使政府出臺新政調控樓市,但由於市場需求強勁,加上國五條執行力度不如預期,樓市依舊難掩火熱。進入下半年,特別是對於即將到來的"金九銀十"傳統旺季,廣州樓市將會派出怎樣的成績單?

  需求方面,縱觀上半年樓市每月成交量穩定,整體需求量比較平穩,預計下半年也不會出現爆發性增長,因此即使供應量有所減少,但在需求平穩的基礎上,下半年樓市也將平穩發展。

 政策面偏松再融資開閘凸顯調控思路轉變

鄧浩志金九銀十前瞻 量價齊漲市場火

  展望下半年,由於上半年經濟增速放緩,國內生產總值同比增長僅7.6%,宏觀經濟現下行壓力,因此,房地產作為拉動經濟的重要產業,第三季度政策收緊的可能性不大。加上在上周的中共中央政治局會議上,並無提及房地產樓市調控,可以預計下半年房地產並不會迎來過多的調控。不但如此,針對房地產融資再開閘的態勢,也意味著房地產企業將得到政府跟多的扶持,政府調控思路正在從收緊房企資金鏈,迫使房企降價從而令房價下降,向增加供給從而緩解供求矛盾轉變。

  "金九銀十"近郊中小戶型走俏樓價平穩略漲

  預測即將到來的"金九銀十",在偏松的政策面下,房地產將不會迎來新的調控,樓市整體仍較火熱。而在中心城區均價已破3萬/㎡的基礎上,中小戶型的近郊盤以低總價的優勢將更加吸引剛需和首改置業者,預測"金九銀十"間,成交方面仍以中小戶型的近郊盤為主。價格方面,一方面需求平穩再加上供給量較上半年增加,供求矛盾將會有所緩解,另一方面在外圍區域低價位樓盤成交放量的情況下,房價將會呈現平穩略漲的態勢。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-14/06572416673.shtml
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