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內容來自sin2胎a新聞

楊紅旭國際投機大鱷難在中國地產市場興風作浪

  1997年索羅斯等國際投機大鱷狙擊泰銖,亞洲金融危機爆發,泰國地產泡沫因此灰飛煙滅。今年以來,我國樓市出現降溫態勢,人民幣匯率改變單邊升值預期,有關貨幣貶值、國際資本興風作浪導致樓市泡沫破滅的爭論再次升級。然而,當前中國金融、經濟、樓市與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不同,房地產市場不可能像泰國那樣轟然倒下。

  經濟繁榮與樓市泡沫產生

  從上世紀70年代末開始,包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向工業化戰略,泰國經濟在20世紀80銀行2胎房貸-90年代初高速增長,其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%,與改革開放後三十年的中國情況類似。

  1988年泰國人均GDP達到1000美元,我國2003年才超過1000美元。但是2013年,我國人均GDP為6600多美元,而泰國為6500美元,湊巧中國排名正好比泰國靠前一位。顯然泰國的經濟發展模式出現瞭問題。再拿城鎮化率比較,1997年泰國和中國的城鎮化率分別為30.6%和31.9%,而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見,泰國城鎮化進程緩慢,明顯滯後於經濟發展,大量人口仍在從事農業活動,也就制約瞭城市的住宅需求。

  上世紀80-90年代初的經濟持續繁榮,帶動泰國房地產業的快速發展。對外資開放力度大,境外資本大量湧入泰國,相當一部分進入房地產業。當泰國經濟處於上升階段時,銀行信貸急劇擴張,但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門,而是流向高風險的樓市和股市。1989-1996年,泰國住房貸款金額增加瞭5倍多,房地產貸款超過銀行貸款總額的50%,遠高於鄰國。相比之下,2013年我國新增房地產貸款2.3萬億元,房地產貸款新增額占各項貸款新增額的28.1%,房地產貸款餘額14.6萬億元,占全國金融機構人民幣各項貸款餘額71.9萬億元的約20%,遠低於當年泰國水平。

  在這種情況下,泰國信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急升,經濟泡沫越來越大。在金融風暴前夕,房地產泡沫的征兆顯露無遺:積壓的住房需7年時間才能消化,寫字樓和商鋪空置率高達20%以上。相比之下,按國傢統計局數據,截至2014年5月末,我國商品房待售面積5.3億平方米,按2013年我國商品房銷售面積13億平方米計算,這些庫存半年即可去化掉。當前,我國的住宅庫存壓力遠小於泰國。

  1997年後,泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰,於是國內資金外流。1997年3月,泰國政府公佈瞭一系列防范金融風險的措施,卻遭到既得利益集團的抗拒。當年5月,以索羅斯為首的國際金融投資集團開始大量拋售泰銖,包括從房地產業出逃,泰國政府無力抵抗。7月,泰國政府無力與索羅斯抗衡,實行浮動匯率制,泰銖狂跌不止,政府被國際投機傢一下子卷走瞭40億美元,房地產泡沫亦隨之破裂。

  房地產泡沫三大元兇

  其一,金融過度開放,過於倚重外債。有些國傢人均GDP達到1000美元後,之所以沒能實現質的飛躍,與金融過度開放有一定關系。上世紀80年代開始,泰國推行經濟國際化、金融開放的政策,大幅減少資本控制和外匯管制,1991年更是加速開放資本項目,基本上外資可以自由出入,結果是資本大量流入,外債餘額劇增。尤其是日本遊資比較集中地進入資產市場,助推瞭股市和樓市泡沫。

  另外,泰國從1989年開始實行利率自由化,解除一年以上儲蓄存款利息的上限,同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖賬戶。由於利息率較高,大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要金融管制的情況下,這些外資很容易在短期內撤出,造成金融和經濟體系大量缺血。

  其二,實體經濟偏弱,過於依賴虛擬經濟。上世紀70年代末開始,泰國積極推行出口導向的工業化戰略,但出口產品單一,以勞動密集型產業為主,缺乏科技和生產效率的支持,而且國民教育水平很低,工資成本快速上升,到上世紀90年代初,經濟結構惡化,傳統產業失去競爭力,外貿連續出現赤字,在危機前兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為瞭彌補經常項目逆差,也為瞭擴大國內投資,不惜借入巨額外債,泰國的國傢短期外債占比77%。除瞭在大量進入的外資以外,國內的富餘資金也從生產部門流向高風險的房地產和股市。

  其三,金融體系混亂,高風險貸款過於集中。相對於比較規范的商業銀行,政府監管松散的財務公司等非銀行金融機構發展很快,他們大量借入低息美元,在轉成泰銖在國內放貸。到1996年底,非銀行金融機構資產已占總量的35%,他們發放的房貸增速遠超過商業銀行,而且貸款的抵押品存在很大問題,一旦房價下跌,立即形成呆賬和壞賬。而泰國的金融貸款集中房地產業,房地產業的貸款占到總貸款額的40%以上。而且對於外資金融機構的監管制亦不健全,從而出現最終出現金融方面的內外交困。

  與泰國上述情況相比,我國經濟和房地產也健康得多。雖然近些年我國房價漲幅偏大,但城鎮化快速推進,實行資本項目管制,金融體系保守,信貸監管嚴格。尤其是,我國外匯儲備已超過4萬億美元,根本不擔心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱,國際投機大鱷正在做空中國,但多屬嘩眾取寵。當前中國金融、經濟、樓市,與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不同,經濟不可能重蹈當年泰國之覆轍,房地產市場也不可能像泰國那樣轟然倒下。

《樓市爆米花》第一期:大神的世界你不懂

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/09054277077.shtml

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