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內容來自sina新聞

房企排行榜數據打架存勾兌空間 疑給開發商塗金

  房企通過投放廣告給機構所屬的網站,以換取入榜或排名靠前,排名越靠前,其品牌效應和資質信用相應會有提升。

  "今年還是在前20名,終於可以放心瞭。"常楠(化名)長舒瞭一口氣。

  7月1日,易居克而瑞發佈2014年房企半年業績排行榜,常楠所在的地產公司位列前20,他是這傢公司的營銷和品牌負責人。

  每年的年中、年末,總有許多機構搶在房企發佈自己的業績前,為房企進行排名,指標包括銷售金額、銷售面積、銷售單價及去化率等,由此制作而成的榜單被稱為"中國房地產企業十強、百強"、"房企TOP10/50強"等,以此來界定、標識一傢房地產公司在業界的地位。

  但這些榜單也常常遭到質疑。21世紀經濟報道調查瞭解到,由於這些看似獨立的研究機構附屬於某傢商業網站或代理公司,其與房企之間的利益交換便有瞭勾兌的空間;而國內很多三四線城市基礎銷售網簽數據的缺失,則為榜單的制作帶來瞭隨意操作的可能,最終,導致市場數據部分失真,成交及價格信息混亂,並可能因此誤導金融機構信貸投放。

  熱門排行榜遭質疑

  據多位房地產業內人士介紹,目前在業內比較知名的兩傢為房企進行排名的機構是中國指數研究院[微博](以下簡稱中指院)和易居克而瑞(以下簡稱克而瑞)。

  中指院制作的榜單名為中國房企百強,隸屬於搜房網,一傢垂直類房地產網站;克而瑞的榜單則名為房企TOP50強,隸屬於易居中國,一傢房地產銷售代理公司。

  21世紀經濟報道記者對比發現,同一傢公司在兩傢機構發佈的榜單中,有明顯的排名差異。如綠城中國,克而瑞對綠城中國的排名第14位,銷售金額為198.3億元。中指院的榜單中,綠城中國排名則是第九位,銷售262億元。

  據綠城中國發佈的數據,今年前五個月,集團累計總銷售面積約97萬平方米,合同銷售金額217億元,其中歸屬集團的權益金額約106億元,如按前五月平均數來算,則預計綠城中國今年上半年權益銷售金額在130億左右,距離兩傢統計的數據相差都很遠。

  另外引發關註的是華夏幸福,這傢公司在克而瑞榜單中銷售額是200億,在中指院榜單中則是240億,相差達40億。

  還有一例是北京金隅,克而瑞榜單前50名中沒有這傢公司;而在中指院榜單中,金隅銷售額為104億,排名高達25。

  上述榜單在房地產業界引發瞭爭議。據克而瑞有關人士稱,其在榜單制作過程中使用的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據,在統計時完全剔除瞭非商品房銷售業績;若兩傢房企有合作項目,在計算時采取"誰操盤誰營收"的原則。

  該人士解釋稱,由於綠城有很多項目是和融創合作開發的,合營公司上海融綠上半年銷售額達到73億元,克而瑞按照權益占比進行瞭分配,因為這些項目大部分是融創操盤的,所以這部分收入大部分都算作融創的。這樣綠城的權益銷售額就在200億左右。

  而華夏幸福上半年的實際收入是240億元,但當中有40億的土地開發收入,最終測算時把這部分去掉瞭。

  克而瑞沒有解釋金隅未入50強的原因。中原地產首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者稱,"房企還未公佈經審核業績,這些機構提前發佈的名單很多地方都錯瞭。"張大偉稱,金隅作為北京的房地產公司,目前在全國有佈局,其6月最後幾天北京自住房項目簽約1000多套,這部分是不是算到下半年不好說,但兩傢榜單差距如此懸殊,令榜單的真實和客觀性大打折扣。

  商業榜單機構能夠崛起的背後是房地產行業統計數據的滯後。"正常情況應該是,月度、季度數據收集之後,還需要甄別、審核,過程一般滯後10到20天時間。"一傢大型房企研究部門人士說。以國傢統計局公佈的70大中城市房價為例,其發佈時間一般滯後20天左右。

  給開發商們"塗金"?

  諸多機構為何要搶先對房企進行排名?其中利益鏈條如何厘清?

