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內容來自si房屋銀行2胎怎麼貸款比較會過件na新聞

萬科創新商業地產證券化路徑 實現小股操盤

  8月28日,萬科發公佈告實與凱雷達成戰略合作,將旗下9個商業物業大部分權益授予凱雷;事隔幾天後,萬科再度出手,以約16.51億元人民幣拋售萬獅置業90%的股權,買方為RECONANSHAN PRIVATE LIMITED,實際控制人是新加坡政府產業投資有限公司。

  在商業地產領域,萬科選擇瞭一種結盟外部資本、國際化的運作方式。而在商業物業資產化的探索上,萬科再一次引領瞭行業。

 商業物業資本化戰略

  萬科方面表示,與凱雷簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》,並成立資產平臺公司,兩者分別持股20%和80%,該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有,同時,雙方共同設立運營管理公司,未來以資產證券化為目標退出。

  通過合作協議不難發現,萬科在與凱雷的合作中處置其商業地產的方式並非簡單的出售。

  負責商用地產業務的萬科集團高級副總裁毛大慶指出,在與凱雷的各合作項目中,萬科的商業品牌要保留和發揚,在運營管理公司中,萬科也要有絕對的經營管理權。

  這符合萬科今年以來不斷強調的"小股操盤"戰略思路。同樣,萬獅置業出售完成後,盡管買方將持有90%的股權,但萬科仍將負責後續的開發及運營。

  與大部分住宅物業不同的是,商業物業可選擇長期持有,開發商收獲持續穩定的租金收入,但另一方面,存在資金大量沉淀,回報周期偏長的特征,國內幾乎所有開發商都面臨商業地產開發資金不足的問題。

  萬科與凱雷合作的另一個現實背景是,國內商業地產已出現過剩苗頭,競爭加劇。

  德勤與中國連鎖經營協會發佈的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》預測,中國每年購物中心將以300傢的速度增長,到2015年,中國購物中心總量將達到4000傢。

  而在宏觀經濟增速放緩的大背景下,消費力或難以支撐如此快速的商業物業增長。

  基於此,萬科的一系列舉動得到瞭機構的認可。國泰君安研報分析,萬科通過"小股操盤"模式,有望徹底解決商業物業發展在長期資金匹配上的瓶頸,萬科手中豐富的商業物業資源進一步盤活。

  海通證券認為,萬科和國際私募巨頭凱雷的合作,旨在實現未來將其商業物業以資產證券化形式退出,並進一步幫助公司實現輕資產化發展,減少潛在風險。

  申銀萬國研究員韓思怡同樣指出,萬科輕資產、重運營的商業地產思路顯現,並且,其資產證券化走在瞭行業前列。

  業務和估值的國際化

  兩項合作中,萬科選擇的合作夥伴均為境外機構。國泰君安分析師李品科認為,引入境外長期資金,是萬科國際化戰略的重要一步,有利於萬科綜合資金成本進一步下降。

  房地產金融業內人士指出,事實上,在海外自由的資本市場環境中,商業物業輕資產化並不新鮮,通過與房地產投資信托基金和私募房地產基金的合作,開發商可實現資產證券化,及時回收資本以投入到下一輪投資。

  但在中國的環境中,萬科在國內難以通過自行發行基金的方式完成其輕資產構想。與凱雷的合作方式,有著鮮明的中國特色。

  自提出合夥人制度以來,萬科合夥人盈安合夥目前已持有萬科A股份2%多,躍升第二大股東。此次與凱雷合作,外資增持,將進一步加強外資股東的地位。

  海通證券分析師塗力磊稱,考慮HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份為其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED 交易平臺上交易的萬科H 股股東賬戶的股份總和,萬科合夥人實際上已是公司第二大股東。

  海通證券認為,股東結構轉變體現出海外資金和萬科員工對公司中長期發展的認可,將對萬科A未來估值國際化起到積極意義。萬科A雖不是滬港通直接標的,但其行業龍頭地位仍將吸引長線資金關註。此外,萬科的"小股操盤"、商業運行模式也開始與國際一流公司接軌,公司正在逐步實現業務模式的國際化。

  自今年成功完成B轉H之後,萬科的H股溢價表現良好。在不久前的中期業績發佈會上,萬科總裁鬱亮表示,H股毫無疑問提高瞭萬土融建融屏東泰武土融建融科的競爭力,對整合全球資源很有幫助,這也正是萬科國際化的目的。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/09502903993.shtml
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