200702082131陽台外推的法律問題(更新)

Beth 2007-02-07 01:51
寶哥你好:

為了房子的事相當的煩,知道寶哥經驗豐富,所以想把我的例子告訴你,房子已經完工2個多月了~從2006/8開工以來,2個惡鄰居就一直不准我把冷氣外機放在陽台外的外牆,因為這樣外機風口也會對著它們的陽台,但是離譜的是它們的外機卻都是放在外推違建陽台,再用白鐵包著。

它們說因為它們有白鐵包著,所以它們的外機在它們的領空裡。

於是我說那我也裝台鐵把冷氣包起來,結果他們說不行,因為他們的白鐵是10年前裝好的,當時法規可以,而現在法規不准我在後陽台裝白鐵。

我非常不服氣,也覺得非常非常的可惡,我並沒有影響到它門,它門可以為何我不行?

它們今天委託管委會給我最後期限2/25要我把外機遷近我的室內。

我想問的是:

 1. 她門檢舉我把外機放在陽台外牆,最壞會如何?會被拆掉嗎?

 2. 還有我是5年前買這個房子的,買來後一直出租辦公用,現在將他收回自用.(大樓是總高有16樓的20年老樓.我住15樓.)
當初買時,前陽台已經被外推變成室內客廳的一部分,之前沒有特別注意,但最近惡鄰居進出我家後陽台勘查冷氣外機時相當凶惡,還說我居然把前陽台外推了!
我告訴他,我買來就是這樣了,它居然大罵我說謊! 我真的非常不爽,我今天想說的是,他們說一個月內若我不拆冷氣外機,它們要去檢舉我的陽台外推,但我買來時就是這樣,那難道我要復原嗎???(但我的房子都已經完工2個多月了) 有什麼方法可以證明我買來就是這樣的?設計公司或建築公司可以幫忙嗎?

3. 如果我被他門檢舉拆掉了,那難道她們的外推及陽台違建就可以安然無央嗎?這樣不是太不公平了嗎? 我是這樣的,大家的陽台或多或少都會有一點小小的違建,但我一直非常客氣,今天搞到她門若檢舉我.,那要拆大家一起拆,可以嗎?

為了這件事最近常常眉頭深鎖,沒想到遇到這兩個惡鄰居造謠生事,害我好想乾脆賣掉好了~本棟大樓後陽台違建的很厲害,惡鄰居整天兇巴巴叫主委來命令我拆外機,管委會也是怕生事,總是勸我移進來就好了!

重點是裝潢期間 已經配合它們的要求移位2次了,現在換到第3個地方還是不滿意,不是欺人太甚嗎?只怪我之前太順它們了

真的太可惡了!沒事被兩個老太婆指著鼻子臭罵......真的超不爽!

其實我非常願意配合,也已經說可以把外機加裝白鐵等...但它門就是要我搬進陽台內,試問誰會把外機放在自己陽台內??????還有為何當初要求我改位子一改再改,而最後居然要我把外機放在室內,根本在一開始就指名要我放室內就好了不是嗎?花了很多錢改冷氣管等....

不好意思麻煩你花那麼多時間看我寫這些,但還是真的很謝謝你的聆聽,讓我稍微好過一點,希望完工的房子真的不會被拆了... 不知你是否有遇過或聽過類似事件?

                                                                                          真的很徬徨的Beth

 



寶哥回覆
TO Beth:

您別擔心惡鄰的舉動,『會狂吠的狗不敢咬人』,這些人只是先用聲音大去壯自己的膽、嚇人而已!

請先看一段網路資料:
『陽台外推查報難~雖然陽台外推隨處可見,但根據<台北市違章建築處理要點>第十點規定:「領有使用執照之建築物,二樓以上陽台加窗或一樓陽台加設鐵捲門、落地門窗,且原有外牆未拆除者,免予查報」。

也就是說,違建認定的標準在於外牆是否拆除。此外,以民國八十三年十二月三十一日為界,八十四年之前的陽台外推目前暫不予查報。

事實上,陽台外推之查報,有其困難度。在家家戶戶均有此種「較輕情節違建」的情況下,各地方政府的查緝單位,也多半是以「睜一隻眼,閉一隻眼」的態度處理,若無民眾主動檢舉,也不會積極查緝,故歷來因陽台外推而遭懲處或強制拆除的案件,實在少之又少。

台北縣違建拆除隊林副隊長指出,就其處理違建經驗中,因陽台外推而遭拆除的案件,「實在很少」。

北市建管處拆除大隊人員對此指出,建管單位通常須接獲民眾舉發才會處理,因為陽台外推屬於情節較輕的違建,較不影響公共安全,故而罕有主動查報。而在家家戶戶、左鄰右舍都有陽台外推的情況下,也少有民眾主動向建管單位檢舉。因此,從過去到現在,因陽台外推而遭強制拆除、開罰的案例,實在是少之又少。 』

