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內容來自sina新聞

第七屆房教中國地產人年會(二)



??梁上燕:尊敬的劉部長,尊敬的各位會長,尊敬的周忻主席,尊敬的各位來賓,老朋友們,以及親愛的策劃師學員們,大傢上午好!今天是我們中國房地產策劃師大 傢庭的又一次的傢庭聚會,剛才聽到幾位德高望重的大傢長意味深長的講話,也把我的思緒拉回到7年前,2008年聯誼會從北京出發,我們從尊敬的副會長以及 第一任的輪值主席周總開始,聯誼會伴隨著中國房地產行業的發展最為迅猛的7年,我們共同見證瞭中國房地產行業從百億到千億到2千億的跨越,這裡面飽含著聯 誼會我們5萬多會員的熱血和汗水,我建議大傢為自己的辛勤付出鼓鼓掌,也為中國房地產行業走到今天的成就鼓鼓掌。

這一屆的年會我相信是一個新的開始,是中國房教中國地產人的年會,這也意味著中國眾多的地產人的成長和發展,又有瞭一個新的更高的更寬廣的平臺,在這裡我們眾多地產人可以融通新智慧、創建新思維、謀求新發展,房地產行業又將邁上一個新的臺階。

過去7年,聯誼會的影響力覆蓋瞭大江南北,每一年聯誼會組織的各類峰會、培訓、考察、學習、調研、交流活動,都會給地產策劃人帶來新的進一步的動力,歷任 的輪值主席也給大傢帶來瞭新的思路、新的啟發,聯誼會也在進行著跨行業的合縱連橫,也讓更多的產業以及地產行業進行瞭跨界的合作,共同創新、共同發展。聯 誼會已經發展成為多行業、跨行業、多產業融合的一個大平臺。

過去的幾年,聯誼會的工作也成為我本人的一項很重要的工作,不管是我在企業還是在國外進修,聯誼會就像我心裡邊舍不下的一個牽掛,我想除瞭幾位領導大傢對 我的信任、這麼多的策劃師對我的支持,更多的我想就像剛才周主席所講,我們一個把大部分職業生涯奉獻給中國房地產,從質量到品質到品位,一直跨越過來的策 劃人,對於這各行業的感情和責任。

2014年,聯誼會和房教中國共同完成瞭16期房地產策劃師的培訓,也為這個行業輸送瞭千餘名經過認證的房地產策劃師,這些新的學員正在成為中國房地產行 業的中堅力量,從南海考察、造富活動、到遊學、再到海南分會的成立,策劃師的培訓課堂永遠不止在課堂、在教室,我們更多的是創造實現與交流的機會。中秋節 前夜,我們在溝壑邊的思想碰撞好像就在昨天,現在不管在哪個城市、哪個城鎮、哪個企業都有我們聯誼會員的身影,作為執行主席我倍感欣慰。

我相信,今天也是聯誼會房教中國中國真正新的開端,2015年聯誼會與房教中國將繼續秉承合縱連橫的宗旨,本著實效服務的理念,今天在我們身後多瞭大大的 兩個字“智慧”發展,收獲新知識、贏得新人脈、創造新價值,我們相信我們也希望每位學員都能在這個大舞臺上同時能有更多的收獲。在這裡預祝本屆年會圓滿成 功,也祝所有的嘉賓朋友們,因為新年來臨之前,祝大傢和傢人身體健康、傢幸福啊,衷心地祝願大傢在新的一年裡取得新的成就、迎接新的跨越。

主持人:非常感謝,再次掌聲謝謝執行主席,謝謝梁上燕。聽剛才的發言其實是很深情的,中間能夠聽到那種情緒的波動其實是對這個組織最大的一個褒獎,大傢聚在一起更多的是能夠在好的未來的基礎上,同時能夠分享到更多的情感上的共鳴,非常難得的事情。

