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  以某大型城市為例,在"限購令"出臺後的很長一段時間裡,一些購房者都可以通過補繳社保、個稅的方式獲得購房資格,特別是在樓市低迷的時候,限 購在執行層面容易"睜一隻眼閉一隻眼"。2013年,該城市樓市量價齊升,管理層加強瞭這方面的監管,想要通過包裝騙取購房資格變得難度較大。但隨著樓市 降溫,這類"打擦邊球"的行為很容易死灰復燃。

  除瞭高庫存以及限貸的制約,樓市長效機制的不斷推進也會讓持有多套房成為一種負擔,不動產登記、房產稅的全面推開都隻是時間問題。

  而在房價上漲壓力並不太大的二線城市,"限購令"在執行層面一直不夠嚴格,但真正具備殺傷力的限貸政策則在全國范圍內被嚴格執行。外地人想要在這些限購城市購房,獲取購房資格可以輕松包裝,但是想要獲取銀行的個人抵押貸款則難於上青天。

  不過,在筆者看來,在庫存高企、限貸未放松、樓市調控長效機制逐步推進的背景下,即使限購真的放松,也僅能在心理層面對樓市產生影響,樓市成交在短期放量後,仍將歸於平靜。



  同策咨詢研究總監張宏偉認為,限購的影響會逐漸化解,而限貸的影響是致命的。限購政策隻不過是抑制市場需求集中爆發,或者後置一部分當前不符合 購房條件的市場需求,而限貸政策則不一樣,無論該城市有沒有施行限購政策,如果當前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長,都有可能直接影響市場成 交量的表現。

  剛剛過去的一季度,國內主要城市樓市成交量普遍下滑,杭州、溫州等城市欲放松限購的傳言引起各界強烈關註,隨即有業內人士稱,如果限購放松,將引發樓市報復性反彈,調控亦將功虧一簣。

  首先,大部分二線城市的"限購令"已經名存實亡。《第一財經日報》記者在過去一年曾走訪福州、沈陽、蘇州、成都、杭州等二線城市,在這些限購城 市中,普遍隻要支付一定的包裝費就可以成功過戶,即使在"限購令"執行最為嚴厲的一線城市,不少購房者也可以通過"打擦邊球"的形式獲得購房資格。

  首先,銀行的系統可以實現全國聯網,購房者在不同城市的信貸記錄均有據可查,其次,銀行還要求購房者提供至少兩年的繳納社保和個稅的記錄;在一 些不限購的三四線城市,限貸依然對當地的樓市產生巨大的影響,同時,由於這類城市的房地產風險較大,銀行在審核房貸的時候會更加嚴格。

  從目前的情況看,限貸政策放松可能性很小,空間也很小,在筆者看來,如果部分城市二套房貸首付比例能夠從七成降至六成,已經算是政策大開口瞭。 事實上,今年銀行錢緊的狀況一直在持續,甚至以往被政策鼓勵的首套房貸款都"不幸青埔房屋土地貸款中招",不僅放款周期被拉長,利率也在不停上浮,在此背景下,更難有騙貸 現象的發生。

  其實,在廣大二三線城市,由於整體樓市已經供過於求,在限貸的背景下,即使"限購令"松動,也不可能對當地樓市的供求狀況產生顛覆性的影響。截 至3月底,上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米,環比增長2.0%,同比增長16.3%,20個城市的庫存量已 經創下瞭近5年的歷史新高。其中,幾個二線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

內容來自sina新聞

  所以,在目前樓市分化的背景下,"限購令"的放松確實是有可能的,但真正要讓房地產市場實現穩定健康發展,需要的是樓市長效機制的推進,以及用合理的手段消化過剩的庫存,優化資源的配置,在這個意義上,分類調控、雙向調控政策的提出恰逢其時。

限購松動能否阻止樓市下滑僅在心理層面影響樓市

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/08464043633.shtml

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