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??招商地產的凈負債率一直處於行業低位,2014年才上漲至33.3%(同期保利為74.51%)。2009年,當不少房企仍處於高速擴張期時,招商地產甚至出現-6.0%的凈負債率。不少業內人士認為,除瞭沒有利用其在深圳豐厚的資源,大力深耕深圳市場之外,招商地產與萬科拉開差距的另一原因即2010年前後擴張放慢。

??在發佈年報的同時,保利地產還公佈瞭百億元的定向增發計劃。該計劃稱,將募集約100億元資金,用於“南京保利中央公園”、“珠海保利國際廣場(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)”等11個地產項目。

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??種種問題背後,在於如何保證房企股東們的凈資產收益率。

??從數據中可以看出,土地成本仍占大頭,直接影響最終投資回報率及銷售凈利率。

??另一方面,房企擴張速度或成長性,與負債水平息息相關。雖然行業處於下行空間,但更為艱難的是融資渠道不暢的中小房企。

??又到年報季。從已公佈的上市房企年報可見,2014年房地產行業平均毛利率進一步收縮。同花順iFinD數據顯示,截至3月18日,在27傢已公佈財務數據的房企中,17傢毛利率下滑。若將剩餘10傢的非主營業務剔除,毛利率水平還將進一步走低。

??毛利率再次下滑

房企毛利率下滑拿什麼拯救股東回報率

??杠桿選擇兩難

??去年,深圳唯一一宗純住宅用地以每平方米2.5萬元的樓面底價成交,與此同時,該宗土地周邊的二手房價格僅在每平方米3萬元上下。

??據其財務數據顯示,這批項目的銷售凈利率從7.9%到19.1%不等,投資回報率從9.5%到28.3%不等。《每日經濟新聞》記者粗略估算,保利地產平均銷售凈利率僅為12.3%,投資回報率為16.2%。然而,自2011年開始,保利地產的凈資產收益率從未低於20%。

??在國內住宅市場逼近天花板之際,包括經濟學傢陳淮在內的多位專傢曾向記者表示,房價將結束單邊上漲態勢。這意味著,一方面,在提高毛利率上,房企將主要從成本管理上想辦法,而不是依靠房價走勢,堅持合夥人制度的碧桂園或正出於此種考量;另一方面,房企原有的高周轉模式面臨更大的風險。一位業內人士表示,高周轉模式本身沒有錯,未來還是要走“短平快”路線,不過大量舉債擴張已不可能。

??今年,保利地產方面除瞭公開表示以“去杠桿,去庫存”為目標之外,還表示將收縮非一二線城市的佈點,以規避投資風險。

??然而,與其同處華南片區的碧桂園,在降低凈負債率後,卻僅設定為5%以上的增長目標。

??香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示,高周轉模式的關鍵在於用不斷上升的溢價覆蓋財務成本,周轉期越短,獲利越豐。

??其中,保利地產的銷售毛利率連年下滑,從2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之時,保利地產方面曾表示,隨著新增土地平均樓面價的下降,以及一二線城市房價上漲空間的打開,2014年毛利率將得到改善。但這一預期並未如願。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/08595984488307000914475.shtml

??一方面,在市場轉冷之際,不少企業選擇降低杠桿,以防控風險。

??劉寧認為,市場處於激進狀態時,需放大杠桿,若房企判斷後市風險大,應降低。在其看來,近期選擇降低杠桿的房企,多是認為後市風險加大。

??過去幾年中,房地產行業銷售毛利率持續下降。去年市場供求關系發生變化後,房企的周轉速度也隨之下降。是加杠桿繼續擴張,從國內市場的兼並打到國外,從住宅市場拓展到多元化發展?還是降低杠桿,在去庫存壓力加大的情況下防控風險?這是擺在眾多房企面前的兩難選擇。

??據劉寧介紹,未來一年內有很多並購機會,關鍵時刻招商地產的杠桿可以適當放大,但需謹慎面對。當去年的經營性現金凈流量相比2013年減少約70億元後,招商地產將今年合約銷售金額的增長目標設定在15%以上。

??招商地產董秘劉寧向《每日經濟新聞》記者表示,招商地產毛利率的下降與整個行業不無關系,近些年土地、人工成本的上漲速度遠遠高於房價。

??黃立沖稱,小房企的出事概率雖增大,但這未必是大房企最後一輪擴張機會。

??以今年反超萬科的綠地為例,助其彎道超車的利劍不是擴大國內市場,而是開拓海外市場。

??提高毛利率不能靠漲價

內容來自sina新聞

??招商地產的降幅更加明顯,從52.39%(2011年)下滑至37.33%(2014年)。對此,招商地產方面解釋稱,2014年高毛利地區(珠三角、環渤海)的產品占比縮減,低毛利地區(三四線城市)的產品結算規模擴大是主要因素之一。同時預計,公司2015年的毛利率將與2014年持平,但如果市場不理想,毛利率還將進一步下滑。

??其中,投資回報率最高的是佛山保利西雅圖,土地成本約占總投資的21%。回報率最低的是天津保利羅蘭公館,土地成本約占36%。

??目前,不同房企間的拿地策略已經產生分化。去年上半年,萬科總裁鬱亮曾表示,相較於房地產市場而言,土地市場的調整存在滯後性,在地價沒有充分調整之前,萬科會謹慎拿地,去年僅新增39個地塊,地價款約273億元,僅占其兩千多億元銷售金額的一成多。

??招商地產則相反,去年進行瞭大量土地儲備,土地投資金額累計為334億元,占當年銷售金額的65%。

??盡管下滑明顯,但是招商地產37.33%的毛利率仍處於行業領先位置。兩傢龍頭企業毛利率的下滑趨勢,正是整個行業利潤空間縮小的縮影。

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??以碧桂園為例,去年除瞭加強現金管理,將凈負債率從67.3%(2013年)降低至59.7%(2014年),還通過融資工具,將加權平均借貸成本從8.54%(2013年)拉低至8.16%(2014年)。

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