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內容來自sina新聞

土地市場現翹尾行情:地方年底沖刺 開發商抄底

各家銀行二胎房貸  上海易居房地產研究院4日發佈的土地市場研究報告指出,10月,包括北上廣深在內的10大典型城市土地成交量價環比均有明顯提升,尤其是四大一線城市土地市場升溫明顯。業內分析認為,受到央行發佈"9·30新政"以及中央表態穩定住房消費等因素影響,樓市信心得到一定提升的同時,利好信號也傳遞到瞭土地市場。一方面,地方政府希望通過加快推地增加財政收入;另一方面,具有資金實力的房企也開始抄底土地市場,預計後兩個月土地市場成交仍會有所增長。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

  行 情 一線城市土地升溫

  近日,北京市土地整理儲備中心出讓公告信息顯示,即將出讓的海淀區西外太平莊村2號地(原星竹園),起始價為6億元,而地龍岡二胎塊規劃建築面積僅為16136平方米,業內據此估算,該地塊起始樓面價將超過3.7萬元/平方米。

  中原地產首席分析師張大偉認為,太平莊地塊位於核心城區,周邊配套成熟,加上地塊體量不大,總價門檻不高,預計將吸引眾多企業爭奪,"樓面價肯定將超過6萬元/平方米。"此前,北京掛出的起始單價最貴的朝陽區孫河地塊,起始樓面價達到3.5萬元/平方米,該地塊最後因無人競價而流拍。

  記者註意到,北京土地市場近日行情高漲。11月2日,北京成功出讓3宗土地,當日出讓金收入超過80億元。中原地產市場研究部的統計數據顯示,年內北京的土地出讓金收入已經達到1861.67億元,超過此前歷史最高年度記錄--2013年全年的1821.81億元。

  張大偉告訴《經濟參考報》記者,"按照目前土地市場形勢,2014年全年,北京土地市場的出讓收入有望首次突破2000億元。"事實上,10月以來,包括北京在內的一線城市土地市場升溫明顯。

  中原地產的統計數據顯示,10月全月一線城市土地成交地塊合計27宗,成交規劃建築面積為293.96萬平方米。雖然受國慶長假影響,成交面積低於9月,但成交均價則創造2014年1月以來最高點。其中,住宅用地成交9宗,平均樓面價達到15906元/平方米,創造瞭歷史上單月最高紀錄。

  "整體來看溢價率有所上行,一線城市土地市場10月以來出現復蘇跡象"。張大偉分析認為,一線城市土地市場整體成交依然活躍。"一線城市土地市場依然維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企更加紮堆一線城市,在這種情況下,一線城市土地市場競爭依然激烈。"

  易居研究院的數據顯示,10月一線城市土地成交均價為8551元/平方米,環比上升34%,同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低於去年同期,但成交均價出現較大幅度的提升。

  某研究機構最新統計數據同樣顯示,眾多優質地塊入市帶動一線城市交易市場熱度回升,土地樓面均價同環比上漲明顯。此外,10月份地塊成交總價排行榜單前十名中,一線城市包攬三甲,榜單總額同比增加。這份榜單中,深圳以今年首宗入市宅地的46.8億元總價位居首位,北京共有4地塊進榜,地塊成交價均超過20億元,高於去年同期水平。

  沖 刺 各城年底突擊推地

  某研究機構監測統計,目前北京土地市場還有5宗經營性用地待出讓,且年內將掛出並成交更多地塊,2014年出讓金有望突破2000億元大關。

  近日,國土部發佈的"前三季度國土資源主要統計數據"顯示,今年前三季度全國國有建設用地供應38.1萬公頃,同比下降17.1%。其中,房地產用地供應11.0萬公頃,同比下降19.4%。

  前三季度房地產用地供應同比減少近兩成,多地在第四季度明顯加快供地節奏。10月30日,武漢土地市場推出9宗地塊並成功出讓其中8宗,成交金額高達87.6億元。據統計,今年前9個月武漢累計土地收入為370億元,10月單月收入則達到120億元,接近前三季度的1/3。

