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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  來自偉業我愛我傢和鏈傢地產等中介機構的數據顯示,4月第二周(04.8-04.14),北京市二手住宅網簽1716套,與停網簽前一周比明顯回落,同時,新增房客源持續兩周環比回落。

  溪州鄉土地貸款期數□供應低供應導致樓市步入博弈期

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  京版國五條細則落地後,北京購房資格申請、審核及網上簽約暫停八天。上周為網簽恢復後的首周,新房成交回落的同時,供應也開始縮水。

  4月8日起,北京樓市迎來恢復網簽一周,根據北京住建委的網簽數據統計,上周北京全市新建商品住宅網簽總量為2845套,日均網簽僅為406套,與3月份的日均網簽量相比下跌瞭37%。據亞豪機構統計數據顯示,上周北京商品住宅成交均價為22211元/平方米,與3月最後一周基本持平,小幅下降瞭1個百分點。

內容來自sina新聞

  

  在"國五條"的調控思路下,北京市拿出瞭最為嚴厲的實施細則。與其他城市不同的是,北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述:進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。

  在這樣的限令面前,4月過半,北京僅有3個項目獲得預售許可證。"大部分準備開盤的項目都被'按'住瞭",大興某在售樓盤負責人告訴記者,而這些項目被"按"住的主要原因,都是開盤價格不過關。不過,在一些開發商眼裡,雖然限價政策能從源頭上控制房價,但其實仍然存在應對的方法和手段。"現在就有一些項目把精裝修的費用拆分出來上報,譬如原本毛坯房賣2萬元每平米,為瞭防止產品沒有發生變化但價格卻上漲的局面,開發商會單獨上報精裝修的那部分價格,從而實現高報價",一位長期跟蹤新房市場的機構研究人員告訴記者。

  按照以往開發商的推盤慣例,一個樓盤在入市時通常會先將戶型、位置稍差的產品以較低價格入市,接下來隨著產品品質的提升價格也逐漸上漲。

  價格、供應雙降

 拆分精裝修費用

  記者日前在走訪惠新西街南口、柳芳等多傢中介門店中發現,門店經紀人都比較清閑,"最近一段沒什麼事情,每天的主要工作就是打電話讓客戶來看房,但是現在基本上都在觀望,很少有人再看房瞭,我們有不少展板在地鐵出口附近,人流量很大,不過,停下來問房子的人比3月份要少很多,問房價的人也基本上沒有買賣的意向。"惠新西街南口地鐵站附近的中介經紀人告訴記者。

  此外,從中長期戰略來看,由於本輪調控重在保護剛需,一些房企也將產品重心放在面向剛需群體的中小戶型開發上。





  這些說法也得到瞭多位業內人士的認同,通過拆分精裝修費用實現高報價,是目前開發商采用較多的一種做法。另外,還有樓盤通過買賣和裝修兩份合同來突破限價令。在簽合同的時候,購房者需要與開發商簽訂兩個合同,一份是房屋買賣合同,一份是裝修合同,以此逃過政策的監管。"這種操作還得取決於購房者是否認同",亞豪機構總監郭毅表示,這種做法有可能造成購房者將來轉讓時的稅費增加。

  在二手房價格方面,鏈傢地產的統計數據顯示,4月第二周北京市二手住宅成交均價為27763元/平方米,環比上周上漲4.6%,比停網簽前一周上漲2.5%。不過,記者在調查中看到瞭個別房源的價格有所松動。張旭告訴記者,從目前成交情況看,雖然大部分樓盤價格依舊維持著價格的向上態勢,但力度已明顯不足。

  3月30日,北京發佈貫徹落實"新國五條"實施細則的通知。作為"新國五條"地方細則最嚴厲的城市,北京樓市在20天內已經明顯感受到來自政策的威力:一方面高定價項目難以獲批入市,新房成交出現停漲,一方面,開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。此外,一季度火爆的二手房市場在嚴重透支後成交大幅萎縮,部分房源已經出現價格松動。對於樓市出現新的博弈,業內專傢表示,隨著自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策落地,房企博弈的機會成本將越來越大,推盤走量應是上策。

  通過凍結二手房市場把部分購房者"逼"進新房市場之後,政府再次通過限價的行政手段使調控升級。不過,對於限價令,開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。

  房企出招應對調控升級

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-20/08222115478.shtml

 □應對

  由於新政後,北京對於房價上漲控制嚴格,項目漲價難度上升,部分購房者對於房價上漲預期或產生動搖,低價入市的期望程度或有所加強。由於購房者觀望情緒上漲也導致目前成交量出現下滑。

