201607080432中壢平鎮都市計畫地圖 中壢平鎮都市計畫地圖 SOHO中國轉型第二份答卷 租金收益占營收不足2%

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內容來自sina新聞

SOHO中國轉型第二份答卷 租金收益占營收不足2%

  昨日 (3月4日),SOHO中國公佈截至2013年12月底的全年業績。在業績發佈會上,不管是潘石屹的中文版本,還是張欣的英文版本,都極力想給投資者呈現一個轉型成功的SOHO中國。

  業績報告顯示,2013年SOHO中國實現營業額146.21億元(人民幣,下同),按年跌9.43%,投資物業的租金收入為2.79億元,占比不到2%;實現純利73.88億元,核心純利(不含投資物業的評估增值)約為44.4億元,同比上升33%。

  "目前SOHO中國的業績中,銷售結算利潤占比還是較高,但隨著結算資源越來越少,營業收入降低將不可避免。但凈利潤收益的勢頭還是非常好。"蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者,對投資者來說,他們更關心的是其持有物業的資金收入以及凈利潤狀況。

  去年租金收益僅2.79億元

  根據SOHO中國發佈的業績報告,公司首個全部自持的投資物業SOHO世紀廣場項目於2013年年中已達滿租;SOHO復興廣場將於2014年交付開業,截至目前41%的商業面積已經預租。

  而作為SOHO中國轉型以來的第一個自持項目,前門SOHO一直是外界衡量其轉型成功與否的關鍵項目。SOHO中國商業租務市場部總監梁因廷告訴《每日經濟新聞》記者,從去年1月以來,前門SOHO新進入的品牌共有24個,目前入駐前門大街的商戶數量接近50傢,簽約率超過SOHO中國前門在租面積的70%,預計這一數據在年底可達到90%。

  雖然目前轉為自持的這些項目看似租賃狀況都不錯,但租金收益並不高。

  業績報告顯示,去年SOHO中國營業額為146.21億元,其中出售物業單位收益為143.42億元,投資物業的租金收入為2.79億元。相比2012年161.43億元的營業額有所下降,公司當年出售業務收益為159.86億元,租金收入為1.59億元。不難看出,SOHO中國去年營業額的下降主要是由於銷售業績的降低所致。

  而按照潘石屹在轉型之初(2012年8月)的設想,3年後,租金將成為公司主要的收入來源,5年後現有物業的租金將超過40億元。但SOHO中國2013年的租金收益僅為2.79億元,占營業額的比例僅1.9%,而此時距離公司轉型已經持續瞭1年多時間,由此看來,SOHO中國能否在2017年達到40億元租金收入,需要打個問號。

  "相比持有型物業的資產價值,租金收益對應的資產收益率實在太低,這代表瞭目前商業地產行業的窘境。"宋延慶表示。

  在此前接受本報記者采訪時,潘石屹也絲毫不掩飾租金收益的窘態,他指出,前門大街一期規模僅3.6萬平方米,真正大體量自持的項目還未竣工,"包括望京SOHO、凌空SOHO以及復興路SOHO,這些項目交付之後,租金收益才能逐漸充裕"。

  投資物業評估增值下降

  雖然租金收益不盡人意,但是SOHO中國去年的盈利狀況還算可觀。

  "2013年SOHO中國的凈利潤是73.88億元,其中核心利潤為44.4億元,這是公司成立以來創造核心利潤最高的一年。剛剛董事會批準瞭期末派息方案,每股派息0.13元,這樣一來,全年的派息達到瞭0.25億元,股東回報率差不多為5%。"潘石屹在昨日的業績發佈會上表示。

  數據顯示,2012年,SOHO中國營業額達到153億元,同比上漲169%;凈利潤為106億元,同比上漲172%。其中,投資物業評估增值為96億元。但是,相比2012年高達96億元的投資物業評估增值,2013年評估增值僅為44.2億元。

  不難看出,投資物業的評估增值一直是支撐SOHO中國凈利潤增長的有力砝碼。"投資物業評估增值是港股市場比較特殊的一種會計制度,受益於此,一些在港上市的商業地產開發商的凈利潤都非常高。"一傢在港上市房企財務總監告訴 《每日經濟新聞》記者。

  對於SOHO中國2013年投資物業評估增值的下滑,有分析人士指出,這與去年京滬商務寫字樓整體價格漲幅趨緩有一定關系,"供應量在不斷增加,這是值得警覺的信號"。

  根據國際房地產顧問服務公司萊坊的報告,2013年第四季度,北京甲級寫字樓租金下降0.6%,至每月每平方米381.5元。

  轉型效果有待檢驗

  "去年SOHO中國的銷售結算利潤還是占比較高,但隨著今明兩年結算資源越來越少,增值速度會越來越慢,從而可能導致利潤下滑。"宋延慶指出,在他看來,這也是SOHO中國轉型的必經階段。

  對此,上述分析人士表示,SOHO中國的轉型還要經過大約兩年時間才能看到成效,這期間銷售業績的下滑肯定會影響整個營收的增長。但能保證其轉型成功的重要砝碼,是SOHO中國一直高於業界平均水平的現金流和低負債率。

  "2013年末的凈負債率僅17%,這在同行業中可能是最低的,去年末的時候公司持有超過100億元的現金,從這兩個指標可以看出,我們可以應對未來可能出現的波動,甚至是大的波動。"潘石屹表示。

  值得註意的是,在近日出售上海兩項目之後,SOHO中國所持有的現金增加220億元。

  昨日,瑞信發表研究報告指出,SOHO中國已出售的上海兩寫字樓部分平均利潤率為12%,雖較兩三年後預期利潤率18%低,但此出售有助消除營運及經濟風險。更重要的是,通過這次出售所得的資金,SOHO將變成凈現金狀況,有助抵抗市場信貸收緊,並為其收購土地提供靈活性。

  穆迪則指出,SOHO中國的建設-持有模式將占用公司大量資金,銷售額大幅下降也會提高該公司的債務融資需求,出售上海項目可提升流動性。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08082632410.shtml
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