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內容來自he建融台南玉井建融xun新聞

拆遷業者的 江湖與 劍譜

陳安慶 譚君走在株洲的主幹道新華路上,方清明面朝著高樓,指指點點。“這個世貿廣場,多漂亮的樓盤,我們拆瞭四五年呢!那個中央商務廣場,我們的拆遷戶就住裡面,每次到這兒我就很舒服,有成就感,我熱愛我的事業。”方清明是長沙盈科律師事務所的市場部經理。他的另一個身份是拆遷工作者,已從業6年,受雇於長株潭多傢拆遷公司,對拆遷項目進行全盤策劃和實施。這一點都不奇怪。實際上,從中央到地方關於拆遷的法律法規繁冗,拆遷過程需要調和的利益和矛盾也復雜,隻有專業法律人士才能兼顧協調好各方利益。不僅如此,在拆遷界可謂“專傢雲集”,既有從事建築行業幾十年的工程師,也有幹瞭一輩子的會計師,更有資深註冊造價師、審計師。在因拆遷引發廣泛矛盾的背景下,拆遷隊常被“妖魔化”,被認為是一幫態度惡劣、手段野蠻的人。如果拋開那些最刺眼的例子,以平實的眼光來看其中的大多數,拆遷——對於他們來說隻是一份再普通不過的謀生飯碗。實際上,拆遷公司在拆遷中扮演著重要角色,須制作一套開發商、政府、拆遷戶三方都能接受的拆遷方案,以最短的時間、最穩妥的方式把房子拆下來。株洲市第一傢拆遷公司可以最早追溯到2004年,到2012年當地的拆遷公司已發展至5傢,拆遷從業者,多達百人。從他們身上,我們可以管窺城市發展中最深刻而又最細微的矛盾。拆遷這活兒蘇向陽是其中的一員。他今年62歲,是株洲拆遷界的“帶頭大哥”。退休前,蘇曾在當地房產局擔任過領導,先後在房管所、拆遷征收科等實職部門工作過,諳熟有關拆遷的各項法律法規、政策措施、操作步驟。退休前,蘇曾對下屬區縣的房屋普查工作人員進行培訓,並使株洲市成為“全國房屋普查先進城市”,代表湖南省去北京匯報。蘇的學生稱他的培訓為“房普軍校”。因株洲話“房普”與“黃埔”同音,蘇也被稱為株洲拆遷界的“房普軍校校長”。在他的徒弟中,不少人被地產公司高薪聘去做顧問,有些人另起爐灶做上瞭拆遷公司老板。上世紀90年代,隨著城鎮化改造的發展,蘇被聘專職指導房屋拆遷工作。2004年,株洲首傢拆遷公司成立,他被請去當顧問。之後,他受邀於株洲多個拆遷公司,為他們開辦講座。蘇本人編寫瞭一本200頁《民間二胎 民間二胎設定資料利率多少免費諮詢試算拆遷工作手冊》。在株洲縣碌口鎮的汽車站拆遷現場,蘇向陽正忙碌其間。這一項目涉及到20多傢住戶拆遷。見記者對拆遷感興趣,蘇上起課來:“如果被拆遷人說談拆遷的莫來,我會跟他們說,那你就把我當討米的、要飯的,我來喝杯茶,他說那可以,讓我進去。進來後,我就噓寒問暖,問長問短,傢裡幾口人,老人孩子還好嗎……他自己主動談起拆遷。我就告訴他哪些是政策允許的,哪些是不行的。馬上就變主動為被動。”講到這兒,蘇吐瞭一口煙,“你不能把自己當成政府公務員,做人要低調,說話要和氣。”一般來說,拆遷公司的“作業流程”是:接受拆遷委托——入戶調查摸底——制作拆遷方案——張貼征收補償公告——幫助申請拆遷許可證——正式拆遷。其中,入戶調查摸底,是拆遷的基礎工作,主要看其房屋結構設施、人際關系、拆遷意願和補償要求。