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  5月初,備受關註的不動產登記制度終於落下瞭第一隻鞋子:國土資源部辦公廳下發 《關於在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》,明確由不動產登記局承擔指導監督全國不動產登記的職責。

  這也是分管這一事務的國土資源部副部長胡存智在此次座談會上強調的內容之一。

  距離《不動產登記條例》出臺雖然還有一個多月,但此次座談會上的種種爭論,也可呈現與之相關的焦點。力求平穩過渡、操作空間較大,或許將是這部法規給人的基本印象。

  關鍵是擺脫部門利益

  他並不否認,不動產登記會成為房地產稅征收的基石,但"這並非我們設立這一機構的主要目的"。

  在中國改革進程中,私人財產的概念愈加清晰。早在2007年《物權法》修訂時,就有聲音提出不動產統一登記制度。7年過去瞭,一些較為具體的操作細則仍是分歧不斷。

  向洪宜曾到廈門鼓浪嶼房產局調研,隨當地測量隊測算某戶人傢的土地。當時隔壁鄰居傢沒有人。測量人員問這戶人:"這塊地哪個范圍是你的?"

  他當時表示,分散登記形成的成果是國傢的寶貴財富,是不動產統一登記的基礎。統一登記不是重起爐灶另開張,而是以這些成果為基礎整合、融合,形成不動產統一登記體系。而這涉及房屋、林地、草原、海域等不同登記部門,"需要地方實務工作者提供實踐經驗,需要法律專傢給出中肯的意見和建議,形成科學可行的成果整合和工作銜接方案。"

  向洪宜強調,即使如此,"必須授予不動產登記局更高的級別,至少參照海洋局、測繪局等副部級單位。否則沒辦法理順部門職責關系。"

  同在會場的向洪宜則反駁:"權屬和登記不能分開,是整體的東西。"

  由於歷史原因,中國的土地登記、房產登記、林產登記和草原登記等,分屬不同的登記機關,這給一些地方政府帶來瞭違法違規空間。

  目前不動產登記局由國土資源部和相關省市,如重慶、成都、武漢等示范地區抽調的人員組成,掛牌為"不動產登記領導小組辦公室"。加上地籍管理司原有近20人,目前共有30多人在參與相關工作。國土資源部雖然抽調瞭幾個編制,但大部分人編制尚未解決。

  事實上,在其他各國,無論強制登記、自願登記,一旦登記就要嚴格核對。

  事實上,按照理論,不登記就無法保護財產權,所以人們基本上應該願意登記。但是對於非法財產,也許擁有者會有其他考慮。而各地方也許可以有自己的操作空間。

  一些焦點討論也進入最後的交鋒。比如"是否強制進行不動產登記",即外界所謂劍指反腐、房產稅等預期。

  李曉斌說,這是著眼於可行性的善意提醒,當時也有在場的地方官員對他說,實質性審查難以為繼,出瞭錯還得追究登記員的責任,造成損失瞭還得判刑。

  這樣,人們隻需靜待《不動產登記條例》出臺,能否劍指腐敗、抑制房價以及牽動房產稅、遺產稅征收等等問題,就可揭曉。

  "這簡直是開國際玩笑嘛,產權這麼嚴肅的問題,怎麼能這麼辦?我們統一登記不動產,就是為解決交易上的問題,包括重復抵押等。"向洪宜說。

  4月底,國土資源部在京召開不動產統一登記專傢座談會。多位官員、學者"圍繞不動產登記制度建設、不動產統一登記簿冊、不動產登記機構和職責整合、不動產登記工作由分散到統一平穩過渡等議題展開瞭熱烈討論,積極建言獻策。"《國土資源報》這樣描述。

  根據目前設置,不動產登記制度由國土部門牽頭組織。

  其理由,第一,公證機構並不比登記機構具有更多的專業優勢,登記機構無法解決的問題公證機構同樣無法解決;第二,公證機構與登記機構相比缺乏公信力基礎。登記機構作為官方機構,有政府公信力和國傢賠償為保障,而公證機構的公信力基礎無法保證。另一方面,在當事人自願的前提下,可以辦理公證,委托他人申請辦理不動產登記。

  總之,在這一方面,也許並沒有公眾想象的那樣剛性。這也從另一個側面證明,不動產登記制度的推動和建立,與反腐等敏感問題沒有直接聯系。

  不過,國內已有一些理順房管局和不動產登記局關系的先例。重慶市設立的機構叫國土資源和房屋管理局,登記時將房產和國土合在一起,發一個證。

  而在賠償方面,根據正在討論的條例規定,將從登記費裡提取一定比例作為賠償金。如果登記出瞭問題,先賠償損失,再追究責任。

  他還提出:"盡快制定技術操作規程。業務信息系統操作平臺實行全國統一系統,有利於降低研發成本,操作標準更加規范,業務流程更加統一,也便於國傢對不動產登記信息統一查詢掌握。"他還建議國傢層面盡快組織人員確定一些重要的平臺設計規范和標準,結合各地實際情況,更快地推動工作。

