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內容來自sina新聞

清算土地增值稅是樓市一記炸雷

  去年底,央視報道2005年至2012年間全國房企應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元,業界嘩然並引發任志強炮轟央視。事後,大多數人以為是空穴來風,不瞭瞭之。現在看來,這還真是一個問題。近日,從廣東省地稅局二胎借貸風險怎麼貸款比較會過件傳出信息,受國傢稅務總局授權出臺瞭《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》,將於7月1日起正式實施。據稱,稅率高達30%-60%的土地增值稅或將使得三成以上房企面臨生存危機!近期房企掀起瞭一輪降價熱潮,不知是否先知先覺,走貨為主。

  一方面,土地增值稅可能成為政府開辟稅源的重要領域。廣東省土地增值稅已由2006年的30億元大幅增長至2014年的418億元,在全省地方財政收入貢獻度中僅次於營業稅。但長期以來程序不清、責任不明、清算緩慢,房企還真沒當回事。另一方面,土地增值稅將實行30%、40%、50%和60%等四級累進稅率,稅務部門往往先行按照1%或2%的比例進行預征稅,而房企為瞭利用資金,往往拖延繳納。出於理解不同,還產生瞭央視報道與業界認可之間的分歧。

  按照《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國傢繳納的一種稅賦。問題是先行預繳沒問題,後續清算卻不容易。尤其是有房企故意剩下幾套房子不賣來拖延清算繳納土地增值稅,致使征收困難。為此,《規程》規定瞭清算的條件,即"房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的;申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的"等四項條件的其中之一具備就應進行清算。

  對於房企故意拖延清算,《規程》提出瞭85%的"銷售比例"或有逃避納稅義務行為等即可清算。針對房地產項目時間跨度長、動用資金多等情況,《規程》指出,可以委托第三方中介機構進行土地增值稅的清算鑒證。涉事房企和第三方中介必須對其清算報告嚴格負責,否則將面臨被追究法律責任和追繳罰金風險。

  據稱,按國傢稅務總局的部署,除廣東之外,還有好些省份也公佈瞭2014年度土地增值稅征收清算的政策文件。也有專傢認為,中國樓市高速發展十多年,土地增值稅已進入大規模清算階段。問題是,這個政策的切實推行,可能對房地產業帶來什麼影響?

  首先,這種清算在房價正進入下行通道時開始,有可能使房企"雪上加霜"。畢竟現在股市融資、銀行貸款、銷售回籠都處於不利境況,現金流少的房企"亞歷山大"。尤其是那些還沒有準備好足夠的稅金的房企,可能隻能是更大幅度地促銷。

  其次,一直習慣瞭1%-2%預繳的房企可能完全沒有準備,30%-60%的征收比例如果嚴格實施,可能會導致資金鏈斷裂,房企倒閉、項目爛尾、開發商跑路、搞權錢交易拖延繳納等等情況都有可能發生。

  至於正在降價的樓盤,資金充足的開發商可能會考慮重新定價,但資金不足的開發商降價幅度一大就會打亂市場節奏。可以說,這是陰雨連綿的樓市響起的一記炸雷,不過也可能是雷原車二胎年息6%聲大、雨點小。(作者是廣東省體制改革研究會副會長)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/09114245086.shtml

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