“吃拆遷這碗飯,社會知識遠比專業知識重要。”蘇說。翻開《拆遷工作手冊》,這本內部小集子用專門章節講述“如何進入拆遷戶傢中”,光與人打招呼的用語,就羅列瞭一頁:“老兄,好像我們在哪裡見過,好面熟!”,“您一身福氣!”……曾以打民事官司見長的方清明對此深以為然,“我們去上戶,讓人簽字、畫押都是可以做到的,人傢信任我。”在《拆遷工作手冊》中,要求拆遷談判者掌握“上戶四技巧”、要求談判者要“十聽”。當然拆遷工作者的“效率”,也會得到相應體現,項目部會劃一筆錢獎勵一次性通過的上戶調。上戶摸底之後,拆遷公司根據拆遷戶的訴求、政府政策、房屋結構、房屋評估價,制作一個拆遷概算提交給房地產公司。一旦方案通過,正式張貼征收補償公告。這一階段,是矛盾爆發的多發期。“拆遷戶希望得到更多的補償,而開發商則希望投入最低的成本,我們夾在中間很為難。”蘇說。房屋評估公司是根據一套公式計算房屋的價格。評估因素除瞭考慮區位、用途、建築面積、裝修,還要考慮如房屋建築結構、折舊、同地區舊房市場價等等。“有時評估價實在太低,我們會根據拆遷戶訴求提高評估價。”蘇向陽說,但再怎麼調,上浮的價格也不大,因為評估公司是根據房屋本身的價格計算,而拆遷戶想要的是房地產的價格,不但有房價還有地價。對此,地方政府想到的一個辦法,即在評估價的基礎上,增加30%的“獎勵性補貼”。蘇在現實操作中則想到的另一個辦法,按1:1.3的比例進行產權置換——即你有100平方米的房子,可安置你到130平方米的房子裡住。中國式拆遷在蘇向陽看來,2009年發生在株洲雲龍示范區的拆遷自焚事件,原本是可以避免的個案,但株洲拆遷界卻因此蒙羞。他不得不承認——沒有一份拆遷補償方案是完美無缺的。株洲萬鴻世佳項目是蘇引以為傲的項目,開發商的補償方案很好,隔壁已經建好瞭的安置房,但拆遷戶並不願意搬。“首先,要他們換房子,不能讓他們額外花錢,這是情理之中吧。你不拆我的,我就不用出這個錢。另外,我的舊沙發到瞭新房子,要買新的才配,這個以舊換新的費用,誰出?我的無煙灶臺,拆掉我的是新的,將來到新房,我不能再買無煙灶臺,要買抽油煙機,增加的錢,誰給我補?到新房我要搞裝修去外面選材料要誤工,誰給我補償損失?……”拆遷戶一連串的發問,令拆遷公司猝不及防,而這些隱形補償,沒有標準。“這是書本、法條和制定政策的人,想都想不到的。”蘇向陽說。如果拆遷戶表示要維權,拆遷工作者會說,“收回的土地本來就不是你個人的土地,土地的所有權都是國傢的,你隻有使用權。”對方若要爭辯,拆遷工作者又會說,“老兄,要用發展的眼光看問題,所有商業開發都是為瞭子孫後代的公共利益。”蘇向陽還喜歡用俗語來打比方,“你說她現在是少女不是婆婆,隻要她是女人,她以後總要變成婆婆。”盡管蘇向陽有“隻要方案做得好,沒有拆不瞭”的雄心,但他也不得不承認,“拆遷不隻是給被拆遷戶做工作,同樣要做開發商的工作。”搬遷前的最後一道坎,通常是開發商拒絕再投錢。雙方僵持時,物價正飛漲。蘇則要說服開發商盡快動遷,勸說開發商“讓一小步,邁一大步”。株洲中央商務廣場拆遷時,補償方案出來有好幾個月瞭,但沒一戶願意挪動。蘇向陽則建議提高補償標準,加價300元,結果當天排隊簽字就簽到凌晨2點。而株洲傢潤多廣場拆遷時,有幾棟業主要價很高。