下面來邀請輪值主席於浩波先生為我們來致辭。



於浩波:尊敬的劉會長,尊敬的各位會長,尊敬的周主席,各位嘉賓,以及我們策劃師的全體會員,大傢好!又到瞭一年一度我們回傢的時候瞭,我們過去的一年裡 做瞭哪些成績想要跟傢人說說?我們有哪些辛苦想跟我們的同學交流交流?策劃師協會已經走過瞭7年的路,它由一個剛開始起步的階段到瞭現在擁有5萬多名會員 的一個當之無愧的策劃師的大傢庭。在過去的一年歷,我們也嘗試著把我們以往單純的教學變成一個教學和實踐相結合的一個方式,我們考察瞭萬豐林,去過藍卡, 我們完成瞭創富的啟動,就是在我們今天到會的眾多夥伴的身邊,有一大批取得瞭優秀業績的選手。過去的一年,我們又跟易居中國簽訂瞭大的戰略合作協議,我想 在未來的時候一定我們會占領到一個更大的制高點。

各位會員,今天是互聯網的時代,互聯網時代最需要的是什麼?是你們的創意,而不單單是過去的資產,所以我希望在座的各位不要辜負瞭策劃師這個名字,在今後的商業大潮中占領我們應該占領的位置。謝謝大傢!

主持人:非常感謝,謝謝於浩波先生。非常簡短,也是給我們今天整個的年會留出更多的空間,因為後面為大傢還特定邀請瞭我們的嘉賓為各位做主題演講,每一個 都從不同方面來做這方面的論證。建議大傢現在關註房教中國的微信,關註一下微信之後你可以把一會兒聽每一位嘉賓在演講過程當中你的感想或者是你的提問、你 的想法都可以發到後臺,沒有白發的事情,尤其是今天是策劃師聯誼會,所以後面嘉賓為各位提供瞭很多禮物,有很多導師提供的禮物超乎想象,我們一會兒再公佈 到底有什麼。

我想我們在對2015年做預判的時候,很多人從行業角度看自己的,中國房地產行業在2014啊年,就像前面提到的發生瞭巨大的變化,中國缺房的時代可能已 經翻篇瞭,當然你住的滿意不滿意是另外一回事,實際上缺房的時代已經翻篇的事情,出去加上控制、加上收儲、加上待建、沒開工等等全都算進去的話,非常龐大 的一個數字,所以這一頁同過去看到的一頁有很大的不同。所以我們要站在這個行業說一些事情,同時也需要有更多的緯度來說更多的事情,要跳出這個行業,就是 房地產這個行業過去的支柱現在依然是支柱,未來一定會要轉,所以我們希望有更多的聲音來支持。

從宏觀大的方向來判斷的話,我們今天邀請瞭一位重要的嘉賓為各位做主題演講,我們掌聲歡迎交通銀行首席經濟學傢連平先生。





連平:各位來賓,各位策劃師朋友和媒體的朋友,大傢上午好!感謝主辦方邀請我,給我提供瞭一個跟各位交流的機會,今天按照主辦方的要求給我定的題目是關於 2015年的宏觀經濟的運行,今年伊始各方面都比較關註經濟運行的情況,究竟怎麼走、怎麼看,我想用半個小時時間跟大傢交流四個方面的看法:

第一,經濟增長會不會失速?

第二,會不會面臨通縮?

第三,人房貸二胎利率多少年息任何問題免費諮詢民幣會不會出現持續大幅度的貶值?

第四,貨幣政策會不會出現大幅度的放寬?

有關房地產的問題今天在座的資深人士很多,我就不再班門弄斧瞭,在這個中間可能會涉及到一些,重點是跟大傢探討一下這四方面的問題。

首先關於經濟增長,我們的看法增速在2015年還會繼續的回落,但是應該會觸底企穩,比如是從三架馬車的情況來看,是一升、一穩、一降。

所謂一升就是出口,204年我們的出口增速是6%多一點點,出乎市場以及官方的預期,2015年我們認為出口的增速會有所提高,因為主要是國際市場的需求 狀況會有所改善。我們看到在2014年的下半年,歐洲狀況有所改善,美國經濟回升力度相對比較大,所以我們整個在2014年系半年的出口平均增速達到 10%,而上半年是一個負增長。因此可以預期,如果說2015年歐洲經濟狀況繼續保持小幅度的回升,2014年歐盟經濟增速是0.6%左右,2015年我 們估計可能會達到1%左右,而美國可能增速也會比2014年稍微有所提高。所以從幾個大的經濟體的情況看,國際市場的需求應該會比2014年進一步有所好 轉,這樣中國的增長出口增速比2013年稍有提升的可能性還是比較大的,這是我們認為的一升。

