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內容來自sina新聞

保定樓市癲狂一天一個價 十日漲兩千

 "京津冀一體化"猶如向即將燒開的油鍋裡倒進一盆水,瞬間滋啦啦炸開瞭鍋。如今,北京周邊以保定為代表的河北省多地的樓市,便像這油星一樣,炸開瞭鍋,且此起彼伏。近日,《每日經濟新聞》記者赴保定、燕郊、大廠、固安、廊坊五地采訪,近距離觀察當地樓市,傳遞真實狀況。

  對於京津冀地區以外的人來說,保定這座城市的名字,還沒有"驢肉火燒"有名。然而,十多天前的"政治副中心"傳聞,讓保定瞬間成為全國焦點。即使傳聞已被證偽,仍無礙搶房潮蔓延。當地樓市經歷瞭幾年的波瀾不驚,現在一夜間變得瘋狂甚至癲狂,單周房價上漲超過10%的樓盤比比皆是。

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  環北京樓市持續升溫 保定多樓盤價格近一周漲10%

  警惕京津冀一體化背景下房價先行

  癲狂上漲的邏輯何在?保定未來能否有持續上漲的動力?帶著這些疑問,《每日經濟新聞》記者走訪瞭保定,發現當地樓市遠非看上去那麼光鮮。一部分樓盤的開發商不惜違法違規,隻有土地證與規劃證就開賣樓盤;在全盤上漲背景下,一些小開發商不僅沒有漲價,反而通過低價吸引購房者全款購房,以回籠資金。

  部分專傢認為,樓市成交量的猛增,或有炒作嫌疑。保定的庫存量很難讓當地樓市價格持續上漲,除非有重大利好政策落地,否則現在的瘋狂隻是短期行為。購房者應理性購買、投資保定房產。

  "分分鐘賣幾百萬"

  "你買房子嗎?不買我旁邊還有顧客呢!"位於保定市植物園西側的源盛·嘉禾售樓處的一位售樓人員,和《每日經濟新聞》記者交談瞭不到兩分鐘,就急著去招呼別人。

  記者抱歉地表示耽誤瞭她的時間後,這位售樓員和記者聊瞭起來:"不用客氣,我這分分鐘賣好幾百萬呢!"她說。3月28日是周五,這是下午5點半,現場咨詢買房的人擠滿瞭整個大廳。

  這位銷售人員說,她一天內已經賣瞭15套房子,其中一位投資客一大早便趕來交瞭10套房子的定金10萬元,7天後會來交200萬元首付,"現在房子漲這麼快,等漲得差不多他就直接賣瞭,更名費才4%。"

  當地居民稱,源盛·嘉禾的樓盤此前一直位置較偏,隨著保定東站2012年末的通車以及保定市高新技術區的發展,市裡整個東北區塊的前景逐漸被看好。

  "我們的期房剛開盤5300(元/平方米)還沒人買,"上述售樓人員稱,"3月8號時現房均價才5700,現在期房均價都6200瞭。""'副中心'傳聞前兩天隻是一天漲10塊;媒體報道後一天漲100塊;現在基本一天漲300塊。明天開盤最少還要漲300塊。因為房子賣得太快瞭,明天有的樓盤可能還不開盤。"

  在記者的實地走訪中,所謂的"京津客"並沒有想象的多。大多數售樓處外面的停車場都擠得滿滿的,九成車牌都以"冀F"打頭。看房者中,外地投資客隻占一小部分,更多的是本地居民,還有不少在外工作聽到"副中心"消息後趕回來的保定人。

  這隻是保定樓市瘋狂的一個片段。位於植物園東南的麗景藍灣小區售樓處門口停滿瞭汽車,不少是北京和天津的牌照。售樓處裡人聲鼎沸,簽合同的房間擠不進去人。銷售人員告訴記者,28日一上午賣瞭30多套房,27日還是6400(元/平方米)的均價,28日開賣就已經上漲到6700(元/平方米)瞭。

  到瞭晚上6點半,各大售樓處依然忙碌一片。和美鑫苑的售樓員畢小姐對蜂擁而至的買房人說,"各位實在抱歉,今天太累瞭,早上到現在飯都沒吃,我們五點半下班,我到現在實在撐不住瞭,你們明天早上再來看吧。"

勞工貸款利率 剛需人群最無奈

  《每日經濟新聞》記者註意到,保定市的北市區,多傢二手房中介生意火爆。不少工作人員最近每天都忙到夜裡。民生房產中介公司的工作人員告訴記者,這兩天都"累瘋瞭,買賣二手房的人到凌晨都在和我們打電話"。

  另一位地產中介公司業務員告訴記者,不少房主上午協議瞭房價,下午簽協議時,就反悔要求買傢多加2萬或5萬現金,否則就不賣瞭。而且他們根本不在乎賠償一兩萬元違約金,因為二手房價一天一漲,漲的錢都比違約金多。據其透露,還有更多二手房房主在坐等房子漲價,近期堅決不賣。

