201607081249什麼是房貸二胎 什麼是房貸二胎 房企拿地費用猛漲176% 一二線城市成 唐僧肉

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞

房企拿地費用猛漲176% 一二線城市成 唐僧肉

  從去年年底開始,有關三四線城市房地產市場是否有泡沫一直為業界所爭議。一年快過去瞭,數據再次顯示,十大標桿房企前10月在一線城市的拿地面積同比上漲約146%,二線發展中城市拿地面積同比上漲約165%,而在三四線城市的拿地面積同比隻漲瞭約37%。不管泡沫之爭是否有實質進展,但一線城市在地價增幅高過房價下,依然成為標桿房企的香餑餑卻是不爭事實。

  十大標桿房企購地金額創紀錄

  中原集團研究中心數據顯示,保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海這十大標桿房企前10月購置土地金額明顯上漲,創造瞭2387億元的歷史紀錄,同比2012年前10月的865億元上漲幅度高達175.95%。

  標桿房企中,萬科前10月購置土地金額最多達702億元,其次是保利為392億元,中海以252億元位居第三。若是與去年前10月的拿地金額相比,標桿房企中漲幅最高的是金地漲幅達554 .17%,其次是雅居樂,漲幅為504.76%;富力以273.08%的漲幅排名第三。

  11月14日,已三年未在北京拿地的富力斥資41.55億元連拿通州兩幅土地,價格高於該區域此前同質地塊。而前一天,招商地產攜手香港置地以40 .1億元的總價拿下瞭重慶渝北區兩路組團的兩宗地塊,總占地面積超過600畝。上周,北京共推出8宗需配建大量保障房和自住型商品房的地塊,最終這8宗地塊分別被保利、首開、中鐵、北京城建、旭輝等實力房企拿下,合計成交金額87.69億元。

 一線城市地價增幅高過房價仍吃香

  不難看出,這些成交的土地幾乎都集中在一二線城市。這一點,從房企成交的土地面積可以證實。中原集團研究中心數據顯示,標桿房企在前10月一線城市購入土地面積高達764萬平方米,同比上漲幅度高達146.45%;在二線發達城市購入土地面積為1224萬平方米,同比上漲幅度為97.42%;二線發展中城市購入土地面積為3638萬平方米,同比上漲幅度為164.58%。

  同樣地,在一線城市出讓土地的規劃建築面積方面也可以證實。據鏈傢地產市場研究部數據顯示,今年前10個月在出讓土地的規劃建築面積方面,四個一線城市中,廣州同比增長超過110%,深圳同比增長近80%,北京同比增長超過45%,上海同比增長約5%。在土地出讓金方面,廣州同比增長超550%,深圳同比增長超420%,上海同比增長超180%,北京同比增長超150%。

  顯然,一二線城市的土地已成為房企爭奪的"香餑餑",盡管其背後的地價增幅高過房價。據美聯物業統計,今年前三季度,北京的平均樓面價11484 .2元,較2012年平均樓面價同比上漲43.8%,上海平均樓面價9142.3元,同比上漲6 6 .7%,廣州同比則上漲99.1%,深圳同比上漲109.2%。而北京前三季度土地成交總額為1121.4億元,較2012年同期上漲135.9%。上海成交總額為1447億元,同比上漲323.6%,廣州成交總額為1 8 1 .7億元,同比上漲184.2%,深圳成交總額為258.3億元,同比上漲440 .4%。美聯物業全國研究中心王暉表示,雖然一線城市的房價一直以較高的水平大幅增長,但相對於地價指標來說,地價更是激增。

  三四線城市購地占比首次低於20%

  與一二線城市火爆高漲相對應的是三四線城市的慢速上漲。

  中原數據顯示,在標桿房企前10個月購入的土地中,三四線城市土地占比首次低於20 %,僅為15%,同比隻是上漲瞭約37%。

  萬達集團董事長王健林近期在接受媒體采訪時就表示,多數三四線城市住宅發展空間已不大,甚至大連、青島這樣的沿海重鎮,樓市供應也已經過剩。

  一位不願透露姓名的廣州開發商告訴南都記者,在本輪宏觀調控初期,由於限購約束較小,二三線城市一度成為開發商的"避風港",但隨著調控的繼續深化,一二線城市顯然回暖更快、市場更大。其表示,前幾年三四線城市房價增長較快,土地相對便宜,因此有一定的吸引力,但如今三四線城市的土地價格已被炒高,並因缺乏消費能力且人口不能積聚,存在泡沫,因此該公司從去年下半年已制定重回一二線城市、減少三四線城市拿地的策略。

