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一線城市新房庫存近9個月 首降機構稱年內限購難放松





業內人士稱,近期提振樓市政策持續釋放,利好一線城市庫存釋放,但一線城市今年放松限購的可能性依然不大

  "上海調整瞭普通商品住宅標準,將使得更多房源納入到這一體系中,進而鼓勵各類購房者積極入市。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示,市場行情轉好,利好一線城市的庫存壓力釋放,也導致房價下跌的壓力減少。

  事實上,取消限購、放松信貸等政策逐漸釋放後,一線城市改善性需求入市門檻降低,加快瞭入市節奏,這在某種程度上刺激瞭一線城市樓市成交量,導致庫存微降。不過,嚴躍進認為,盡管一系列提振樓市成交量的調控政策不斷被實施,但一線城市今年年內放松限購的可能性依然很小。

  一線城市房價下跌

  據上海相關房地產研究院11月17日發佈的報告顯示,2014年10月份,一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米,成交面積為328萬平方米,呈現出供小於求的市場關系;新建商品住宅庫存量環比減少0.9%,同比增長36.7%。這意味著近9個月以來一線城市庫存首次出現環比下跌的現象。

  值得註意的是,2014年10月份,一線城市新建商品住宅成交均價為22368元/平方米,比9月份減少瞭1168元/平方米,環比減少5.0%,同比增長6.9%。

  從各個城市新建住宅銷售均價表現來看,"北上廣深"四個城市新建商品住宅成交均價分別為24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米,環比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%,同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

  對此,嚴躍進認為,9月份以來,一線城市高端項目成交狀況較好,拉高瞭住宅銷售均價,但10月份則出現瞭正常的調整,因此有所下降。但從2010年以來的監測數據看,目前一線城市房價仍處於高位震蕩狀態。

 滬二手房交易環比增三成

  值得一提的是,從一線城市存量商品住宅(二手房)成交面積來看,2014年10月份為306萬平方米,環比增長15.2%,同比減少21.3%,其中,上海的環比增幅最大,為32.3%。

  "隨著普通住宅標準的調整,上海房產交易市場中普通商品住宅的比重也大幅提升。" 據相關機構的研究報告顯示,在二手房市場,上海普通住宅的交易比重從79.3%提高到瞭88.6%,其中內環內從75%提高到瞭82.8%,內外環間從78.5%提高到瞭89.3%,外環外從81.6%提高到瞭89.9%,內環線與外環線之間的占比提升幅度最大,達到瞭10.8%。

  對此,上海我愛我傢市場部陳葉向記者表示,根據此前上海央行出臺的房貸新政以及公積金新政,隻有普通住宅才能享受政策優惠,但隨著標準的改變,上海市場的房屋交易的成本將有所下降。同時,配合當前房貸新政,由於普通住宅可以享受二套房貸優惠政策,部分需求的入市意願提升,也提高瞭購房者對後期樓市的信心,促進瞭二手房市場成交量將穩步回升。

  賣地收入或破3000億元

  事實上,記者最近接觸的多傢房企高層均認為,2015年房地產市場會比今年樂觀一些,而這源於取消限購、放松信貸、調整政策以便釋放改善性需求入市等一系列調整性政策的執行。

  但盡管如此,正如嚴躍進所示,一線城市的限購政策年內不會松綁,上述房企高層也均不認為一線城市會取消限購。"目前來看,一線城市的限購政策不會輕易松綁,但(一線城市)仍是風險相對較低的市場。"某房企高層向記者透露,相比於庫存過高的城市,在一線城市佈局還是能實現較快的去庫存速度的。

  鑒於此,標桿房企今年4月份開始冷下來的拿地情緒10月底開始轉變。據中原地產市場研究部統計數據顯示:11月1日至11月16日,20大標桿房企拿地花費248.86億元,為近8個月以來最高,房企抄底拿地動作明顯增加。

  而據中原地產市場研究部統計的另一組數據顯示:截至11月16日,"北上廣深"四個城市的住宅土地總成交額為2789億元,提前突破2013年創造的歷史紀錄,預計全年將首次突破3000億元。而從樓面價看,截至11月16日,一線城市成交的185宗住宅土地平均樓面價每平方米高達11228元,同比上漲幅度高達48%。

  對此,中原地產首席分析師張大偉認為,標桿房企之前因為去庫存而不拿地,最近部分城市的土地價格開始下調,加上救市政策的疊加,對房企去庫存非常有利,其後市拿地積極性可能更高。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/05584597390.shtml

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