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  出海合作開發項目,入股徽商銀行,涉足養老地產和產業地產,探索"小股操盤"模式,推動B轉H等等,萬科動作頻頻。

 放棄當老大

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

  "學習互聯網思維就是想改變傳統模式,什麼時候轉型成功瞭,萬科才算真的發展起來瞭,規模越大其實越危險,萬科不能再靠規模引領行業發展。"鬱亮說,對萬科而言,未來能否持續為客戶提供好的產品和服務才是關鍵。

  而萬科求變的背景是,盡管這幾年銷售規模在增長,但隨著地價占比越來越高,利潤率卻在持續下降。相比2012年,萬科的結算凈利潤率下降瞭1.07個百分點,為12.01%。

  因此,萬科更加註重提高凈資產收益率(ROE),2013年,萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%,與2012年歷史高位持平。

 &房屋二胎利率試算怎麼貸款比較會過件emsp;2013年,鬱亮帶領下的萬科很忙。

  "小股操盤"是萬科合作開發模式的進一步深化,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍然由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源。

  一位熟悉萬南投集集土地貸款科的業內人士認為,萬科利用小股操盤模式,可以用最少的資金撬動項目,項目全部按照萬科的產品操作,依靠萬科的品牌銷售管理。"比如同樣的100億,原來隻能做10個項目,現在可以合作做20個項目,利用杠桿做更多物業,銷售規模越大,資本的回報率當然也更高瞭。"

萬科放棄當老大 改走小股操盤輕資產模式

  與往年相比不同的是,萬科2013年的年報,幾次提到"互聯網",認為互聯網將改變這個世界。

  "'狼來瞭'喊瞭多年,促使萬科一直在奔跑,我們希望停一停,讓靈魂跟上腳步。"鬱亮在會上對記者強調,萬科並不在乎老大地位問題,從2008年以來,尤其是最近三年,在房地產行業進入下半場時,萬科就放棄瞭追求速度的模式,萬科跟別人走的不是一個跑道,以規模來衡量萬科的實力是不成熟的看法。

  "持有物業需要低成本融資能力,萬科不具備這個實力,因此不想自持物業。"萬科董秘譚華傑解釋說,萬科未來的方向都是如此,萬科的商業地產,都將采取售出的模式,萬科隻做管理收取服務費。

  此外,萬科在2013年分紅方案中,大幅提高瞭分紅派息力度,每10股派息4.1元,相比2012年現金分紅占合並報表凈利潤的比例較上年提高約一倍,並提出,未來萬科將在30%的分紅比例基礎上,穩步提升分紅派息比例。

  "萬科B轉H,為瞭適應投資者對分紅的高要求,這次分紅一步到位。"鬱亮解釋稱,不管是A股還是H股,都沒有再融資的想法,而萬科這些年積累的利潤足以支持萬科發展。

  在行業內仍將規模作為比拼企業實力的象征時,萬科已悄然開始改變原有跑道。在3月7日的業績會上,萬科總裁鬱亮再次對記者們強調,萬科早已放棄一味追求規模增長速度的模式,跟別的房企不在一條跑道上,不能再以規模來衡量萬科好壞。

  "並非是互聯網對萬科業務造成瞭威脅或沖擊,主要是想學習他們的思維方式。"2013年底以來,鬱亮帶隊造訪瞭小米、騰訊、海爾、阿裡,還有華大基因5傢企業,"每個企業都給瞭萬科很大的啟發,比如與騰訊用戶相比,萬科的客戶數差得太遠,要開發好存量市場,必須學會如何對客戶好點,而海爾和小米同樣是傳統行業,卻已在用互聯網改造業務,降低成本。"

 "小股操盤"的輕資產模式

  對此,鬱亮給萬科帶來的正解,是"小股操盤"的輕資產運營模式。

內容來自sina新聞

  鬱亮解釋,過去是"大股操盤",萬科與人合作項目,占一半以上股份,所費的資金較多。轉型後,萬科隻占小股份,通過輸出管理和品牌,這種輕資產模式有利於提升萬科的凈資產收益率,也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模,獲得更大的市場份額,進而可以擺脫增長對股權融資的依賴,提高為股東創造回報的能力。

  2013年,萬科以1709.4億元再次刷新中國及全球房地產業務年銷售額歷史紀錄,銷售金額同比增長21.0%。而截至2013年底,萬科合並報表范圍內尚有1623.3億元已售資源未竣工結算,這也為萬科未來的業績體現奠定瞭良好基礎。

  事實上,萬科已經開始向輕資產運營模式轉變。目前,北京的金隅萬科廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索),已將90%的股份賣出,萬科隻占10%的股份;而深圳萬科廣場也正在尋找買方準備全部賣出。而所說的養老地產,鬱亮解釋,萬科也不會轉為房地產項目開發,隻是提供養老服務而已。

  然而,面對追趕者,有傳言稱,2014年萬科內部的銷售目標隻定在瞭2000億元,甚至低於綠地集團所定目標,萬科被超越的擔憂再起。

  但盡管如此,萬科A最新公佈的2013年業績數字仍然光鮮靚麗。2013年萬科實現銷售面積1489.9萬平方米,銷售金額1709.4億元,同比分別增長15.0%和21.0%,年度銷售金額再度刷新行業紀錄。而在財務上,萬科沿襲瞭一貫的穩健風格,凈負債率僅30.7%,持有現金達443億元。

  (華夏時報)

  不過,鬱亮卻顯得很淡定。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-08/08232637521.shtml
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