201607081329銀行用的房貸利率試算表 excel 銀行用的房貸利率試算表 excel 房地產市場走勢供需錯位 優勝劣汰很重要

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一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]
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每月應繳:907萬(0.67%)
開辦費1%1360萬
限公司法人
綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
開辦費1%1120萬



台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
還息不還本
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3-建地貸款 1,2,3胎 貸款餘額

4, 建地貸款 事件 描述 ( 合建委建買代 原有的 地主貸款 地蓋不蓋)

5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
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內容來自sina新聞

房地產市場走勢供需錯位 優勝劣汰很重要

  當今的市場面臨的問題一定不是一個簡單的買賣問題,它實際上綜合瞭很多東西,我們可以看到今年開局以來經濟面臨著威脅,增速放緩。3月份的CPI跟PPI都同時下降,我們現在沒有通脹。我們的中國制造業PMI,48,已經達到瞭八個月新低,還有鐵路運貨量也在放緩。社會的融資活動也繼續放緩,所以這個投資跟消費的減慢,不是偶然的。問題就是當中國的經濟在下滑的時候,我們的中央政府如何看待當前的放緩?

  我們看到本屆政府它在很大程度上容忍,不會因為一時的波動而采取強勢的政策。所以我們看到博鰲亞洲論壇李克強總理談到,我們不會因為經濟一時的波動采取強勢政策,所以我看這是下瞭決心的。我們的GDP在一季度放緩到7.2,甚至比全國水平還要低,同時看到,房地產開發回落也影響到我們的GDP,所以房地產跟GDP有關聯,同時政府也看到瞭不能夠單純靠房地產刺激GDP。但是國傢並不是沒有作為,國傢在新的政策上進行大的改動,國傢還在高鐵、貨幣政策微調,在"三農"政策,房地產的分類調控等其他方面進行微刺激,這個微刺激是開發商要關註的新的發展空間。

  同時我們也看到穩增長保就業,當前就業沒有太大問題,但是大學生的就業結構面臨難題。2014年的就業目標是1000萬,跟以往的變化是減瞭23.7。也就是說,今年如果開發商要對行業進行調整,相信在增加就業方面,應該是開發商可以做的事情。房地產市場的調整是經濟增長,就業目標實現的主要風險之一,新型城鎮化,結構的調整,行業的洗牌加劇,都會帶來風險和機遇。我們還看到國傢在調控思路上,在金融上放大瞭市場。我們看到信托者,他們談到瞭金融已經在調整,融資的方式,國傢也A股融資,當然銀行直接貸款是困難的,因為利息上漲。

  對走勢方面我們認為,今天的房地產市場已經不是簡單的上還是下,它是冷熱不均的,是供需錯位的。一季度全國商品房成交面積出現瞭負增長,前兩次的負增長在2008、2012年,也就是說這次我們看到負增長應該跟上一次有同樣的規律呈現,可能會更長。我們也看到一季度回落,尤其是一線城市跌幅明確,不光是二線城市,一線城市的價格也在下調,從13年的一季度相比,因為13年價格上漲比較快,所以14年的調整是必然的。

  同時我們看到新增供銷比的顯示,進一步制約瞭力度,可以看到我們的供銷量的比也比較高。未來房地產開發投資、增速也在緩慢的下降,投資拿地也在減少。隨著需求,當資金成本增加,疊加效應開始呈現,所以也逐步地傳遞到市場銷售終端。今天房地產銷售的困難是由經濟,以及房地產本身的綜合因素所造成的。同時我們看到客戶購房的意願,目前有800多個樓盤的售樓部,我們購房者意願指數也在下降,我們現在回落到2012年的低點,這個指標大傢還是關註的。

  我們也看到,不同城市在步入瞭調控階段,不同城市之間的成交分化。我們看到西安一季度的供應量情況,新批準的數量是500多萬方,市場供應明顯好於去年預期。我們看到西安一季度的供應與成交情況,商品房成交300多萬,環比下滑較大,但同比下滑並不太大,我們認為西安的市場還沒有出現大的、明顯的下滑,基本還是表現相對穩定。不同城市情況不一樣,對我們來說,對於不同城市采取的措施,采取的策略也是不一樣的。關註市場,關註相應的檢測指標、相應的數據,這些都不一一去講。當然我們也看到庫存是目前房地產周期存在比較大的問題,部分城市超過15個月,應該說三四線城市的整體庫存是比較高的。

  最後看一下,一線城市比較強的,二線城市也有相對短期,中短期供求走勢比較強的城市,我們認為西安是在二線城市較強的城市,其他城市都有不同的分類,從每個月來看變化,這種變化挺敏感的。同時我們根據市場不同的表現,我們采取不同的策略,不同的對策,千萬不要一擁而上。二線城市目前正處於高速發展中,西安屬於這種城市,對不同城市的銷售瓶頸要采取措施。

  第三,我們談談世聯對當前的研判,我們認為優勝劣汰勝者為王是非常重要的。回顧08年以來的市場運行,我們看到本次是至2012年成交開始回升,目前已經經過瞭23個月的順周期,所以市場也開始要出現下行瞭,這是規律。從05年一直過來到13年,其實市場的下行是有周期的,所以這個下行也是一個預測之間。我們看到,不同於前兩次的降價風潮,08年是金融危機,11年國傢主動調整,限購。這次是因為二三線城市庫存量大,所以開發商應該在結構上有所思考。我們看到市場寬松期,行業集中度,行業的集中要加劇。

  在這個時候,不同企業的做法是不一樣的,對於有些企業需要加快考量。不同企業,在這個時候措施是蠻到位的,對於世聯采取貼息等方式,這是保利的模式,這是恒大的案例。我們對不同的企業監測也在緊跟策略。盤點貨量,千萬不要簡單而為。在房地產調控中,調整中,企業要提高自身的應對能力,以及操盤能力。

  本文為世聯行首席技術官黎振偉先生於2014城市觀點論壇西安行上的演講實錄節選,未經本人審核。









新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/08294093164.shtml

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