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  "今湖口鄉二胎代償年在北京(樓盤)連續拿瞭三四塊地,其中兩塊是商業。"日前,說起今年拿地計劃,華遠地產(600743,股吧)董事長任志強對《第一財經日報》等媒體記者說,"我們現在基本上維持在這幾個(項目),不可能太多。有的地打得一塌糊塗你也打不過。"

  土地市場總是與樓市行情互為因果和風向。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,8月份20傢大房企拿地總金額僅為99億元,其中拿地最多的為保利與融創,其他房企均在土地市場保持克制。9月份首周,20大房企出現"零拿地"現象。

  今年春天以來,持續清淡近半年的樓市成交,正在持續向土地市場傳導,一二線城市的土地市場均出現瞭降溫,房企的拿地決策也顯得頗為謹慎。

  貧富分化

標桿房企拿地集體謹慎 一線土地現貧富分化



  在這種背景下,一線城市的土地市場,近期呈現出流拍與地王並存的貧富"分化"現象。

  集體謹慎

內容來自sina新聞

  亞豪機構市場總監郭毅則認為,在房企資金鏈逐步緊縮、對後市悲觀預期加劇的雙重作用下,開發商在土地市場上拿地態度更為謹慎與務實。



  中原地產首席分析師張大偉認為,標桿房企減少拿地,主要原因是減少庫存,他預計,9月全月成交土地額度繼續徘徊在低位,下半年房企拿地有可能繼續萎縮,全面進入保守狀態。

  上海(樓盤)個別地塊也出現激烈競爭。9月5日,上海浦東新區張江南區配套生活基地A1-05地塊拍賣,共吸引瞭23傢房企參與競買,最終溢價率高達89.9%,樓板價達到2.58萬元/平方米。



  蘭德咨詢總裁宋延慶則對本報記者分析稱,房企縮減拿地規模,與現金流有關。受資金緊張影響,上半年上市房企大都減少瞭新開工面積和拿地規模,目的顯然是減少現金流出。

  蘭德咨詢統計瞭138傢A股上市房企上半年的資產負債率情況,結果顯示,有21.7%的企業資產負債率超過80%,47.8%的企業超過70%,資產負債率低於50%的企業僅有21.7%。此外,受上半年房貸政策收緊影響,除瞭絕大多數中小型房企資產負債率上升,標桿企業負債率也有所上升。截至6月30日,萬科的資產負債率是78.93%,同比略增0.93個百分點,富力凈負債率82%,同比增加瞭24個百分點,陽光城的資產負債率是89.7%,凈負債率高達488%,大幅增加瞭284.8個百分點。

  進入8月,一線城市土地市場持續低溫狀態。深圳(樓盤)土地房產交易中心信息顯示,深圳8月共有5宗土地出讓,其中前海占瞭4宗,土地出讓金共計38.69億元,同比下降超過60%,9月則僅有2宗土地出讓,與往年相比,土地出讓數量明顯偏少。

  8月21日,廣州(樓盤)萬博地下空間與蘿崗筆村宅地出讓,前者以7.3億元的底價成交,折合樓面價9000元/平方米,另一開發區筆村宅地則無人競價,遭遇流拍。

  連北京都出現瞭流拍。今年8月14日,北京市房山區長溝鎮多功能及商業金融用地掛牌出讓,這宗地塊的規劃建築面積為25.7萬平方米,起始價為5.1400億元,起始樓面價為1999.7元/平方米。最終,因沒有房企報價,該地塊遭遇流拍。

  雖然相對於居住類地塊,這一位於六環外的偏遠商業地塊吸引力有限,但同樣是房山長溝鎮多功能地塊,4月4日成交的長溝鎮中心區5號地溢價率就曾達97%,不得不承認,此地塊的流拍,與上半年北京樓市成交的持續萎縮有直接關系。

  據鏈傢地產市場研究部統計,截至8月20日,北京市已經出讓各類土地108宗,成交總價為1430億元,與2013年同期相比上升51.5%,規劃建築面積為去年同期基本相當。此外,與往年不同的是,今年北京市整體土地市場先熱後冷的特點明顯,5月以前成交的經營性用地和其中住宅類用地的溢價率為43%和37%,而在土地市場經過一段時間的空白後,7月以後成交的經營性用地和其中住宅類用地的溢價率則分別下降到21%和11.5%。

  淡市下,受資金和未來市場預期等因素影響,開發商拿地謹慎,但如任志強所言,一線城市仍有一些地塊"打得一塌糊塗",個別"性價比高"的優質地塊的入市,仍舊引來房企"瘋搶"。

  8月20日,北京西城區華嘉胡同地塊再度入市,因為不可復制的"絕版優越地理位置",吸引瞭華融、SOHO中國、方興保利聯合體等多個品牌房企參與競價,經過193輪激烈搏殺,該地塊以74.6億元由華融公司競得,溢價率高達110%,樓面價更是超過6萬元/平方米。

  以金地集團為例,2014年上半年,該公司放慢瞭土地購置步伐,以控制融資需求。據穆迪統計,金地集團上半年新土地購置投入約為人民幣64億元,占同期合約銷售額的38%左右。

  郭毅則預計,下半年若無來自房調政策以及信貸政策層面的放松,樓市下行趨勢仍將持續,而隨著年底還貸、銷售目標完成的時間節點的到來,房企將會承受來自於銷售業績以及資金層面的更大壓力,進而在土地市場上將會更加有心無力,預計未來除少數熱門地塊外,偏遠地段、土地屬性復雜的地塊成交將會頻頻遇冷,土地市場低價成交、流拍現象仍將會繼續增加。

  從趨勢上看,20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減,4~8月連續5個月不足200億元,最近3個月更是在百億周圍徘徊,今年前8個月,20大標桿房企合計拿地僅1829億元,相比2013年同期的2946.2億元,減少瞭1117億元,同比減少幅度高達38%。

  近半年來,樓市成交清淡的現實下,房企在包括一線城市在內的土地市場,表現出"集體謹慎"的特點。與此同時,一線城市一些優質地塊一旦入市,仍舊遭遇"瘋搶"。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/房屋二胎 銀行房屋二胎貸銀行享優貸怎麼貸款比較會過件2014-09-14/09272907202.shtml

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