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內容來自sina新聞

土地增值稅征繳彈性大成影響樓市調控砝碼

  當前一些地方土地增值稅征管工作存有彈性,不少地方政府還以稅收返還、政府補助等方式支持房企,類似舉動提升瞭房企樓市博弈的話語權,可能影響到樓市調控成效。

  專傢認為,短期內加強對地方土增稅征管工作的監督,長期宜加快推進房地產稅費綜合改革,避免稅收成為地方掌控樓市調控力度的砝碼。

 地方土增稅征繳彈性大對房企運營影響明顯

  有學者分析稱,土地增值稅直接進入地方政府口袋,在"土地財政"驅動下,地方政府和房地產企業利益相關、關系密切,且隨著房地產市場和調控形勢的"陰晴不定",兩者關系時顯"曖昧"。

  復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑說,相比於巨額的土地出讓金,地方政府往往對土地增值稅"睜一隻眼閉一隻眼"。房價看漲、樓市形勢好的時候,房企為拿地或有求於地方政府;一旦中央樓市調控方向趨於嚴厲、形勢不好,地方政府往往會主動找房企"捧場",土地增值稅的征繳工作也據此顯現彈性。

  上海財經大學教授、中國稅務學會理事胡怡建分析稱,如果稅務部門嚴格征收,土地增值稅將對房地產企業帶來很大影響。尤其是近年房價快速上漲,如果房價上漲30%,即使按照30%的低檔差額稅率征繳,也相當於9%的稅率,遠高於目前1%至3%的預征水平。

  北京憶通律師事務所主任李勁松針對萬科地產2012年應交未交的58億元土地增值稅和清算準備金算瞭一筆利息賬:按一年期銀行存款3%的年利率計算,這筆資金每月利息超過1400萬元;考慮到房企大量從銀行貸款保障現金流,按一年期銀行貸款最低6%的年利率計算,應交未交的土地增值稅僅利息,就能給萬科帶來約3 .5億元的年收益,占其凈利潤的2.8%。

  有學者分析認為,近年來國務院、國傢稅務總局及各省市陸續出臺文件,要求加強清算監督、從嚴征管土地增值稅,側面印證瞭土地增值稅對房企經營業績、樓市走向的影響程度,但這些文件具體落實程度仍需跟進。

  地方"補貼"房企方式多樣或影響樓市調控成效

  記者采訪瞭解到,除瞭在土地增值稅征管方面存有彈性,近年來不少地方為引進稅源、保護投資者積極性,爭相出臺各種優惠政策,以稅收返還、政府補助等方式支持房企,在一定程度上增強瞭房企樓市博弈的話語權,也影響到樓市調控政策在地方落實的成效。

  "從這幾年各地曝光的案例看,地方不乏將房地產開發商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發商送錢的情況。"陳傑認2胎代墊款怎麼貸款比較會過件為,持續過度依賴土地財政,使得地方難以保證中央樓市調控政策的切實貫徹。

  上海市有一房地產企業近期出資數千萬元購置一工業地塊,企業負責人近日告訴記者,企業所在的鎮政府讓他們"不要感到有壓力":土地款企業自己要掏,但鎮裡會通過稅收返還、專項資金等途徑中古車貸款試算加以彌補,至於土地增值稅,則自然是"能免則免"。

  記者統計近20傢房地產企業2012年年報發現,其中超過半數房企財務報告上明確標註瞭"政府補助"收入,總額超過10億元。世茂房地產年報顯示,企業2012年度獲得政府補助金達3.44億元;soho中國年報顯示,2012年獲得政府財政補貼2.03億元,年報稱"財政補貼是地方政府根據相關規定對於具有一定貢獻企業給予的獎勵"。

  "大概六成左右的房企可以拿到政府補助,一般都以稅費返還的方式,此外就是地方政府招商引資的一些優惠政策。"蘭德咨詢(中國)有限公司總裁宋延慶說,地方政府補貼房地產企業早已不足為奇,大多數上市房企都能領到政府發來的"紅包",但目前面臨最大的問題是,這方面政府補貼沒有統一標準,執行上隨意性大、亂象叢生。

  受訪者擔心,一些地方以政府補貼的方式與房地產企業關系緊密,勢必會對中央樓市調控構成消極影響,一定程度上也會影響地方推動經濟轉型的緊迫感與積極性。

  加強地方土增稅監管推進房地產稅費綜合改革

  受訪專傢學者認為,土地增值稅是針對財產轉讓所得征稅,當初設計這一稅種的目的是為瞭調節房地產企業過高的利潤,從稅種設計上說,土地增值稅有其存在的意義,但在制度落實、土增稅征收環節,在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施。

  中國社科院稅收研究室主任張斌、北京中翰聯合稅務師事務所合夥人王駿認為,如果保留土地增值稅,短期內避免地方政府借土地增值稅松動樓市調控根基,應在深入調研的基礎上,從稅制設計上細化章程、明確細則,並下決心加大對地方土地增值稅征管工作的核查力度,督促稅務部門加強管理。

  從長期看,受訪專傢呼籲加快推進房地產稅費綜合改革。張斌建議,將土地增值稅改革放到房地產稅費綜合改革的框架內,與土地出讓金、房地產稅等改革結合起來進行。

  胡怡建認為,從長遠角度看,土地增值稅並非可持續稅種。他認為,從嚴征收土地增值稅有利於減少房地產企業的投資沖動和利潤預期,但在供求失衡的情況下,卻有可能成為新增房價的一部分。原本是為調控企業投資投機,最後卻增加瞭購房者的負擔。從以往經歷看,對此應有所警惕。

  "從實際工作經驗來看,二線三線城市很多房產開發企業建賬的水平很差,根據他們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高,也難以發 揮 出 土 地 增 值 稅 原 本 應 有 的 效用。"王駿建議,從企業所得稅入手對房地產企業的不合理利潤進行限制,如提高稅率。

  財政部財科所所長賈康表示,眼下房地產稅收"多如牛毛",契稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉讓稅等,為地方政府變通樓市調控提供瞭多個出口,可能成為謀取局部利益的砝碼,亟待引起重視。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-28/08282274826.shtml
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