  10月29日,廈門推出海滄區馬鑾灣新城兩幅商住用地。最終被福州融僑及海爾聯合體分別以19.76億元和22.8億元競得,其中海爾聯合所競得地塊溢價率高達79.53%,樓面價15228.43元/平方米,成為廈門島外的新地王。另一幅地塊溢價率也達到66%。

  10月22日,上海浦東新區張江南區配套生活基地A3-04純宅地掛牌終止,經過上百次競價,該地塊最終以9.65億元的高價成功拍出,樓面價達到26057元/平方米,溢價率高達93%。隨後,南京市場也迎來瞭限購取消後的首場土地拍賣。其中,河西一宗宅地吸引瞭10傢企業競拍,最終以31億元總價成功出讓;另一宗城東宅地也吸引瞭9傢房企爭奪,最終以20億元總價出讓。

  值得一提的是,10月10日,廣州市國土房管局一次性掛牌出讓天河區10宗土地,總掛牌起拍價高達189.21億元,這也創下今年以來廣州一次性推地的總價紀錄。不僅如此,廣州還計劃在11月24日競拍另外4宗地塊,總用地面積達27萬平方米,總起拍價87億元。

  針對廣州大規模的推地動作,房地產專傢韓世同分析認為,這與政府的土地財政壓力有關。他認為往年房地產稅收比較理想,但今年受市場整體下行影響,房地產稅收可能會不如往年,政府對土地出讓金的依賴程度更高瞭。因此,當地政府可能希望超額完成推地任務。

  易居的市場研報顯示,10月,包括一線城市在內的10大典型城市土地出讓金收入合計561億元,環比增加56.8%。本月土地出讓金收入有所好轉,環比增幅更增加近90%。

  預 判 抄底企業仍將增加

  易居研究院研究員亢亞娟分析認為,10月,10大典型城市土地成交均價為4140元/平方米,環比增加15.8%,同比增加40%,環同比均出現較大幅度提升與出讓土地質量較高有關。

  不過,亢亞娟同時指出,今年以來,雖然房價出現下跌,但多數城市的土地出讓底價並未回落,甚至還有城市上調底價。"尤其是一線城市,當前房冷地熱的現象較為罕見"。

  某研究機構方面則分析認為,央行發佈"9·30新政",中央表態穩定住房消費,隨著一系列利好政策的推出,全國樓市逐步回溫,房企拿地積極性也在提升。

  記者瞭解到,樓市利好政策的確在向土地市場傳遞。在中央釋放"穩定住房消費"信號的次日,蘇州發佈相關通知,降低公積金貸款條件。同日,杭州也發佈通知,提出涉及公積金政策、信貸政策、土地增值稅征收、土地供應等多方面意見,促進杭州房地產市場穩定健康發展。

  某研究機構表示,未來土地市場諸多政策同樣值得期待。其中包括:同地同權同價的土地供應市場,在保護好耕地紅線的同時,加快集體土地入市試點;加大對已供土地的監管力度,盤活土地存量,提高土地利用水平;以及完善土地招拍掛制度,合理分配土地收益,促使地方政府擺脫土地財政發展模式等。

  對此,張大偉告訴《經濟參考報》記者,隨著房地產市場各類利好政策的出現,部分企業可能進入土地市場以期抄底。他分析指出,10月以來,20大標桿房企中,萬科、保利、首開分別有拿地動作。事實上從9月開始,包括萬科、遠洋等企業已經連續多次出手拿地。"從目前市場趨勢看,抄底企業將有所增加"。

  針對一線城市的土地市場,張大偉表示,信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現企穩跡象,在這種情況下,房企再次進入土地市場。隨著各類利好政策的出現,四季度抄底企業可能進一步增多,部分熱點地塊,競爭局面將比三季度更為激烈。

  亢亞娟也告訴《經濟參考報》記者,從整個房地產市場形勢來看,在利好政策影響下,整體表現有所反彈。對後市的信心在一定程度上有所增加或可帶動土地成交。此外,資金實力較為雄厚的企業遇到好的購地機會仍會積極出手,這些因素可能會使未來土地市場成交量進一步提升。



  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-05/07452972849.shtml

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