一穩,主要是講消費。消費在2014年總體還是比較平穩的,我們看名義消費增速略有回落,但實際消費的增速卻稍有回升。隨著收入增長比較平穩,同時財產性 的收入可能在2015年的狀況比2014年還會來的更好一些,加工資,包括股市狀況的好轉,包括各種理財投資收益保持一個平穩的增長,所以我們覺得再就業 狀況基本平穩的情況下,消費保持一個平穩的增長應該是可以期待。

2014年房地產投資回落,拉低瞭固定資產投資的增速,固定資產投資增速也從2013年底的接近20%降到瞭2014年底的15.7%,這樣整個拉低瞭經 濟增長的增速,在2015年我們覺得房地產的投資很可能在下半年會企穩,上半年有可能繼續趕底,目前還沒有看到底部。整個投資增速來看,我們看的比較長一 些的話,從2000年以來,就是說中國房地產市場發展最為迅速的這一段,也就是所謂的黃金時期來看,年均增長增速有達到35%以上,最高的甚至於一年的增 速會接近50%這樣的投資增速。之後,尤其是在2010年以後,這個增速就持續的回落,就是從30%左右增速一直降到現在,隻有10%左右。所以這個投資 增速的回落不是一個短期的現象,是一個中長期的現象,隻是在2013年,在市場需求相對比較好的情況下,投資增速出現瞭一定程度的回升,就是從原來的相對 比較低的15%,回升到瞭20%多一點,之後2013年一直到現在,又是持續的回落。

從整個需求來看,我們說庫存很高,而需求事實上是比較平穩的,對這個影響最大的還是政策,我們說過去政策比較嚴厲,持續向收緊需求的方向在調整,但是我想 政策在2013年9月份之後,從中央的態度、政策的變化我想看的非常清楚,現在的政策總體是趨向於寬松的。剛才主持人也講到,房地產市場是中國的一個支 柱,我想過去是支柱,現在是支柱,未來還一定是中國經濟增長的支柱,這一點不容置疑。雖然有各種不同的看法,也有人慎用房地產行業是支柱或者說是中國經濟 的重要的重大的產業,但是我覺得客觀情況就是如此。

最近這些年,在房地產投資持續回落的過程當中,我們看到它對整個經濟下行帶來的壓力還是比較大的,所以我們說這一輪經濟增長速度有比較高的水平回落,原因 很多,包括很多結構性的問題,包括許多中長期的問題,包括以前政策實施之後所產生的一些負面效應的問題等等,但是房地產持續的回落也是其中最為重要的一個 因素,它對中國經濟影響的確非常之大。所以我們覺得在2015年,投資增速在持續回落之後,在創出低點就是兩位數以下的增速之後,應該會在2015年的下 半年保持一個相對平穩的態勢,就是有可能還會回到10%左右的投資增長,這樣對整個投資會起到一個平穩的作用。這個投資中間,就是固定資產投資中間有四大 塊,一塊是房地產,一塊是制造業,還有是其他,以及基礎設施投資。

基礎設施投資在政策的推動下它應該會帶來一個平穩的增長,政策在2014年的下半年,尤其是第四季度推出瞭許多基礎設施投資建設的項目,2015年我相信 還會繼續推出,這樣就會拉動基礎設施的投資增速保持在20%多一點,2014年是在21%左右,所以基本是平穩的。問題主要是在制造業,制造業的投資增速 在目前產能過剩、結構調整,以及制造領域中間已經出現一定程度的結構性的通縮,這些現象問題拉動下制造業投資增速還會繼續回落。

