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內容來自sina新聞

大部分開發商死扛不降價對政府救市寄予期望



  "老板說瞭,誰降價就幹掉誰!"李嘉(化名)對21世紀經濟報道記者說。李嘉與她的同事們目前琢磨的主要內容是,"如何不降價又能把房子賣出去?"李嘉與她的同事們剛推出一高雄房屋二胎轉貸貸款全省皆可處理個"首付10%"的促銷方案,就被老板叫停。

  21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰觀察到,雖然新房成交量大幅下滑,但至今沒有哪個開發商在全國范圍內降價,可能是因為開發商去年的銷售業績普遍很好,而今年新年伊始,市場就急劇冷凍下來,開發商就大幅減少瞭拿地,資金壓力不大;再有就是,開發商對地方政府救市寄予瞭期望。

  誰傢降價瞭?

  也有個別開發商為吸引剛需客群入市,果斷降價。

  近期,東亞新華地產調整瞭即將入市的東亞·尚品臺湖預期售價。從之前的2.09萬元/平米起降至1.59萬元/平米起,約為原來的七折。另外,該公司位於大興區的五環國際項目,此前預期入市價格為均價2.6萬元/平米起,現降為至2.49萬元/平米起。

  東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴21世紀經濟報道記者,東亞新華之所以選擇降價是因為公司近期在上海拿瞭幾塊地。"我們分析,降價是可以獲得市場認可的。"賈玉鵬透露,宣佈降價以後,他們的排卡量在翻倍增長。

  據亞豪機構監測,北京上周推出的2個普通住宅項目,均以低於2萬元的低價入市,其中首開熙悅山開盤價較6月初下降近2000元,與3月份的售價相比下降近20%。首開國風美侖新一期產品入市價為16500元/平米,與去年基本持平。

  亞豪機構副總經理高姍分析表示,首開地產兩個項目選擇低價開盤,更大程度上來自於自身經營壓力。由於銷售速度下降以及庫存高企的壓力,首開謹慎定價,以確保資金回籠,保持現金流的可持續性。高姍表示,在下半年市場不明的情況下,迫於銷售業績和資金周轉的壓力,將會有更多房企加入降價行列。

  徘徊在降價邊緣

  東亞新華和首開地產率先降價,留給其他開發商的難題是,要不要跟隨降價?

  泰禾地產總裁助理沈力男在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,"降價最怕的是降瞭沒人捧場。至少,北京房地產市場還沒有到丟盔棄甲的階段。"

  沈力男還否認瞭泰禾因資金鏈緊張而降價的傳聞。沈力男稱,他們在臺湖板塊的一號街區項目,一期售價為3.2萬/平方米,當前二期售價為3萬元/平方米。看似降價,實際是不同類型的產品。"一期銷售的loft層高有4.5米,二期銷售的loft層高是4.2米。"

  沈力男透露,由於堅持高周轉戰略,公司會拿出一部分產品走量,價格隨行就市。不過,沈認為,全國性佈局的品牌開發商,不會選擇大面積降價。尤其是一般不太首先考慮北京項目降價,但可以選擇割讓一些二三線城市的項目"以價換量"。

  沈力男的看法代表瞭開發商們目前主要的矛盾心理。降價的確可以走量,但也容易引發連鎖反應,還可能招致老業主們的不滿。

  一些開發商的降價方式很奇特。北京的珠江四季悅城項目,最近推出所謂"買房降價險"和"無理由退房"兩項促銷計劃。即,購房者如果選擇"降價險"的方式買房,9成房款即可買房,餘下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底),如房價沒降,總房款10%的保證金再由購房者交給開發商,如果降價瞭,由珠江人壽保險代客戶向開發商支付餘款,無需客戶返還保證金。

  但業內人士認為,這更多是一種營銷噱頭。中原地產分析師張大偉認為,這是一種數字價格遊戲,"購房者更希望看到價格的實際變動,這種繁瑣的價格計算,效果有限。而且所謂'價格險',解釋權完全在開發商,最終也很難得到落實。"

  珠江四季悅城銷售很不理想。2013年10月,該項目月銷售625套。但今年6月份,該項目隻賣瞭44套。

 開發商死扛不降價?

  盡管大部分開發商堅持不降價,但他們目前的日子並不好過。

  截至目前,已有30傢房企公佈瞭半年業績預報,其中有16傢業績明顯虧損或者出現下調。今年上半年預計凈利潤下降幅度最大的上市房企為榮豐控股,預虧金額約1800萬元~2200萬元,而公司去年上半年尚有盈利134.59萬元。嘉凱城、創興資源等企業發佈瞭首虧預警,深物業、粵宏遠、世榮兆業、廣宇集團、濱江集團等發佈瞭預減。

  不僅是中小型房企,A股標桿房企多項財務指標也出現下滑。招保萬金除萬科外,其他三傢的銷售金額和銷售面積均出現雙降。

  張大偉認為,由於去年開發商普遍銷售業績比較好,市場低迷也僅有半年時間,大部分開發商還能扛得住。所以,他們目前不太願意選擇大面積降價。

  世邦魏理仕環球研究部執行董事陳仲偉認為,除瞭業績下滑,開發商還面臨經濟放緩和信貸收緊方面的挑戰。但很多開發商都經歷過多輪房價起浮之後,覺得政府會救市。

  張大偉稱,如果信貸持續維持當前水平,房價就會持續跌下去。不過,以多輪房地產調控經驗看,政府最多也就能承受20%的房價跌民間二胎 民間二胎代償費用利率多少免費諮詢試算幅。超過20%,就沒有開發商願意拿地瞭。

  桑豫峰認為,樓市是否能夠真正好轉,成交量能否真正增加,最重要的因素仍然取決於開發商的價格策略。桑豫峰認為,地方政府救市效果有限,但巨大的住房消費需求並沒有消失,開發商應該拋棄幻想,盡快調整銷售策略,該降價的要立即降價,因為隻有一步到位的降價,才能真正換來成交量。

  隨行就市是目前大部分開發商的選擇。如近期入市的保利海德公園項目,主力產品分別為175-305平米內城平墅、400-460平米內城院墅。北京房地產交易網顯示,其6號樓住宅獲批預售價為94234元/平方米,2號樓住宅擬售價為97424元/平方米。財經評論員葉檀[微博]認為,就地段和產品而言,保利海德公園"不愁賣"。預計8月份開盤的北辰·紅橡墅,提前亮相,起價1000萬元/套,低於周邊同類項目。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08132812487.shtml

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