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  華潤萬象城將有多大作為?

  在去年5月份,本網記者曾對祥隆萬象城步行街做瞭一次實地的調查采訪。當時發現,眼前的步行街並沒有呈現出所宣傳的那種"人頭攢動、火爆異常"的繁榮景象。相反,大大小小的卷簾門顯得格外紮眼,門上清一色地貼著吉房出租的信息。記者粗略統計瞭一下,大約有近三分之二是空置的。因此,記者對祥隆萬象城步行街的前景產生瞭些許的憂慮。時隔近一年時間,記者再次來到該條步行街,發現客流和人氣問題始終存在。

  祥隆萬象城先下手為強 避開不成等級競爭

  3月28日上午,華潤集團旗下華潤置地以16650萬元競得萊山區清泉學校及周邊地塊,標志著華潤正式入駐煙臺。華潤置地將打造涵蓋高端購物中心萬象城、國際五星級度假酒店、國際5A級寫字樓、高檔公寓和高尚精品住宅的多業態現代都市綜合體。

內容來自sina新聞

  業內人士認為,兩大萬象城不在同一個層級上,他們似乎更看好華潤置地這一位列中國最具實力的綜合型地產開發商陣營的房企巨頭,不論是從進駐的城市數量、還是其在多個城市成功打造的高品質購物中心萬象城來看,華潤置地無疑是商業地產領域的標桿。

  據記者瞭解,華潤在拿下土地之後,近期將馬上動工。據悉,首先將開建住宅,而購物中心萬象城爭取在年內動工。華潤置地在煙臺的項目是"華潤中心",定位為城市綜合體。

  對於客戶的商鋪產權問題的疑問,置業顧問明確表示,負一層是產權式商鋪,盡管目前未接到房產證辦理時間的通知,但肯定能辦理。

  "5年委托經營,從表面上看,風險由開發商承擔,購買商鋪是穩賺不賠的買賣;但無論是金融產品還是房產,都是有風險。"業內人士對此如此評價。

  置業顧問坦承,2011年步行街開業直到2012年,人氣一直不太理想,但他們稱,2013年步行街的很多商鋪正在裝修,準備開業。記者實地探訪瞭解到,與去年5月份記者探訪步行街時的冷清相比,今年確實有一定程度改善,一層的空置率有所下降,目測來看,東側入口的一層商鋪仍有5、6傢商鋪空置,卷簾門上貼著"吉屋出租"的信息;二層仍然相對慘淡。總體而言,地上的商業步行街人氣相比去年有所好轉,但距離人氣火爆還有一段距離。

  華潤萬象城和祥隆萬象城,短期內或許不會形成短兵相接、正面交鋒的場面,祥隆萬象城在時間上意欲先下手為強,搶占市場。記者瞭解到,祥隆萬象城於3月31日,也就是華潤萊山拿地、進駐煙臺3天之後,正式啟動瞭"萬象城·金街"的認籌。

  煙臺華潤萬象城是否也將大有作為,復制其他城市的成功,目前都是未知數,在城市綜合體井噴的情況下,煙臺市場能否因為商業地產巨頭的進駐而煥發生機,是否如業內人士預言的那樣,華潤的進駐將帶動商圈價值提升和周邊物業的價值成長,我們拭目以待。

  具體到煙臺市場,業內人士認為,華潤拿地是看好瞭萊山"新都心"地段價值與發展潛力,在已有佳世客、祥隆萬象城商業街投入經營的基礎上,華潤綜合體的開發勢必進一步提升商圈價值,帶動周邊物業的價值成長。

  萬象城·金街啟動認籌,推出20--80㎡主力旺鋪,實行5年委托經營。所謂的5年委托經營,置業顧問介紹到,商鋪一般都有3--5年的養鋪期,業主購買的商鋪,前5年由開發商進行統一招商經營,前三年分別按照總房款的6%、7%、8%,予以返還,後兩年則在每年年初返還總房款的8%。

  新浪樂居訊 "華潤來煙臺瞭!真正的萬象城要來瞭"!這是自3月28日華潤在煙臺萊山區拿地以來,業界廣泛討論的話題之一。之所以說是真正的萬象城,是因為在萊山區已有祥隆萬象城,兩座"萬象城"僅隔數百米,戲劇性極強。而祥隆萬象城的歷史遺留問題能否在華潤入駐後得到改善,也存在疑慮。

