201607081330台中烏日高鐵特區地圖建地年息8趴 新建案 規劃 台中烏日高鐵特區地圖建地年息8趴 新建案 規劃 揭秘房企上半年出海熱融資路徑和風險樣本

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內容來自sina新聞

揭秘房企上半年出海熱融資路徑和風險樣本

  倫敦、紐約、悉尼,這些全世界最知名的城市正在迎來一撥撥的中國投資者,一批高檔寫字樓物業將被打上中資公司的名字。

  諸多樓盤的目標客群是內地購房者。在7月16日的21世紀博鰲地產論壇上,華遠地產董事長任志強指出,今年上半年房地產銷售金額3.1萬億,同比去年減少2000億,可能是流向瞭境外。

  根據中國跨境投資並購門戶晨哨網的數據,今年上半年中資企業(以房企為主)海外房地產投資成交總額已達120億美元,逼近去年全年的150億美元。

  在房企蜂擁海外的背後,是眾多金融機構、中介的助推作用。低成本的融資和本地化的團隊,幫助中資房企在海外大展拳腳;但另一方面,初涉境外市場,也讓不少企業栽瞭跟頭。同時,海外房產投資還面臨市場、匯率、政策以及外匯管制的風險。

  房企海外投資飆升

  7月8日,萬達在其官網宣佈,將投資9億美元,在美國芝加哥建設一座高350米,地上89層的五星級酒店及公寓項目。建成後,該項目將成為芝加哥第三高建築。

  在此之前的7月6日,深圳地產商萊蒙國際透露,其正在開發位於英國曼徹斯特的兩個住宅項目。

  這隻是過去兩年來中國房企海外投資熱潮的一個縮影,綠地、萬科、碧桂園等品牌房企早已頻頻"出海",並且勢頭越來越猛烈。據晨哨網統計,2013年,中資企業(以房地產商為主)海外投資額為150億美元;而今年上半年,總披露的金額已經達到瞭370億美元,總成交金額為120億美元。

  金地集團董事長凌克說,這兩年受國內投資渠道有限,房地產調控趨嚴,加之人民幣升值及金融危機後世界經濟回暖等因素影響,中國個人投資者、中國企業(主要為房地產企業)和機構投資者不約而同地開始投資海外房地產市場。

  21世紀經濟報道記者瞭解到,2013年前,中國投資者海外投資的方式多為收購成熟的地產物業,以海航、平安、中投等為代表,紛紛在西班牙、英國等地出手購買瞭酒店、辦公樓、寫字樓。

  然而,隨著開發商加入海外投資陣營,情況在悄然生變,中資企業由穩定物業投資轉向瞭地產開發,據仲量聯行、工行投行研究中心統計,2014年一季度中國機構投資者對外住宅開發投資額同比飆升80%。

  就投資區域而言,美國最受開發商歡迎,特別是其中的曼哈頓區condo市場以及舊金山寫字樓市場。其次是歐洲市場,如英國、德國等,另外東南亞的馬來西亞、新加坡,以及澳大利亞也很受開發商青睞。

  根據全經聯的統計,作為最早走出去的開發商,綠地集團的海外業務目前已跨越亞洲、歐洲、美洲以及大洋洲的澳大利亞四大洲的6個國傢,投資金額達100億美元;其次是總部基地、萬達等。

  除瞭部分物業收購,綠地海外投資以開發為主。綠地集團董事長張玉良解釋瞭其背後的邏輯:自己有開發能力,就要堅定地開發,可以回避買項目過程中的風險,海外市場回暖和銷售非常好,這樣可以賺兩道利潤,第一是一手的利潤,第二是長期保值增值的利潤。

    低成本融資路徑

  無論海內外,房地產企業的開發核心點都在於如何利用金融杠桿,獲得相對低成本的融資。房企出海投資,動輒涉及數億美元,除瞭動用自有資金,背後支持者又是誰?