資料出處:http://forum.kijiji.com.tw/post-1925.html

寶哥比較想知道的是,為什麼她們這麼反對您室外機放在陽台外,原因您可曾推敲過?(風水?景觀?噪音?)角色互換一下,如果您變成是妳家『鄰居』的角色,您能接受嗎?(寶哥是希望一個事件不要從單一的角度去判斷!就像自己裝潢時不會感受到『噪音』有什麼關係,但遇到鄰居作裝潢時,可是一點點聲音就會受不了!)

至於『管委會』,寶哥當過主委,我知道如何讓『管委會』噤聲,但這不是很好的示範,請容我保留先不作回應!

就您的主要問題來回覆:

1.請先向管委會索取『住戶公約』,看看是否有限定『冷氣機』的安裝位置,如果沒有,那管委會要叫您移位的法令依據在哪?管委會雖站在維護公益的角色,但也不能無限上綱吧!我的經驗是:管委會很容易淪為欺善怕惡的工具!

2.您是陽台外移,請問要建管處要拆什麼?不是拆!是復原!頂多做個『假門窗』、拍個照片補送資料就好了!對了!原室內跨到陽台的鋁門旁可能有一段『外牆』,這有拆掉嗎?如果沒有那大可放心!這要認定是陽台外推可還有爭議!

3.冤冤相報何時了?鄰居若是民國84年前就弄的違建,就拿她沒輒!別氣頭上玩這種玉石俱焚的遊戲!

4.惡鄰云:『白鐵是10年前裝好的,當時法規可以,而現在法規不准我在後陽台裝白鐵。』請問是哪一條法規?
PS:陽台外推只要不影響房屋安全結構及防火巷救火功能,基本上也是不得以的作法,執法人員會以此衡量輕重的。
PS:真有建管處人員上門,您就不開門、不合作就是啦!如真被盯上查報了,請按寶哥的建議補個假資料,或是找議員幫忙囉!



 96.2.8感謝同好 喜葵 補充說明:

轉貼自財團法人中華民國消費者文教基金會編著的「購屋200問」2002年2月初版一刷,第143頁

5.住戶將陽台的內側牆外推並於外緣加窗,合法嗎?應如何處置? 

依「建築技術規則」的規定,建築物每層陽台面積之和,不超過建築面積1/8為限(未達8平方公尺者,得建築8平方公尺),並不得列入樓地板面積的計算,又陽台寬度1.5公尺以內部份,免計入建築面積。

基於陽台的面積計算有上述優待,如將陽台內側牆外推至外緣,勢必影響建築面積及樓地板面積計算,也會影響建蔽率與容積率的數值,於法有所不符。

另外,公寓大廈外牆面的變更,因渉及「公寓大廈管理條例」(第八條)的規定,除應依相關法令規定外,並經區分所有權人會議的決議辦理。

依「台北市政府當前取締違建措施」的規定,建築物陽台外緣裝設防盜窗,其淨深未超過50公分,且未將原有外牆拆除者,暫免查報。

也就是說,領有使用執照的合法建築物,二樓以上陽台加窗及一樓平台加鐵捲門或落地窗,且原有外牆未拆除者,暫屬合法。




轉貼自財團法人中華民國消費者文教基金會編著的「購屋200問」2002年2月初版一刷,第144頁

6.住戶可否任意變更室內隔間? 

依「建築法」(第二十五條)及內政部解釋函,建築物及其主要結構非經地方主管機關的審查許可並發給執照,不得擅自拆除或變更;擅自拆除、違反規定者,得處以罰鍰,並勒令停止拆除補辦手續。

依「建築物室內裝修管理辦法」的規定,建築物室內裝修未變更防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要結構者,建築物所有權人、使用人得逕向審查機構申請查核圖說,並向原審查構申請竣工查驗。

也就是說,非主要結構的室內隔間,於進行室內裝修變更室內隔間時,在不影響防火避難設施、消防設備、防火區劃等情形下,得逕行查核圖說及竣工查驗;但於領有使用執照後的變更室內隔間,如與原使用執照的圖說不符合時,仍須辦理變更執照的手續,以符合法令的規定。

依「公寓大廈管理條例」的規定,住戶於維護、修繕專有部份、約定專用部份或行使其權利時,不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛生;違反規定(任意拆除室內隔間,妨害其他住戶安全者),住戶、管理負責人或管理委員會應予制止,並報請地方主管機關或訴請法院為必要的處置,並要求其回復原狀。

 

 

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