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內容來自sina新聞

北京房價漲幅趨緩可預見 自住房緩解供需矛盾

  在各地方的國五條細則中,北京是落實政策最嚴格的城市之一。實施一年來,尤其是20%個稅對二手房市場的影響深遠。據北京美聯市場研究中心統計,北京國五條細則出臺後的頭兩個月,市場成交量急轉直下,從3月份成交43780套下滑到4月份的5212套和5月份的7336套,縮水幅度達到瞭88.1%和83.2%。雖然到去年下半年樓市出現回暖,但"國五條"給樓市帶來的影響是短期還是長效,一直是業內爭論不休的熱點。

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  正方

  自住型商品房上市緩解供需矛盾

  北京美聯市場研究部高級經理 張磊

  自從北京市政府開始著力宏觀調控房地產市場後,房價水平的上漲速度還是得到瞭一定抑制,但從政策關註點來看集中在控制需求端為主,對於買房人的資格進行瞭嚴格的把控,限制投資、投機需求入市。隨著2013年北京國五條的落地,限購政策也完成瞭全面升級。

  但是,2013年政府對於房地產市場的調控絕不僅限於此。2013年,北京市建設、收購各類保障房16.2萬套,竣工8.5萬套,超額完成今年計劃新開工16萬套、竣工7萬套的建設任務。而今年北京市將進一步改善中低收入群眾傢庭住房條件,預計建設保障性住房7萬套,竣工10萬套。

  在佈線保障房整體規劃的同時,北京市政府也在2013年年底,重拳推出"自住型商品房"這一解決"夾心層"購房實際困難的鐵腕措施。據瞭解,今年北京將推出不低於5萬套自住型商品房產品。而截至目前已經有32塊涉及自住型商品房的土地完成交易。其中,恒大禦景灣項目已經搖號,金隅兩個自住房項目也正在火熱申請中。

  預計2014年全年,自住型商品房將會出現大面積的上市,從而有效緩解中、低收入傢庭的住房迫切問題,從供應端調整市場的供應關系,當供應達到平衡的時候,人們所關心的房價問題才能真正回到一個市場認可的水平上。

  北京的房價漲幅趨緩可預見

  北京國五條細則沒有達到抑制房價上漲的作用。細則對於二手房市場房價沒有太大的影響。20%個稅征收對二手房市場的影響是短期的,因為在北京二手房市場,滿五年唯一住宅的數量很大,這些房源是免稅的。而最新二手房還沒有完全上市。

  2014年,如果沒有新的政策出臺,北京房地產市場受到國五條細則影響不會太大。未來政策應加大商品房和保障房的分離,目前每拍出一塊地,都會抬高商品房價格。從房地產開發而言,房地產企業的利潤並不高。北京房地產市場將會回歸市場。

  2014年,北京的房價漲幅將會趨緩。隨著自住型商品房供應量開始加大,自住型商品房的價格將會拉低整體房價平均水平。在房產稅逐步推進過程中,購房人的房產持有成本將會加大,這一調控手段會起到抑制房價的作用。

  市場供應有待增加

  21世紀不動產北京區域總經理 寇海龍

  北京國五條細則在一定程度上遏制瞭市場投資性購房需求,但由於決定房價上漲的根本因素沒有變化,細則調控未起到預期的抑制房價上漲的效果。實際上,單靠遏制需求解決不瞭市場的供需矛盾,有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。

  2014年國傢將建立統一不動產登記平臺,推動房地產稅改革,但差異化信貸政策和限購政策短期內不會退出。目前來看,房地產市場依然具備上行的動力。2014年北京國五條細則將繼續執行,細則仍是調控今年房地產市場的主要政策,投機性需求將受到抑制。由於2013年下半年以來土地市場價格持續走高,2014年高端商品房價格有抬升的勢趨,但新房整體價格不會超過2013年漲幅,房價將迎來低速增長期。

  多個城市沒完成房價調控目標

  2013年全年,除瞭少數如溫州、海口、聊城等二三線城市之各家銀行房貸利率比較2015二胎年息外,市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲,四大一線城市住宅價格漲幅均超15%。

  盡管房價的上漲同時受貨幣增發、土地供應、市場供求關系等多方面因素的共同作用,不單純依賴於調控政策,但上漲本身是不爭的事實。"國五條"新政出臺後,限購政策的確遏制瞭市場投資性購房需求,但卻未曾起到預期的調控房價效果。全國多個城市年初設定的調控目標未能落實也說明瞭這一點。

  "穩"不住的原因主要有兩點,一是剛性市場需求被低估瞭,市場供應嚴重不足。以北京為例,2013年北京首個自住型商品房問世之時,僅申購傢庭數量就接近15萬,而2013年全市新建商品房成交量不到12萬套,剛需與供應之間的矛盾可見一斑。二是政策調控本身發揮作用有其滯後性,如增加商品房土地供應、加快保障性住房建設等,其作用都需要一定周期才能顯現。

  對於未來能肯定的是,"國五條"作為上一屆政府對房市最後的調控措施,其影響在未來的一段時間內仍不會消失,抑制投機性需求2胎房貸利率對市場而言仍有必要,限購、限貸政策仍將持續。不過與單純的限制需求相比,現如今供應的增加,以及土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、不動產統一登記制度等長效的樓市調控方向和策略,將會對我國的房地產市場健康發展產生更為深遠的影響。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08162614902.shtml
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