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  事實上,標桿房企早已預料到資金狀況會愈發偏緊。2014年年初,多傢標桿房企都迅速提前佈局,從海外資本市場融到資金成本相對較低的錢。但目前來看,海外融資這一融資渠道的大門也開始關閉,4月份融資規模已經驟降。



房企資金步入枯水期 開發商忙自籌紓解壓力

  "2014年開局,房企資金狀況一落千丈,由"偏松"直接跌入"緊張",資金形勢堪比2011年,壓力顯著加大。"上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉向記者表示,未來一年房企資金狀況不容樂觀。

  從其監測數據來看,2014年一季度,30個典型城市商品住宅成交面積為3854萬平方米,環比減少33.8%,同比減少25.0%,成交量復蘇態勢弱於預期。樓市旺季"小陽春"未能再現,部分城市樓盤降價帶來的觀望情緒、2013年基期值較高等因素導致長三角樓市持續低迷。

  事實上,長三角的市場低迷情緒已經擴展至一線城市。以北京為例,張大偉表示,2014年前4個月,北京純商品借款利率房成交金額為501.9億元,與2013年同期的810.5億元相比,驟降61.47%。其中,北京4月份純商品房成交金額為105.4億元,與去年同期的138.6億元相比,下滑23.95%。

  值得註意的是,外部融資較為困難之後,房企無奈之下開始忙於自籌資金,重回兩年前擴大自籌資金比例的跡象明顯。據上海易居房地產研究院發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》顯示,2014 年一季度,企業自籌資金在企業到位資金中所占比重為 38.6%,高於去年同期 1.1 個百分點。

  資金來源明顯趨緊

  據上海易居房地產研究院監測,2014年一季度,10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元,與2013年同期相比增長83.1%,較2012年同期大增375.4%。從歷年情況看,今年一季度土地出讓金收入創造瞭歷史新高,其中一線城市土地出讓金收入為1754.1億元,相當於2013年全年成交額的35%。

  銷售回款困難

  外部融資渠道的緊縮致使房企自籌資金。據上海易居房地產研究院發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》顯示,2014 年一季度,企業自籌資金在企業到位資金中所占比重為 38.6%,高於去年同期 1.1 個百分點。

  對此,鄭紅玉表示,房企資金來源明顯趨緊。

  "條件太苛刻,畢竟通過審核的是極少數企業。"有房企高層向《證券日報》記者直言,獲得再融資的房企都是小房企,由於規模較小,審核資料較少,流程處理上比較快,但對大型房企而言,審核時間相對很長,加上不確定性因素,所以這並不是房企能夠"指望"的快捷有效的融資渠道。

  中原地產首席分析師張大偉也稱,從環比數據來看,中國房企海外融資規模正在急劇下降,4月份以來僅14.74億美元,不到3月份的一半,環比驟降56%。他進一步表示,QE已經逐漸開始退出,房企另一扇融資大門逐漸關閉,預計2014年房企的資金壓力將進一步提升。

  值得一提的是,A股資本市場已經有房企成功拿到再融資資金,但多數房企並不看好這一渠道。

  上海易居房地產研究院報告還顯示,2014年一季度商品房銷售金額顯著回落,由2013年的同比增幅26.3%變為同比降幅5.2%,銷售資金回籠和企業回款驟降。



  對此,有業內分析人士稱,融資渠道緊縮,銷售回款困難,市場上已經掀起打折促銷潮,但房企仍然難以打開資金緊張的困局,因為與銷售回款困難形成鮮明對比,一季度土地市場呈現亢奮態勢,土地出讓金創歷史同期新高。

  上述報告顯示,2014 年一季度,房地產開發企業到位資金累計同比增速大幅回落。2014年第一季度,房地產開發企業資金來源實現28731億元,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19.9個百分點。其中,利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%,國內貸款、自籌資金分別同比增長20.4%,9.6%。相比2013年全年,國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。

  資金回籠慢,拿地成本高,房企進退兩難局面之下,銀行收緊房貸更是雪上加霜。據有關統計,截至3月末,全國執行首套房貸利率優惠的僅有16個城市,其中僅北京有8.8折利率優惠,首套房8.5折利率優惠在全國范圍徹底消失。

  鑒於此,鄭紅玉向記者表示,未來房企資金狀況改善困難重重,2011年一季度至2012年二季度的"緊張"時期再次出現,其走勢已開啟另一段冰凍期。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/08082715876.shtml

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