  萬象城·金街,位於負一層,人氣如何保證?縱觀煙臺及全國各大城市的商場的負一層商鋪,幾乎成為食之無味、棄之可惜的雞肋。比如煙臺某品牌地產項目負一層在遭遇經營困局後,不得不重新定位,進行招商,引進傢傢悅精品超市,再加上原有的影院,形成互動。

  合富輝煌(中國)山東公司策劃總監對此事進行如下評價:"萬象城·金街,將華潤·萬象城與萬達·金街兩個名字結合的項目,終於按捺不住寂寞,將地下負一層出售,旨搶占華潤前賣商鋪,避開不成等級的競爭。其實華潤這等大哥級產品肯定不會低,也可借其市場的熱度加賣,但須操盤手高度的能力。售賣如到位,可售好,但經營風險極大。"

  萬象城金街位於負一層 業內提示風險切忌盲從



  在整體商鋪供應量劇增、地上層招商遭遇諸多變局的情況下,負一層招商和經營常常令開發商頗為頭疼。業內人士表示,地下商業盡量不要涉及,招商經營不善,容易引起不必要的糾紛。

  華潤入駐 煙臺現"真假萬象城"

  未來開發商是否能夠保證在5年之內,實現每年7%的回報率不得而知,業內人士表示,能把地下商鋪做活,前提是開發商首先要有一個好的營銷和招商團隊,盤活商鋪。收益保障風險、消費水平、經營主體等因素,無疑為售後返祖模式帶來瞭很多不確定性。

  據瞭解,客戶購買萬象城·金街,除瞭簽訂購房合同,還需要與商業運營管理公司簽訂一份返租合同,5年合約期滿,業主如果選擇續約,續約主體仍是商業運營管理公司。這也正是部分業內人士擔憂的問題:業主與開發商註冊的商業運營管理公司進行簽約,這是開發商規避風險的手段之一,法律上也變成另一種商業行為,一旦出現糾紛,開發商可把風險轉嫁給商業運營管理公司,而不涉及到開發商。

  產權式商鋪的售後返租模式存在諸多風險,一旦出現問題,最終受害的還是處於弱勢地位的小業主,再加上負一層商場在全國范圍來看,很多因主題定位不清、缺乏特色、招商策略失誤等身陷困頓之境,因此業內人士提醒投資者,選擇負一層商鋪時要格外謹慎、多加考察、切忌盲從。

  祥隆萬象城步行街人氣依然是大問題

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  有意思的是,在華潤入駐煙臺之前,煙臺已有一座"萬象城",即祥隆萬象城。祥隆萬象城是由山東祥隆企業集團開發建造。祥隆萬象城總占地面積58.63公頃,建築規模為103.94萬平方米。 項目東臨清泉路,與煙臺大學一路之隔,更是與華潤萬象城項目所在地僅隔數百米。在如此緊密的空間裡,出現兩座"萬象城"戲劇性頗強。

  除瞭先期的祥隆萬象城,華潤在萊山拿地將打造的城市綜合體,也包含萬象城。據瞭解,華潤置地將打造涵蓋高端購物中心萬象城、國際五星級度假酒店、國際5A級寫字樓、高檔公寓和高尚精品住宅的多業態現代都市綜合體。

  華潤萬象城將與祥隆萬象城形成抗衡之勢。據瞭解,與祥隆萬象城形成鮮明對比的是,華潤萬象城基本以自持為主,很少散售或基本不對外出售。

祥隆萬象城商業步行街入口處

  同樣是萬象城,同樣是大型商業地產,華潤萬象城的入駐對祥隆萬象城勢必會產生重大的影響。業內外人士也對此議論紛紛。而祥隆萬象城的又會采取怎樣的對策來應對這一真正的對手,也被煙臺各界所矚目。

  同策咨詢研展部經理孫建波表示,華潤入駐煙臺為煙臺房地產發展升級註入一股強勢力量,尤其是商業地產市場,未來商業地產將形成萬達、中糧、華潤、龍湖四大品牌四足鼎力局面,煙臺的商業地產發展也將更加精細化、專業化。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/17402060838.shtml

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