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內容來自sina新聞

地價瘋漲暗藏巨大風險 李嘉誠看空樓市拋售資產

  9月5日成瞭名副其實的"地王日"。上海、杭州、蘇州當日分別誕生瞭總價或單價地王,上海徐傢匯中心項目被港資地產商新鴻基地產以217.7億元拿下,杭州華傢池三幅地塊共拍出136.73億元,蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產以47.25億元收入囊中。與此同時,華人首富李嘉誠卻不斷拋售資產,分別出售上海及廣州地產項目。

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  業內人士認為,一二線熱點城市地價幾近瘋狂,已透支瞭未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內房地產調控持續背景下,開發商不計成本拿地,未來或面臨價格下跌"被套"風險。

  滬杭蘇共創"地王日"

  9月5日上午,上海土地出讓史上總價最高的地王出爐,現場經過百餘回合競價,徐傢匯中心項目被新鴻基地產旗下威萬國際投資有限公司以217.7億元的總價獲得,溢價24.21%,折合樓板價為37264.4元/平方米。

  217.7億元的總成交價格在全國,僅次於此前的廣州亞運城地塊,也是上海迄今為止總價最高的地塊,刷新瞭2010年2月上海南外灘地塊創下的92.2億元成交紀錄。

  徐傢匯中心項目地塊出讓土地面積共計9.9萬平方米,因體量大、起拍價高,一直是上海房地產市場關註的焦點,原先有四傢房企提交瞭預申請,其中兩傢相繼退出,最終入圍的兩個競買者分別為新鴻基、九龍倉-恒基聯合體,起始總價高達175.26億元。新鴻基地產、九龍倉和恒基兆業都是香港開發商巨頭。

  9月5日堪稱長三角的"地王日"。2013年杭州土地市場最受關註的華傢池地塊同日開標,華傢池地塊地處杭城市中心,位於浙大華傢池校區的北側,由3宗商住用地組成,總出讓面積達239.7畝,總地上建築面積達63.2萬平方米,這3宗土地整體出讓的總起價達97.3億元。

  最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得,成交樓面價分別達到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米,總成交金額高達136.73億元,成為華傢池區域地王。杭州當地業內人士表示,這意味著杭州市中心的房價將邁向5萬元/平方米。

  同日下午,蘇州金雞湖兩幅地塊正式開拍,最終被世茂斥資47.25億元收入囊中,其中一幅地塊成交總價24.15億元,成交樓面價15011元/平方米,溢價率74.24%,另一幅地塊成交總價23.1億元,成交樓面價15151元/平方米,溢價率76.8%,成為金雞湖區域樓面價地王。

  此前的4日下午,北京誕生瞭新的單價地王,融創中國以21億元的總價,加配建27.8萬平方米醫院的出價奪得農展館地塊,折合樓面價73099元/平方米。業內預計,該地塊可能被打造成為北京乃至國際最頂級豪宅,預計售價超過15萬元/平方米。

  蘆竹二胎房貸熱點城市地價持續攀升

  開發商不計成本在一二線熱點城市拼搶,各地誕生出一批總價或單價地王。北京今年年內土地出讓金已達1098億元,預計年內將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經突破千億大關,預計9月火熱勢頭將延續。根據上海相關部門公告顯示,僅9月就有26宗經營性用地將入市,累計起始出讓金將達到310億元。

  據上海易居房地產研究院日前發佈的報告顯示,8月,上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元,同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元,同比增長151.4%,已持續11個月同比正增長。

  大型房企在一線城市拿地尤為積極。據中原集團研究中心監測,8月十大標桿企業拿地金額已達266億元,獲得的權益可建面積達到508萬平方米。連主攻二三線城市的恒大地產,也將進入北京等一線城市作為其下半年的戰略目標。

  房價大幅反彈是造成一二線城市土地市場持續高熱的主要原因。據中國指數研究院公佈的百城房價指數顯示,8月百城住宅價格同比上漲瞭8.61%,連續第九個月上漲,且漲幅比上月擴大0.67個百分點。

  今年以來,一線城市土地成交量整體上行,熱度非同一般。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為, 一二線城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業需求強房屋二胎銀行怎麼貸款比較會過件勁及抗跌性能力強等多種特征,導致龍頭開發商集體看好這些地塊。下半年一線城市土地價格整體上行態勢依舊明顯。

  業內專傢預期,開發商拿地熱情高漲,地價抬升趨勢已經很難抑制,地王繼續湧現的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下,應該加大對中端市場的支撐力度,否則"金九銀十"市場將存在失控風險。

  李嘉誠或看空樓市"錢景"

  然而就在全國各地地王連續誕生,開發商一片狂熱之時,華人首富李嘉誠卻不斷拋售其在內地及香港所持物業。

  8月29日,"長和系"兩傢公司長實、和黃雙雙發佈公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手。此外,長和系還打算出售其在上海陸傢嘴開發的首個寫字樓項目-東方匯經中心,叫價約60億元人民幣。不僅如此,和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃,並獲得華潤的競購。僅轉手百佳超市、上海陸傢嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場,長和系即可套現超300億元人民幣。

  除瞭拋售內地資產,李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產。置富產業信托日前公告稱,打算出價58.49億港元,向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本,意味著通過此次資本運作,長江實業變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

  李嘉誠大舉出售內地房地產項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在看到融創拿下北京新地王的消息後,也在微博 上點評稱"精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心瞭!"有私募基金投資人士表示,這顯示出對於房地產市場前景,多空雙方分歧十分強烈。

  中房信研究總監薛建雄稱,李嘉誠是跨越周期投資的高手,每次都獲得超高利潤,曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出,亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動,李嘉誠選擇在現在的時間點退出,潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場已經進入高風險區間。

  21世紀不動產市場總監桑雨楓認為,今年產生的地王面臨的風險,是2014年房地產政策的不確定,如果調控風向改變,這些開發商就將處於極度危險境地。

  房價高漲調控難度加大,為穩定房價和地價預期,樓市調控長效機制出臺的預期日益強烈。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一指出,長效機制的內容應包括更多的采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控,在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

  (中國證券報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08102405511.shtml
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