開發商算瞭一筆賬,覺得拆他們的房子實在劃不來,後來政府跟進調規,項目最終繞開瞭拆遷戶的房子。當每一方都關上妥協之門時,拆遷公司的總攻就開始瞭,拆遷工作者變成一支有戰鬥力的隊伍,強調“人氣要旺,方案要準,時間要短,人心要齊;行動統一指揮,工作統一安排,業務統一歸口,生活統一開餐”。各個擊破,分化瓦解是總策略之一,比如先拆領頭者或者有威望的人的屋子;先拆門面,讓其冷清下來;先在房子上寫個“拆”字,深入其內心。而具體到對付個人,則有攻心戰術。《拆遷工作手冊》還針對十種不同性格的人,采納相應的對策:“怕事性格,用激將;柔緩性格,用糾纏;急躁性格,用冷落;頑固性格,用強制……”這時,地方政府重點辦、指揮部和各機關團體,也會派出一個協調小組。“有超生的,給你上戶口;有退伍軍人的,民政部門來人……這叫現場辦公,有什麼要求,一下子滿足你,隻要你肯搬。”蘇說。這就是“中國式拆遷”的現實圖景。最高境界:全身而退實際上,一個聰明的拆遷工作者應當努力避免與拆遷戶直接發生沖突,他們遵循的原則是“開脫自己,全身而退”,這也是拆遷者的最高境界。經常被媒體曝光的暴利拆遷,其實是不得已而為之的最後一步,一般交給農民工來實施。拆遷工作者們不諱言強拆,但蘇反對無良行為,如在住戶門口潑大糞,在屋面砸洞,把門窗撬開方便小偷,在床鋪上放蛇……在他看來,這實際上是考驗被拆遷人“基於被拆遷人對法律、政策的瞭解力度,使他們產生強大心理壓力。等到進行行政裁決拆遷時,基本會調解成功”。事實上,在拆遷角力中,“行政強拆”在國務院590號令中已被取消,而“司法強拆”則在新令出臺前鮮有執行。據瞭解,在現實操作中,要申請司法強拆其實很難。在過去7年的拆遷工作中,方清明還未經歷過司法強拆。首先,提交給法院的材料多達40份。其中一個很重要的材料是與拆遷戶的三次以上談話記錄,談話主體必須是戶主。“當拆遷戶拒絕與拆遷工作者溝通時,這份筆錄很難形成。”方說。方清明說,沒搞過拆遷的人來做這個還是挺難的。“我們可以專業到——你的房間刷瞭幾道油漆都看得出,知道給你怎麼算;怎麼上戶宣傳,怎麼講解,怎麼灌輸,這根本就是個技術活兒。”在株洲,拆遷公司一般按拆遷總費用的2%收取服務費。此前房產部門有過會議紀要,規定拆遷公司的服務費可按總費用的5%-8%或者100-150元/平方米收取,但實際遠低於此標準,像蘇向陽、方清明這樣的拆遷技術人員,並不歸屬於哪傢拆遷公司,一般是以150元/天雇用。“我也見過很聰明的拆遷戶。”在方清明6年的拆遷經歷中,他也會想起那些“打敗”他的人。一次,他被拆遷戶約到瞭一個非常高檔的酒店談判,對方一開始就從心理上壓倒瞭談判者。“拆遷戶知道你也是帶著工作來的,他們的客氣讓我很不好意思,伸手不打笑臉人。”方說。這種拆遷戶會把國傢關於拆遷的法規全部查出來,還會打聽地方關於拆遷的政策,同時,對自己房屋的結構和價值,也掌握得很清楚。“他懂得比你還多,你能忽悠他?”(文中蘇向陽為化名)

新聞來源http://news.hexun.com/2012-06-01/142040066.html
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