  克而瑞最新發佈的《城市風險與前景榜單》顯示,入圍風險最高的50個城市中,絕大多數都是三四線城市,原因是外出務工者占比較高,常住人口普遍低於戶籍人口,使得市內對新增住房的需求相對清淡,而經濟總量的相對有限,以及中心區域土地供應較為充裕,導致瞭供需失衡。

  實際上,大多開發商拿地從去年開始就避開三四線城市。就連在三四線城市擁有巨量土地儲備的恒大地產亦是如此。今年上半年恒大共拿地34塊,其中位於一二線城市的項目占比為38.2%,占比較去年同期上升10 .6%。下半年恒大更是加大瞭在一二線城市的佈局力度,僅第三季度就拿下合肥、杭州各一塊、北京兩塊地,拿地支出138.85億元。

 業績創新高融資再"囤糧"

  對於標桿房企的大手筆拿地,業內人士指出,銷售業績向好應該是房企拿地意願強烈的主要原因。據中原地產提供的數據,已公佈前10月銷售業績的28傢房企,前10個月合計銷售額突破瞭9928億元,同比漲幅高達33%,10月單月銷售額合計也達到瞭1292億元。其中萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破瞭去年全年業績,大部分房企也將創造自己企業的歷史最高銷售紀錄。

  業績的看好同時也增加瞭海外融資的籌碼,各房企紛紛趁低息吸資"儲糧",為以後面對一二線城市高地價時更加從容不迫。9月以來,在港上市的內地房企在資本市場異常繁忙,綠城、恒大、綠地、碧桂園以及方興地產等多傢龍頭房企紛紛發債融資,涉及資金額度較大且發債期限較長。據不完全統計,從9月開始至10月25日,共有9傢房地產公司在短短50天內發行超過52.5億美元的債券,這還不包括此次萬達集團發行的美元債。

  "未來10年城鎮化率仍是主要經濟發展動力"

  面對大多數開發商的回歸一二線,中原地產市場研究部總監張大偉認為,目前樓市分化已十分嚴重,大部分房企不敢在三四線拿地,"這些區域之前的積壓庫存量巨大,而需求則上漲有限,這明顯在醞釀非常巨大的三四線樓市泡沫破滅風險。"

  然而,上周在中山大學演講的北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強卻不這麼認為:"今天上午有記者采訪我,說三四線城市已經出現泡沫。我說,你怎麼說出現瞭泡沫?在中國的特殊情況下,最好不要說泡沫兩個字。"任志強表示,2013年前三季度,全國40個重點城市房地產開發投資增速低於去年同期和全國水平,一二線城市投資增速繼續回落,三線城市投資增速加快。任志強認為,一二線城市房地產開發投資增速回落,並不是開發商沒錢,而是土地不足。一旦土地供應不足以滿足市場需求的時候,房價將更加危險,因為歷史表明,每一輪土地購置出現負增長,緊接著都會帶來房價的暴漲。反之,這次三中全會特別強調瞭城鎮化,解決瞭制約城鎮化發展的一部分問題,在提出宅基地置換同時把市場決定價格擺到重要位置,所以未來10年中城鎮化率仍是主要的經濟發展動力。

  北京廣明格致文化傳播有限公司總經理王毅敏也認為,目前房企減少在三四線城市的土儲隻是一種均衡拿地結構的表現,因為此前房企在三四城市拿地過多,還未開發完,這種調整並不會對這些市場產生過多影響。王毅敏表示,"三四線城市依然是城鎮化的主要承擔者,有著持續不斷的需求"。

  觀點pk

  目前樓市分化已十分嚴重,大部分房企不敢在三四線城市拿地,這些區域之前的積壓庫存量巨大,而需求則上漲有限,這明顯在醞釀非常巨大的三四線城市樓市泡沫破滅風險。

  --- 中原地產市場研究部總監張大偉

  目前房企減少在三四線城市的土儲隻是一種均衡拿地結構的表現,因為此前房企在三四城市拿地過多,還未開發完,這種調整並不會對這些市場產生過多影響。

  --- 北京廣明格致文化傳播有限公司總經理王毅敏



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08292506236.shtml

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