  在限價令出臺後,這種推盤順序將被改變。某樓盤銷售負責人告訴記者,開發商可能會首先選擇品質較好的產品入市,接下來以同樣價格再推出品質稍差的,從而達到價格和利潤平衡點。此外,剛需項目將裝修房改為毛坯房來降低售價、期房改為現房來規避政策監督以及延遲開盤等手段也都在不少項目的醞釀之中。"這種價格的界定是比較難的,尤其對於純新盤項目,並沒有精確的界定標準",某項目營銷人員表示,而不同月份的限價管控也時松時緊,如何做到公平尚需時間來檢驗。

 改變推盤順序

  在"國五條"北京實施細則的19條內容中,有關二手房個稅和限制單身人士購房成為焦點。有關新房限價表述並未引起太多關註。然而,在不少業內人士看來,樓市限價管理將對未來樓市產生深層次的影響。事實上,近期新盤供應降低就與限價政策密切相關,京版"新國五條"細則的出臺,開發商推盤難度增大,一方面高端樓盤難以入市,另一方面普通住宅項目開盤也面臨不能明顯高過前期和周邊同類項目的價格監管壓力,原本打算近期入市的開發商可能需要重新調整開盤結構和銷售價格以及定價方案。"什麼樣的房子該納入商品房、限價房,相關細則出臺還需要一個過程。"一位業內人士表示,今年一些房產信托、組合的基金將迎來到期的高峰期。因此,房企博弈的機會成本將越來越大,"有機會項目能開盤就抓緊開盤,越往後拖開發商在定價上受到的約束會更嚴厲。"

  改走中小戶型路線

  "新國五條"北京細則出臺後,由於限購政策升級,北京原先的房地產交易系統進行升級調整,因此從3月3台中烏日農地貸款1日零時至4月7日24時,北京的房地產交易系統暫停購房資格申請、審核及網上簽約。

  此前一直堅持走中高端住宅路線的金地集團,從去年下半年開始調整產品路線,將重心向中小戶型產品市場偏移。據媒體報道,金地集團總裁黃俊燦在接受采訪時表示,公司今年新推的346萬平方米產品中,中小戶型產品占比將達80%,加上此前庫存的產品,全年可供銷售房源中小戶型產品占比65%,而在2011年,中小戶型產品在總供給中僅占49%。

  招商地產總經理日前也表示,今後會盡量推一些偏向中低價位、中小戶型的產品,從而均衡產品結構。

  □二手房成交量跌至谷底

  自北京調控細則出臺後,二手房市場迅速"冰封",買賣雙方均陷入觀望。受此影響,4月第二周,北京市二手住宅僅成交瞭1716套,比停網簽前一周下降82.3%,周均成交下降到2000套以下。鏈傢地產張旭表示,,除瞭特殊周外(放假等),周均成交在2000套以下要追溯到2012年春節以前,國五條北京細則出臺後,成交量出現瞭明顯的回落。

 觀望情緒濃厚

  抓緊開盤是上策

  "我覺得房價還會有波動,現在買不是時候,關鍵是很多房子的稅收好像也不太明白怎麼計算,還是穩定瞭再說。"看瞭幾個月房子的小陳表示。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示,北京樓市調控細則出臺後,雖然新增房源和客源量並未大幅下降,但是買賣雙方的心態已由之前的爭取快速成交,變成觀望等待,尤其是購房人群觀望心態明顯加重。

  個別房源價格松動

  根據北京的限價標準,原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可證的重要條件。

  據惠新西街南口附近的經紀人介紹,附近二手房掛牌的價格並沒有大幅變化,"隻有個別房源業主著急用錢的會降價賣,目前我知道的隻有一個業主,他想換房,著急用這個錢,大概降瞭10萬塊錢。"記者在其門店裡貼著的房源信息上看到,周邊二手房掛牌價在4.3萬元/平方米左右。

  對於未來市場,北京麥田房產市場研究部經理張葉松指出,房價或將在下個月會出現小幅回落的現象。

京新國五條細則落地20天 供需回落樓市入博弈期



  除瞭成交量下降外,上周北京新房供應與成交價格也開始出現下滑,據亞豪機構統計數據顯示,上周北京商品住宅市場共有5個項目入市。雖然開盤項目個數與之前一周持平,但供應套數和面積雙雙下降。

  據亞豪機構統計數據顯示,上周北京新增供應459套,新增供應3.9萬平米,與之前一周相比,供應套數減少瞭31%,供應面積則減少瞭43%。上周北京商品住宅成交均價為22211元/平方米,與3月最後一周基本持平,小幅下降瞭1個百分點。

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