所以我們綜合這四個方面的因素,我們用模型進行測算,我們認為2015年投資會從2014年的大約15.7%降到2015年的14%左右,就是投資還是會 繼續有一定程度的回落,這樣對整個經濟增長帶來向下的壓力。雖然銷售平穩,出口稍有回升,因為投資的影響比較大,我們認為2015年GDP的增速還是有可 能會小幅度的回落,大概是在7.2%左右。我們有理由相信2015年經濟增長的目標定在7%這樣的水平的可能性還是比較大的,但是我個人理解,所謂中高速 增長應該不包括7%以下的增速,應該是7%—8%,或者短期內可能是在7%—7.5%,所以維持在7%以上的可能性還是比較大的。這個中間還存在一個很大 的變量,就是政策,就是說政策它運行的目標,以及它的能力,我們說無論是從現在的財政和金融角度來看,還是從其他相關的政策,比如說已經出臺的許多區域的 政策、出臺的投資的政策,還有國際化的一系列的政策,包括一帶一路促進中國企業走出去,把中國過剩的一些產能能夠更好的去對接國際市場的需求等等,這些都 在非常積極的向前推動。所以我覺得,在這幾方面的因素來看的話,中國經濟增長在2015年可能會觸底企穩,就是改變前幾年出現的持續回落的態勢,而是出現 一個相對平穩的一個態勢。我們看到2012年是增長瞭7.7%,2013年增長瞭7.7%,2014您增長瞭7.4%,總的來說是往下走的,2015年我 們認為基本上會在一個相對較低的水平上保持一個平穩的態勢。

風險大傢現在比較擔心的就是第二個問題,就是通縮。現在有各種說法,有一種說法比較極端一些,認為現在中國經濟已經進入瞭通縮,但是我們分析瞭一下,通縮 所應該具備的各方面的條件,覺得目前還談不上全面的進入瞭通縮。首先,PPI和CPI這兩個數據,雖然PPI持續是負的,但是CPI目前持續還是正的,而 且在2015年下半年,很有可能2015年的上半年的CPI還會略有上升。第二,從貨幣的角度去看,M2目前的增速還在12%以上,可能有人就會說瞭,長 期以來M2一直是比較高的,14、15,最近定的目標是13,結果是12.2,而且這個數據也有人質疑,說是不是它的實際內涵和以前已經有比較大的差異。 我們分析瞭各方面的情況,由於時間關系我們也不展開多說瞭,從GDP的增速加上物價的因素,會測算出M2什麼樣的水平是比較合適的,應該說是在12—13 這個區間,但是12.2是稍稍偏低瞭一些,因為在目前經濟增長速度相對比較低的情況下,M2的增速適當的高一些,可能是更為合適一些,但是也不能說 12.2就進入瞭全面的通縮,過去的經驗來看,在我們危機階段曾經出現過通縮,那時候M2的增速是非常低的,都在兩位數以下,所以現在的M2整體還是比較 平穩的。

整個就業相對平穩,而工資水平我們去看,無論內地還是沿海地區,工資水平雖然程度不一,總的來說還是上漲的。還有,人民幣對內的幣制,現在對外貶值、對內 目前依然還是有一定程度的貶值,因為CPI是在上升,而且很多人大傢都在感覺的是實際物價的上漲可能比統計出來的CPI還來的更大傢高一些。大傢想一想 2010年—2014年中國確實出現瞭一定程度的通縮,上面這些數據全部滿足要求,包括CPI是負的、工資增長也是負的、人民幣對內的幣制是上升的,1塊 人民幣所能買到的東西在那幾年它的實際價值是上升的,所以現在全面來說談不上。但問題是,工業領域的結構性的通縮,這是改革開放30年從來沒有過的,持續 時間之長是從來沒有過的,但是它的幅度還是在負1—負2這個區間,不像過去出現通縮的時候是非常急劇的下滑,時間很短,但是程度很深。

我們現在擔憂的就是通縮這樣一個持續的運行,而且從調結構和質疑產能過剩來看,未來的路還很長,決不是一兩年就能夠完成的。所以在治理產能過剩和調結構持 續推進的階段,很可能PPI還會處在一個比較低的水平,甚至於是還會出現回升之後的再次出現負值。所以這個對中國工業經濟、對中國的制造業它的影響是持續 深入的,所以這個狀況不能得到一個明顯的改善,我們認為對未來中國經濟增長的基礎,尤其是對我們巨大的就業所賴以生存的工業領域所帶來的壓力是非常大的。 所以我們認為,從政策角度來說,現在可能還需要出臺一系列的避免通縮的相關政策,這一點我覺得政策動向上已經有這個跡象。

從不確定性來說,現在市場都比較關心歐洲推行進一步的寬松政策,而美國是不是會在未來升收緊正好這個政策是相反的,就是美國未來有可能的走向是推行收緊的 貨幣政策,但是在歐洲持續還會是寬松的貨幣政策,這樣對人民幣會帶來什麼樣的影響,現在市場比較擔心人民幣會持續貶值,2014年上半年出現的一個階段 四、五個月的貶值。而市場上現在也有一種觀點,認為人民幣應該持續一段貶值的時間或許對中國經濟比較有利,我想我們說幾點這方面的看法。

