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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  存貨銳減中介主動出擊

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  本月8日,上海發佈瞭"滬七條",進一步嚴格執行房地產調控政策。對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例從60%提高至不得低於70%及以上,調整外地戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限,從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上,調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。

  為穩定市場預期,化解供需矛盾,防止明年房價加速上漲,房地產調控勢必將有所作為。漢宇地產市場研究部總監付偉認為,未來一段時間內,房地產調控政策發佈重大新動向是大概率事件。其中各項具體實施措施和細則預計明年逐步出臺和推行,房產稅擴容將優先落地;其次是住房保障改革。需要指出的是,限購令明後年以前還不會退出,即使取消限購也不意味著房地產調控就此終結,它隻是翻開新的一頁。

  明確劃定房地產市場的調控范圍,明確什麼歸政府管,什麼歸市場管;什麼歸中央,什麼歸地方;什麼時候該管,什麼時候該放,明確房地產調控與地方經濟發展的關系。

  1、進一步明確房地產調控的責任、目標和主體,理清關系。

  在目標房源的整體品質接近市場平均水平的前提下,如果總價低於或接近市場平均總價區間的下限,那麼這套房源是值得關註的對象,因為這樣的房源屬於稀缺產品,而且往往是因為賣傢急售。另外,不同時期建成的二手房,在空間利用上的差異度較大,比如次新房和老公房的差異很大,不能一概而論。

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  調控新動向三大表現

  此外,連續數月的高位成交嚴重消耗瞭二手住宅的掛牌量。房價的持續上漲也打擊瞭購房者的入市意願,從中介門店反應的情況來看,目前客戶的追漲心態與9月不可同日而語,賣傢的跳價往往會造成買賣雙方的不歡而散,尤其是一些投資性購房者對於賣傢跳價的容忍度較低,相對而言,自住型客戶由於需求相對迫切,追漲的可能性更大一些。德佑地產研究總監陸騎麟表示,雖然10月的二手房市場出現轉衰的跡象,不過今年的"金九銀十"依然可以稱得上是滬上二手房市場熱度最高的"金九銀十",9月和10月的二手房成交量雙雙創造瞭歷史同期的最高點。

  2、轉變房地產調控思路,構建市場進化的長效機制。從本屆政府著力強化市場機制作用的經濟改革思路判斷,明年起房地產調控將逐漸削減對行政命令方式的依賴。長效機制的構建將主要圍繞土地、稅收、金融信貸、住房保障、住房產業化等,使其成為房地產市場健康運行的穩定器。

  3、推行土地制度改革,將深遠影響房地產市場。土地改革預計將成為十八屆三中全會最矚目的焦點。其中,集體土地能否進入流通領域,國有土地出讓是否有望進一步市場化,既會影響土地財政,也會改變未來的房地產市場供需。

  房價走勢,在年末即11、12月份是否會明顯放緩主要取決於新的房地產調控政策動向。房價漲勢趨緩首先的表現一定是銷量上的變化,其次才是價格變化。

內容來自sina新聞

  低價樓盤漲勢率先趨緩

  從區域看,新房供應量較大的區域價格漲勢會率先放緩,銷售下降後這些區域會產生一定競爭壓力。從新房供應量來看,寶山、嘉定、青浦是過去三個月供應釋放最集中的區域,新增供應量都在50萬-60萬平方米,遠高於全市其他區域。

  從產品來看,板塊或區域內低價樓盤價格漲勢會率先趨緩。因為這些樓盤銷售策略一般都是依賴價格優勢實現跑量。一旦市場預期變化,其價格最容易撼動。

  軌交依然是刺激區域房價走勢的顯著因素。雖然16號線要年末才正式開通,但是9、10月份16號線沿線的周康、航頭、惠南等板塊已提前熱身,新房二手房價格均大幅上漲,期間漲幅達15%-20%。年末預計還會有一波上漲行情,樂觀估計約有10%左右的上升空間,漲幅至少會高出全市平均水平。

  軌交行情往往是由新房率先上漲帶動二手房市場。普遍的市場規律是,因軌交通車某某新盤集中熱銷然後漲價;二手房市場賣傢聞風後以更大的幅度提價,迫使購房者加速出手;需求旺盛之下新盤趁勢持續漲價,從而板塊整體房價被推高。

  相比之下,在普通住宅市場,非軌交房因交通出行不便的競爭力較弱,因此往往以低單價、小戶型,低總價或者某項大型配套吸引客戶,但即便如此,其效果也不如軌交效應。

  近期不少區域的中介第二順位房貸銀行年息門店都出現瞭生意冷淡的局面,在小區門口、地鐵站外舉牌駐守的人也比前兩個月明顯增加。"主動出擊"的增加意味著生意比前段時間難做瞭,要多花工夫才能促成成交。

  10月份的二手房市場,各區縣除瞭崇明、奉賢、金山、靜安四個區縣房價出現上漲,其餘各區縣的成交全面出現下滑。從板塊成交排行看,高居全市前三是松江新城、南橋新城和浦東金橋板塊,緊跟其後的為嘉定新城、浦東周康以及寶山共康泗塘板塊。此外,與上月相比,南橋新城、崇明新城等板塊表現較為活躍,其中南橋新城一躍位居第二。

  據分析預測,調控新動向可能主要表現在以下三大方面:

  二手房行情來得更早去得更晚

  雖然不會脫離大勢,但二手房市場也有其獨特的運行規律。二手房市場有兩個顯著特點:一是信息更不對稱,市場各方反應節奏不一;二是交易周期更長,供需雙方更易中途觀望。漢宇地產市場研究部總監付偉分析,從以往的運行規律來看,二手房行情往往比新房行情要來得早、去得晚。也就是說,漲價是二手房先漲,跌價是二手房後跌。預計年底前,二手房市場行情還會保持居高態勢,一方面成交量會與"金九銀十"保持在接近水平,另一方面,二手房價格漲勢預計還會保持每月3%以上。相比之下,開發商會在調控政策轉向前抓緊跑量,新房價格總體會保持平穩一些。

  二手房與新房相比的顯著優勢是地段更成熟,小戶型更多。在有新房供應形成競爭關系的前提下,這兩項優勢也是二手房的主要價值點。因此,購房者如果是基於房子保值增值能力考慮,就應該優先考慮配套更成熟,戶型更實用的房子。

  8.12億沈陽三宗黃金地 塊今日拍出 富力在沈再添一地

明年房價或漲勢趨緩 二手房行情來得早去得更晚







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-10/08102488131.shtml

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