201612181058日本不動產投資考量因素

日本不動產 大阪房市起漲

日本不動產投資,台灣投資人大都以收租為主要考量,有少部份投資人因生涯規畫或是家中小孩念書的關係,會考慮到自住的部分,買自住物件未來若要轉售,要能考慮到轉售是否能被市場所接受,所以建議要買時,還是要考慮到未來轉售日本不動產時,市場買方接手的問題,整個日本不動產市場出售量最大的為套房物件,套房物件每月的支出成本高,除了高額的管理費每月還有一筆修繕費要支出,套房物件若是地點不理想,或是屋齡老舊,大樓內部管理不良,是很難賣掉的,除非賤價出售,在日本買小套房的投資,風險非常高。



 

日本不動產整體房價相對比台北的房價仍算便宜許多,東京23區市中心15年至30年的中古屋房價每坪約在40-50萬台幣,大阪市中心中古屋房價則在20-30萬台幣,在租金方面,東京23區平均住家每坪可租到7000-9000日元,大阪市平均住家每坪可租到5000-6000日元,若以長期投資收租考量,大阪不動產的租金投報率有7-10%,相比東京5%-7%高了許多,且大阪不動產的房價便宜,投資買在便宜的價格,風險相對低了許多,在日本買房,最重要的是知道每年房屋的支出費用有多少,才能知道投資真實的淨利,若買日本集合式住宅,如套房或是2-3房的住家,本公司統計算過,每年的支出成本約為房價的3-4%,支出的成本相當高,在日本買一整棟透天的成本最低,每年的支出成本約房價的2%左右,且在日本不動產市場,一整棟物件是最受歡迎的,一整棟物件入手的售價,在東京約6000萬日元,大阪4000萬日元以上就有不錯的透天物件,真得是比台北便宜許多。

 

很多投資人購屋條件的要求,挑選日本不動產必需是1981年之後的新耐震基準的物件,反而忘了以地點為優先選擇,在東京、大阪市中心,好地段的房屋屋齡大都在1981年之前,新耐震基準的物件,若是地點不佳,在出租方面一樣會不理想,建議還是先以地點為優先選擇,日本不動產有些房子不是新耐震,但房子有修繕計畫,就算房子有年紀,但屋況維持不錯,若銀行願意保險地點又好,反而是投資的理想物件,若能直接投資含土地整棟透天就沒有高額的管理修及繕費用的問題,最近日幣跌到了正常匯率水準,要再下跌的空間不大,要出手投資此時正是時機。

 

東京房地產2016年目前統計收租約 5-6% 利回,大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回

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