從人民幣對美元的匯率來說,現在我們也已經看到雙向波動,在2014年是很明顯的,貶值、升值到年末又貶值,總體來說是小幅度的貶值,國際收支來看,我們 的貿易順差在2014年是持續的擴大,因為進口好幾個月是負的,但是我們的服務貿易的逆差也在迅速的擴張,所以兩種抵消之後我們經常項目的順差,雖然是有 所波動,但是保持相對比較平穩,而資本項目已經開始出現一定程度的逆差,因為資本流出的速度在加快。我們最近這兩天看到,商務部公佈的數據,就是我們直接 投資現在已經成為凈輸出國,未來這個態勢還會繼續的保持。在2015年我們認為,貿易順差會達到4千多億,而服務貿易的逆差也會達到一個相當的規模,兩者 抵消之後經常項目依然可能會有2千億美元左右的順差,所以這種格局下我們說,人民幣要對美元出現持續大幅度的貶值是比較難的,因為這裡邊有一個非常關鍵的 問題就是,我們所獲得的貿易的順差其中65%以上是從美國方面獲得的。換句話說,美國對外巨額的貿易逆差其中絕大部分是對中國的貿易逆差。所以在這種情況 下,兩國之間的經濟關系跟匯率關系需要取得一定程度的平穩,所以很難對美元形成持續大幅度的貶值。小幅度貶值、階段性的貶值是有可能,但是持續大幅度的貶 值非常困難,這是一點。

第二點,從我們自身的角度去看。我們讓它持續大幅度的貶值好呢,還是讓人民幣保持一個雙向波動基本穩定比較好,這個中間可能我們需要,一方面要平衡整個出 口的產業,另一方面我們還要平衡整個資本的流動。今天的中國已經跟20年前的中國不一樣瞭,有人會說過去20年前中國曾經出現過連續10幾年的人民幣的貶 值,推動瞭或者說刺激瞭中國出口產業急劇的發展,才有瞭今天,這個話沒有錯,但是今天和過去今非昔比。過去是我們的資本項下的規模非常小,所以匯率政策隻 需要照顧經常項目,而現在資本流動規模已經非常大,大量的資本進來。我們幾個數據就說的很清楚瞭,第一,國傢外匯儲備3.8萬億美元,第二,外匯占款20 幾萬億人民幣,對貨幣政策造成很大的壓力,這個壓力來自於哪裡?來自於境外資本的流入。現在要擔心的是,不是流入,而是要擔心流出的速度在階段性不要太 快,不要帶來巨大的流出的壓力,當大量的資本流出的話,所有這些資本的價格都會出現急劇的回落,那個時候可能我們所承受的壓力就非常大瞭。

所以匯率政策既要兼顧商品,也要兼顧資本流動,所以在未來對美元保持基本的穩定,兩邊都兼顧到,這個是非常重要的。但是可能會對非美元的貨幣出現一定程度 的升值,2014年我們看到瞭,2014年對二胎代償 代償民間二胎非美元貨幣的升值幅度非常大,實際有效匯率升值瞭6%多一點,在2015年我們認為美元有可能升息的情況下, 美元有可能走強,我們可能對美元小幅度的貶值,而對非美元貨幣出現一定程度的升值,這樣我們的實際有效匯率可能還是會有小幅度的升值,這是一個大的概念, 一個趨勢或者說一個格局。

在這種情況下,我們說貨幣政策三個最重要的目標,穩增長、控風險、降杠桿。穩增長來說,貨幣政策一定不能收緊,但是從降杠桿來說,貨幣政策又不能再大幅度 的寬松,我們的杠桿率已經很高瞭,而從控風險角度來說,這兩方面的需求都有,既不能搞大幅度的寬松,導致未來的泡沫進一步擴大,但也不能大幅度的收緊,把 當前的泡沫給刺破瞭,所以還要在這個中間尋求一個平衡。這個平衡我們認為,在2014年已經充分的顯現出來,在2015年貨幣政策會進一步的推進它的所謂 的政策工具的組合,在2014年我們已經看到瞭,甚至於到年底的時候降瞭一次息。通常認為現在降息、講準都是傳統性的工具,創新的工具在一年終持續的推 進,有好多英文代碼,好多也搞不太清楚,眼花繚亂裡面是什麼,當然我們做瞭分析我們都是知道的,它的短期、中期的這些提供流動性的工具做瞭不少的創新。