  "房企通過投放廣告給機構所屬的網站,以換取入榜或排名靠前,排名越靠前,其品牌效應和資質信用相應會有提升。"總部位於深圳的一傢房企內部人士對21世紀經濟報道記者透露。操作路徑是房企的營銷部門與網站進行廣告、銷售代理或電商合作,排行榜則作為一種附加或增值服務回饋給房企。名義上,這種排行榜的制作機構仍然是獨立的。

  房企入榜或排名提升後帶來的收益顯而易見。首先是上市房企排名提升有利於估值提升或刺激股價上漲。

  以2009年著名的恒萬之爭為例,當年在克而瑞第三季度中國房地產企業銷售金額TOP20榜單中,恒大以123.30億元銷售金額排行第一,萬科則以120.80億元的銷售額排行第二。

  當時正值恒大赴港上市前夕,據參與恒大配股的恒大人士透露,這一消息對恒大估值有利,對不瞭解內地業務的香港投資者來說,單季業績超越老大萬科是非常大的利好,說明該公司很有成長性。

  不過不久萬科公告披露9月份月度銷售數據,稱其第三季度銷售金額為154億元,並非上述機構所稱的120.80億。

  對於房企而言,這些由其他機構發佈的榜單並非自身發佈的簡報,所產生的利好消息即使存在不準確,上市公司也不需要負責任。即使是在財報數據出來之後,被發現有差異,但一般也沒人追究,企業本身也不會澄清和修正。業內知情人士稱,這就會給企業操縱股價留下可能的空間。

  其次,排行榜作為一種信用指標,也被金融機構所采用。比如,對於排名前十的大型房企,多數金融機構會給予總行級客戶待遇,在授信額度、融資利率、發放速度等方面給予重點關照;最近幾年銀行對房地產貸款收緊,很多銀行總部要求,隻對排名百強的企業有傾斜;對於排名百強之後的房企,則不列入合作名單,或進入負面觀察名單。

  近幾年來,隨著金融脫媒的加速,信托、基金、券商資管等通道為開發商融資所大量采用,這些金融機構也往往將業內排行榜作為其選擇交易對手的重要指標。

  以今年上半年傳出破產消息的光耀地產和財通資產的資管計劃為例,在"財通資產-光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"中,便重點向投資人推薦其交易對手,稱"光耀集團自2011年起,連續三年蟬聯中國房地產百強企業,上升勢頭強勁"。

  21世紀經濟報道記者查詢發現,在由中指院評出2013年中國房地產百強中,光耀集團位列73名。

  此外,有的地方政府賣地時會參照排名,比如要求競拍方是前幾十名的企業;有的購房者會參照排名做出購房決策。

  房企內部員工也有提升公司排名的動力,"如果排名提升,意味著業績提升,年終考核會有獎勵"。張大偉說。

  數據失真的後果

  據上述房企人士介紹,機構獲取數據的一般路徑是,通過各地的網簽數據進行統計,同時向開發商發放統計表格進行回收,數據由開發商自己填。數據尤其是銷售數據摻水有操作空間。比如模糊權益和非權益面積;很多三四線城市沒有網簽數據,隻能依賴開發商提供等等。

  21世紀經濟報道記者采三峽二胎借款訪數傢排名前十的大型房企人士,其中多數指出,目前市場中的房企排名機構一般並不是獨立的第三方,大多依托於某傢網站或商業機構,排名也會出現一些人為幹擾,本身的可信度有問題,"我們公司並不是特別在意這個排名。"萬科有關人士對21世紀經濟報道記者說。

  有熟悉房企排行榜勾兌過程的人士透露,前十名基本是業內公認的,數據摻水的空間不大,前20也基本沒問題,但20以後,100以內,摻水的成分很大,"尤其是百名左右競爭比較激烈,有些企業想方設法找關系進入百強"。

  前述房企人士指出,在整體排名中,有企業名次提高瞭,就必然有降低的,隻要有一傢企業的名次不準確,影響的范圍就會很大。排名被往後擠的企業,是不是該得到應有的補償?

  張大偉認為,不準確不公開的排名造成的影響挺大,會導致市場信息的混亂,對金融系統的放貸決策具有誤導作用,"比如曾經躋身百強房企的光耀陷入債務泥潭,這會讓人懷疑,此前它到底是不是足夠成為真正的百強?"。

  "說到底,還是制度的漏洞,比如像西方發達國傢,都有非常完備可信的第三方排名機構。比較理想的狀態是讓公益性組織、行業協會或官方機構成為排名機構,拋開商業目的,結果才會相對客觀。"張大偉說。

  萬科等公司知情人士介紹,最應該看的是企業自身公開透明的、經過財務審核的數據,即經審核業績,這是上市房企每月、每季度都會發佈的經公司內外部會計、審計及法務審核後的銷售數據,更具有真實性。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/07422800941.sht南崁房屋二胎ml
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