201607081637中國信託房貸二胎利率 中國信託房貸二胎利率 中航地產有點兒煩負債上漲凈利下滑 高層震蕩

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內容來自sina新聞

中航地產有點兒煩負債上漲凈利下滑 高層震蕩

  理財周報地產實驗室研究員 姚一然/文

  近期,有著央企軍工背景的中航地產,突然間動作頻頻。3月剛到,中航地產就在三天內向股東及其下屬企業借資逾35億元,而其2013年簽約銷售額也僅為40.52億元。

  持續的人事震蕩也令這傢公司備受關註。截至今年3月7日,中航地產2013年5月新任命的6名副總經理,已有5名提交辭職報告,雖然中航地產相關負責人回復記者稱,這5名副總經理有可能被委任公司其他職務,但截至目前去向依然不明。

  對這個有著"大背景"的"小公司"來說,考驗不止如此。理財周報調查發現,在中航地產與中航系公司進行關聯交易時,作為上市公司中航地產多次涉嫌向關聯公司輸送利益。而據其剛剛發佈的2013年報顯示,中航地產全年凈利潤率僅為8%,凈負債率則高達112.4%。

  高層動蕩

  中航地產6名副總經理,5名在不到一年內離職。這樣巨大的高層動蕩令業界嘩然。

  2013年5月,中航地產召開第七屆董事會會議,組建新一屆管理層,肖臨駿履新集團董事長,同期被任命的還有1名總經理和張國超、柏丙林、鐘宏偉等6名副總經理。

  但任命後不久,鐘宏偉就因個人工作變動提出辭職。同年12月20日,伍倜、朱俊春也離開副總經理位置。

  今年3月7日,副總經理柏丙林、沈青川雙雙向董事會提交辭職報告。據記者瞭解,這5名副總經理此前主要負責中航物業和中航地產的投資財務管理工作,新一屆副總經理僅剩一員大將,隻負責行政和人事工作。

 負債高走,凈利下滑

  就在高層動蕩還未明朗之時,中航地產資金"吃緊"的情況同時顯現。

  3月初,中航地產先後發佈兩個公告,稱公司分別向控股股東及子公司深圳中航、中航信托,以8%的利率申請到10億元和25億元的借款,用於補充流動資金和運營資金,以及地產項目前期拓展、現有地產項目的開發建設以及資金周轉。

  銀行貸款、信托融資,中航地產近年來嘗試各種方法向大股東"要錢"。去年中旬,中航地產就曾向控股股東申請過近20億元的借款。而向大股東借資也成為中航地產維持現金流的主要方式。據理財周報統計,除去匯率變動影響,中航地產2013年現金凈流量為1.87億元,其中籌資活動貢獻瞭19.8億元的凈資金量。

  而相比之下經營活動現金凈流量為負13.7億元,投資活動現金凈流量為負7.67億元。且前者持續走高,相對於2010年已經增高630%。西南證券分析師陳耕認為,"這說明中航地產的主要現金流來自外方供血,本身經營活動能力低,不能利用資產有效轉換為現金和利潤。"

  就在借債和融資的同時,中航地產的負債也保持高漲態勢。縱觀中航地產資產負債率,6年內持續增加。其中2013年為76.79%,相比於2012年72.03%,增加瞭逾4個百分點。而粗略計算,2013年中航地產扣除預收賬款的負債率為66.70%,凈負債率高達112.4%。

  在2013年負債中,約有10.9億元的短期借款和一年內到期的非流動負債8.7億元,合約20億元的短期負債,壓力巨大。在某財經網站對地產上市公司作出一項償債能力分析中,中航地產評測分值為8.84,遠低於行業均值40.68。

  相較之下,中航地產凈利潤率卻持續下滑:凈利潤率2013年為8%,相對於2011年下滑5個百分點;而2013年行業平均水平為12%,相較2011年下滑2個百分點。

  盈利能力一直是中航地產的短板,2013年前三個季度上市公司股東凈利潤額遭遇"滑鐵盧",同期下降87.1%。按照安信證券研究報告,中航地產的盈利勉強靠處理資產來支撐。在當年四季度,中航地產憑著盡快完成項目結算才保證凈利潤的較小波動。

  "8%的凈利潤率,對於上市公司來說已經很差。中航地產正在陷入商業地產尷尬境地。"蘭德咨詢總裁宋延慶分析。自2007年開始,中航地產逐漸放棄純住宅,轉而加大對商業地產的佈局,並主打九方購物中心、商住中航城及旅遊地產中航元三大產品線。而多名業內人士評價,中航地產的這些產品線並無特色,也無太大競爭力,成為中航地產的桎梏口。

  此前中航地產總經理石正林也曾承認產品線問題,並提出要在2013年實行戰略轉型。現在看來,中航地產在去年並未太多改善。商業地產沉淀大量資金,且凈利潤增長慢於經營收入增長,這種情況下,"短期內其低凈利潤率的情況很難改善",宋延慶說。

 涉嫌被母公司"吸血"

  一方面是中航地產凈利潤率之低,另一方面則是涉嫌向大股東輸送利益。

  據理財周報調查,中航地產與控股股東中航工業、中航國際、深圳中航三大公司及下屬企業的關聯交易十分可觀,2013年期初關聯交易約為6.63億元。而據中航地產的計劃顯示,2014年新增持續性關聯交易合同金總額將達10.36億元,預計關聯交易發生金額達16.6億元,呈快速上漲趨勢。

  這些關聯企業亦是相當繁雜,三大控股股東下屬企業包括天虹商場、中航城等20個地產企業及18個非地產企業。易居中國聯席總裁丁祖昱認為,這些公司與中航地產之間的同業競爭和關聯交易難以避免,而在交易中也會涉及一定的利益輸送。

  盡管中航地產給出的公告是,每次關聯交易都是定價公允,對公司及全體股東是有利的,不存在損害中小股東利益的情形。但這一說法並無更多信服力。

  例如2013年1月,中航地產和天虹商場簽訂商鋪租賃補充協議,約定租金為62元/平方米,光大證券研報分析,該價格遠低於2012年的72.84元/平方米,而總租賃面積近1.6萬平方米。這一來一往中,天虹商場一年就可少交約200萬元--這便占到中航地產2013年凈利潤的0.67%。

  另外,一名接近中航瑞賽的地產人士稱,中航瑞賽同屬中航工業,與中航地產存在同業競爭,但還未上市,中航工業在遇到優質地塊或者優勢資源時,會將其資源優先註入到中航瑞賽中,而不是已上市的中航地產。

  記者針對此問題聯系中航地產,對方稱一切以公司公告為主。丁祖昱稱,中航系一系列地產公司沒有統一在一個平臺上整合,這在很大程度上制約瞭中航地產的發展,這個問題如果短期不解決,中航地產發展會受到極大局限,中航地產也會逐漸退出主流開發商行列。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07472657476.shtml
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