2015年我們認為這個創新繼續還會向前推進,同時會更加註重政策工具的組合,就是說降息和降準都有可能性。但是就像我剛才我所講的,不可能再往大幅度的 寬松,因此市場上認為,持續大幅度降息,比如再降兩三次,比如降準降3—4個百分點,這種可能性幾乎沒有,但是不排除還有一次降息的可能性,也不排除會有 1—3次準備金率下調的可能性。因為這個過程當中還涉及到,跟準備金政策有替代作用的,所謂存貸比的調整,以及接下來有可能對銀行存貸比會做出法律上的修 正,有可能把這個監管的指標再通過法律程序對它做重大的調整,以後就不再作為一個監管的指標瞭。

現在各個方面已經越來越清晰的認識到,整個金融市場的問題是負債端的問題,而負債端的問題主要是在銀行業,銀行業裡面的問題在於負債裡面一大部分是存款, 中國銀行業的存款110幾萬億,這塊整體負債在上升,負債上升的情況下傳統準備金率對銀行還是20%,存款準備金率有很明顯的提升整個負債成本的作用,所 以我們認為隨著時間的推移,從趨勢來說,存款準備金率未來整個趨勢是會持續的下降,問題是這個下降的端口,就是它的開端究竟是從什麼時候開始,這個我們還 需要進一步的觀察。

但總的來說,隨著存款增速進一步的放緩,在2014年這是非常明顯的一個特點,就是貸款增速依然是13%點幾,這是剛性的,我們已經需要貸款保持平穩的增 長,但是存款的增速持續的回落,到年底的時候隻有9%點幾,這是改變瞭過去幾十年以來運行的一個機制,就是存款和貸款的增速是一致的,放多少貸款就有多少 存款,整個市場的格局發生瞭很大變化,所以存款端它的變化是最為明顯的。因此現在所有政策的出臺,很重要的是針對負債端存款這一塊進行調節,通過這個調節 把整個銀行業負債的成本能夠降下來,同時推動銀行業把它的資產業務的定價降下來,這樣有助於整個社會融資成本的下降。

我今天就用這點時間跟大傢交流這些,供大傢參考。謝謝!

??主持人:再次掌聲謝謝連平先生。時間關系不能完全 的展開,但是對於我們策劃師聯誼會而言,大傢從這裡面去獲得數據,尤其是獲得大的框架的判斷非常非常重要瞭,這裡面其實已經提到瞭,中國經濟可能在 2015年要面臨的情況會跟以往有更大的不同,這個不同恐怕國際因素會在裡面變得更加重要,奧巴馬國情咨文發佈的那一天圈裡都炸瞭,當時大傢都在討論,他 什麼意思,他宣佈說美國危機的陰影已經過去瞭,類似於宣佈美國危機已經結束,而且說新的一頁翻開,我們說翻譯過來叫“過去那件時翻篇瞭”。頭一天是中國公 佈瞭24年以來最低的一個GDP的增長,這個GDP增長打穿7.5,同時斷崖式的下跌,大傢都看到瞭。一天以後瑞士央行就開始負的0.75,然後繼續往下 已經看到1.09萬億的歐洲央行的QE的規模,大傢走的是完全相反的方向,所以很有可能在半年之內就看到美聯儲要幹點什麼,同時有可能在一個月當中就會看 到中國央行也會幹點什麼,而大傢幹事的方向完全相反,全都不一樣。當世界第一大經濟體10萬億美元以上的第一號國,宣佈我已經結束危機的時候,其他的第二 號國、第三號國、第四號、第五號,現在第五號都不確定是誰瞭,仍然在泥沼當中找不到方向,非常有意思。

我們下面來邀請易居中國的董事局主席兼總裁周忻先生為各位做主題演講,題目非常有意思“為住得好再服務20年”,這是一個電視劇的歌名。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/18215964698310123237452.shtml

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