  據工商銀行投資銀行部副總經理張都興介紹,通過銀行貸款或者發債等方式進行債務融資,仍是目前中國房企海外地產投資的主要方式。

  2013年,萬科與美國地產公司鐵獅門共同投資舊金山的一個豪華公寓項目,總投資約為6.2億美元,其中萬科提供1.75億美元,鐵獅門提供7500萬美元,其餘部分均通過債務融資覆蓋。

  "這幾年,工行一直在做中國企業走出去的資金支持。"工行投資銀行部有關人士對記者說,萬達、復星海外投資多個項目均是工行操作,其中包括萬達收購的美國AMC項目。

  作為債務融資的方式之一,並購貸款是房企海外投資常用的一種融資手段。以今年6月萬達收購的馬德裡西班牙大廈項目為例,正是借助瞭工行提供的並購貸款。張都興介紹,該項目的收購金額為2.65億歐元,加上增值稅等預計交易成本超過3億歐元,最終通過萬達地產及其子公司資本金出資和工行的並購貸款共同安排。

  另外一種常見的方式為內保外貸,其操作方式為:在預先獲準的對外擔保額度內,境內銀行為境內公司的境外投資子公司提供對外擔保,境內公司反擔保境內銀行,最後境外銀行給境外子公司發放相應的貸款。

  除瞭並購貸款和內保外貸,該行正在聯合國內的合作夥伴(包括中信、平安信托、中金等)進行REITs(房地產信托投資基金)的探索。

  復星則邁出瞭更為主動的一步,在日本購買瞭IDERA資產管理公司,在葡萄牙購買瞭最大的保險集團,引起瞭業內強烈反響。清華大學房地產校友會副秘書長王剛對復星的創新之舉評價頗高,他指出:"在國外,保險公司是重要的長期投資房地產的資金來源,通過這樣的手段,可以進行長周期的投資。"

    不容忽視的風險

  在這股房企海外投資熱潮中,也不乏企業交付瞭昂貴的學費。

  專註美國移民地產投資的亨瑞集團董事長鄒亨瑞列舉瞭兩個不太成功的案例。一是南京(樓盤)一傢公司,地已經拿瞭,亨瑞集團進行瞭收益年化率的預測,得到的結論是:不會超過10%,回報率太低。

  第二個例子是一傢企業拿到瞭土地的大批文,但小批文沒有拿到,目前正處在不確定的等待期,投資的2億美元的年化率被大大拉低。

  鄒亨瑞指出:"有的企業認為先將土地拿下來再說,後面的程序可以通過關系來解決,往往是事與願違。"

  對此金地集團深有體會。凌克表示,精準的市場研究和項目投資分析,是房企在海外房地產投資中面臨的最大挑戰;美國房地產市場資本結構與中國存在巨大差異,融資工具選擇性多,專業房地產基金為市場主要投資人。國內資金主要來自銀行開發貸款,而美國銀行對開發貸審核嚴格,放款節奏也和國內不同,這可能導致項目融資能力不足,影響項目開發進程;預售制度雖然在美國也可以執行,但預售款無法在交付前進入投資方賬戶,無法提前回收資金等。

  鄒亨瑞說,美國法律更是中國企業的一大"麻煩"制造者,州、市、聯邦政府的法律互有差異,稅務、勞工、環保等方面的規定也與國內情況有別,一些企業因為瞭解不透,走瞭彎路,導致項目延期,有的項目甚至出現停工遭受處罰的情況。

  此外,匯率也是風險指標。自2005年匯率機制形成後,人民幣兌美元升值瞭約30%,對歐元升值瞭20%,但最近人民幣出現瞭貶值預期。

  相比於耗時長久的買地開發,買現成物業所需承擔的風險或許更小一些,復星傾向於這一種方式。然而,復星也曾受到過質疑,去年它以2.1萬元/平方米的價格購買瞭摩根大通的前紐約總部大廈,被指讓人看不懂。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/08434301452.shtml
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