  另外一個根本問題是:《不動產登記條例》是國務院行政法規,比人大出臺的法律等級低。

  "有些部委到現在還在爭論和扯皮:都是平級的機構,你憑什麼管我?他們可能會因不動產登記局的設立有損其利益而不積極配合工作。"他說。

  住戶用手大概指瞭指范圍。向洪宜問測量人員:"他指的算什麼?如果你到第二傢問,兩傢說的不一樣怎麼辦?"測量人員回答說,"那我們就取中"。林口二胎房貸

  不動產登記制度的推動和建立,與反腐等敏感問題沒有直接聯系

  胡存智則在此次座談會上強調,要"做好工作銜接和平穩實施"。

  國傢土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜,此前參與瞭《不動產登記條例》的討論,並受邀參加這次座談會。在他看來,土地作為一種生產資料的價值增長,是推動不動產登記制度出臺的根本因素。

  "地籍管理司加掛不動產登記局牌子隻是暫時過渡,將來肯定要變,先把這個機構成立起來再說。"向洪宜這樣解釋。

  從不動產登記局掛牌,到2018年不動產登記信息管理基礎平臺投入運行,在向洪宜看來,作為一項重大政府任務,3年時間稍長,"各項技術都已經成熟,關鍵問題就是擺脫部門利益,不要扯皮。"

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  《不動產登記條例》雖未面世,但不動產登記局的誕生,首先解決瞭建立不動產登記制度的基本問題。此前在各個部門之間,關於登記的權屬問題,一直存有爭論。

  事實上,諸多與會者的關註點,仍是即將出臺的《不動產登記條例》。

  關於實質性審查的爭論

  目前,由國務院法制辦牽頭制定的《不動產登記條例》已起草瞭8章83條,將於5月底上報國務院,並根據十八屆三中全會的要求於6月底出臺。

  此次,重慶市江北土地房屋權屬登記中心負責人也參加瞭座談會。顯然,該機構已經進入實務操作階段。該中心主任肖華發言說,不動產登記應做好頂層設計,在組建機構、整合職能、調整人員時,充分考慮土地、房屋、林地、灘塗、海域等不同部門業務要求,保證人員素質。

  從目前信息看,明確必須進行強制性登記,還未在條例起草過程中成為主流意見。當然,最終這些要在6月底才能揭曉。

  產權是嚴肅的問題

  知名地產商任志強曾說:"以為不動產僅指城市中的房子?這裡還包括城鄉的土地,草原,林地,河流,海域,城鄉的房屋,別以為這是件容易的事。"

  此次座談會中,另一個根本問題是"實質性審查",即對登記者的登記情況,是否由相關機構進行測量等現場確認和相關信息復核。

  "最值錢的就是土地,不做登記就會發生混亂。一塊地,土地部門發土地使用證,農業部門發農權證。再比如,也許就是這個土地旁邊的公路,村莊也發一個證,公路又歸國傢所有,這不是要出大問題嗎?"他認為,雖然在反腐方面,有關方面"可能會出臺相關的給力政策","但不動產登記和反腐,實在是一點關系都沒有。"

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  胡存智在發言中斬釘截鐵地強調,不動產登記原則應該是有錯就要賠償。也就是說,如果實質性登記存在問題,將對當事者"處罰"。

  全國律師協會建設工程與房地產專業委員會副主任李曉斌當場提出:"如果對不動產登記有錯必究,有錯必查,並不符合市場規則。應該采取適當審查原則,而不是完全實質性審查。"

  他告訴本刊記者,根據《物權法》第12條的規定,登記機構的職責主要包括:查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;就有關登記事項詢問申請人;如實、及時登記有關事項;申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。

  "從登記機關的職責條文來看,要保證正常登記機關的流程,應該便民、迅速、及時。而實質性審查就像法院打官司一審二審,程序特別繁瑣復雜。"他說,"登記機關不能同時是審查機關。"

內容來自sina新聞

  "登記前應該先由相關人員實地考察、進行坐標測量並公示無異議後,才能走到登記這一步。國土資源部地籍調查這一塊是比較成熟的,走瞭很多年。登記官隻需把前面的材料核實一下,履行登記手續,一小時就能做完,何來效率低一說呢?"向洪宜說。

  據《國土資源報》報道,上海市規劃和國土資源管理局地籍處處長黃河在發言中表示,不動產登記的實質性審查可以體現不動產登記的公信力,維護交易安全,但不應強制規定當事人辦理登記前必須經過公證。

  在《中華人民共和國土地管理法釋義》一書中,有一份黑龍江省林業局致全國人大的信:全省2000多萬公頃林地已從1984年起發放瞭林權證,但是大量林地仍被一些個人、鄉村集體經濟組織和地方政府侵占,有的又發瞭土地證......建議土地管理法把土地證和林權證的關系理順,以徹底解決土地權屬問題。

  北京大學法學院副教授常鵬翱則認為,不動產統一登記在登記簿設置和設計上首先應遵循的原則是:便於準確而全面記載與不動產及其權利緊密相關的財產信息。

  作為一項可能與每個中國人都有關的制度,不動產登記從模糊逐漸清晰,終於將進入實質性實施階段。



  由於這個法規的部分條款會與之前人大出臺的森林、水利、農村承包土地等法律沖突,這些法律也要適度修改。

  換句話說,即使6月如期出臺條例,在《不動產登記法》出臺前,這項對於中國治理有著重大意義的制度,還將在夾縫中謹慎前行。

  生於1955年的胡存智說:"問題層出不窮,看來我們這個工作一輩子都幹不完,任重而道遠。"



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/08032737815.shtml

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