  在天成嘉園售樓處看房的一對夫妻向記者表示,他們原本計劃過兩年買一套大點的住房改善,但現在一看這房子的漲價架勢,"不能再拖瞭"。

  保定在外的打工者也聞風而來。在某售樓處外,一位在北京工作的保定人和記者閑聊時說道,"北京的房價那麼高,很難在北京買房。如果保定成瞭副中心,未來也有可能回來發展,不如先置辦下房產。"

  而最無奈的,或許是在保定本地收入有限的剛需人群瞭。保定市的西區總體房價較為便宜,蘇堤杭城的樓盤便位於此。在其銷售中心門外,一對在保定工作居住的夫妻表示,"反正房子早晚都得買,看現在這情況,未來還要漲,借錢也得先把房子買瞭。"

 火爆背後有陷阱

  這一周,保定市內幾乎所有樓盤都在漲價,樓市未來似乎前景大好。但這背後,可能存在諸多陷阱和風險。

  "副中心"傳聞第二天便被否認,被熱炒的"京津冀一體化"也已存在多年,難為保定帶來實質性利好。而《每日經濟新聞》記者實地走訪得知,部分開發公司的樓盤,甚至隻有土地證,便已經開始售賣期房。

  記者走訪的"和美鑫苑"項目由同美集團華宇地產公司開發。現場售樓員毫不諱言,雖然其五證(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和 《商品房預售許可證》)不全,但是3月29日,他們開盤的期房已經銷售一空。

  這種現象在保定市內並非個案。保定當地開發商康遠地產的"蘇堤杭城"項目,隻有土地證與規劃證;保定隆遠房地產開發有限公司開發的"萬和藍山"項目,銷售人員同樣公開對購房者表示五證不全。

  對此,秦兵房產律師團律師徐斌表示,開發商五證不全就賣房是一種違法行為,"在五證不全情況下簽的合同,如果未來房價暴漲,開發商可以主動提出訴訟確認合同無效;如果房價暴跌,開發商跑路,房子也可能變成爛尾樓,業主可能無法獲得賠償。"

  中原地產首席分析師張大偉認為,雖然五證不全便開賣房屋在三四線城市普遍存在,但對於消費者來說的確存在風險。"這種行為的主要原因還是在於開發商的資金壓力比較大",張大偉分析。"三四線城市的開發商之前去化速度都很慢,如果等五證辦完瞭再賣,對於小企業來說資金壓力太大瞭。"

  資金壓力令一些小開發商不惜降價以售。由保定市塬旻房地產開發有限公司開發的尚江南 "侯河銘品"項目,據其銷售人員稱,在最近一周並沒有漲價。這一2012年7月便已開盤的項目,目前在搜房網上顯示的均價為4200元/平方米,然而,其銷售人員告訴記者,項目中的一些房屋,如果可以一次性付款,則可享受3685元的單價。

  張大偉分析,對於當地資金鏈緊張的小企業,目前還是要走量而非提價。如果當地樓市真的發生質變,可能出現開發商捂盤的現象,而非提價大賣,"保定當地樓市的情況,不能通過這兩天的火爆炒作下定論。"

 都願意看到的好戲?

  張大偉認為,當地樓市火爆可能有開發商自我炒作的成分,"當地庫存量巨大,樓盤銷量欠佳,開發商有炒作的需要;樓市漲價,也是一些有錢卻沒地方投資的人希望看到的。"

  在這背後,或許是一出多方都願意看到的好戲。高調的開發商、手握資金的投資客......借著這波沸沸揚揚的傳聞,上演一場房價短期暴漲的狂歡。

  中原地產數據顯示,2013年1月至11月,保定商品房累計成交150.919萬平方米,平均每月去化14萬平方米。按照目前可售面積584萬平方米計算,保定庫存去化時間高達42個月,是北京的6倍。

  張大偉對《每日經濟新聞》記者分析,即使停建在售樓盤,目前的樓盤也足夠當地賣接近3年半。同時保定的土地供應逐年增加,2014年一季度土地出讓金已經超過2011年全年,未來土地庫存壓力會進一步加大。

  "從我們得到的數據來看,這段時間內大多數在保定買房的人還是在外工作的當地人,"張大偉認為,"巨大的庫存使得保定樓市缺乏上漲動力。保定的房地產市場還是需要當地需求來承接,如果靠現在的利好消息與外地的投資客來拉動,後期可能大幅回落。"

  對於各種利好消息,張大偉認為,"京津冀一體化"規劃雖是長期利好,但已傳言多年,對樓市自住影響有限。對於保定的市場來說,所謂"副中心"等利好消息已被證實還不確切。這種情況下,除非爆炸性的利好落地,否則當前的這種上漲不會持續。

  張大偉同時警示,保定應謹防通州在2010~2011年出現的暴跌。2010初,因為"通州次中心"的傳言,導致通州投資購房占比高達四成,結果在2011年的樓市調整中,通州很多區域出現瞭房價腰斬。

  從房企角度來看,保定樓市更多是一個概念的炒作。泰禾集團品牌總監沈力男說,就比如海南叫"國際旅遊島",炒作一時之後,現在回歸瞭正常;通州炒作"國際新城"概念。保定也是概念先行。這種民間二胎借款年息貸款全省皆可處理情況下,投機因素很容易滋生。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/07422667060.shtml
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